Terenurile pentru case, tot mai putine, tot mai scumpe
Revista CAPITAL - 09. 04. 2003
|
|
Orasenii se muta spre periferii. In timp ce preturile terenurilor din centrele oraselor stagneaza, in zonele limitrofe cresc vertiginos. Piata terenurilor ramane cel mai interesant
sector imobiliar, atat pentru investitori, care cumpara suprafete de mii sau zeci de mii de metri patrati pentru a construi centre comerciale, depozite, spatii industriale sau
micro-cartiere de vile, cat si pentru persoanele care vor sa-si construiasca locuinte in regie proprie.
 Incet, incet marginile oraselor incep sa se
imparta in zone cu destinatii clare, astfel incat cumparatorii de terenuri pentru case cauta sa se mute, nu in apropierea unui magazin urias nou deschis sau show-room cu autoturisme de
lux, ci in apropierea altor vile noi. Astfel, in fiecare mare oras din tara, pe doua sau trei artere de intrare apar peste noapte zeci sau chiar sute de vile, care se inmultesc de la an
la an. Din teren agricol se trec in intravilan mai intai suprafete mici, de 500-1.000 mp, ca mai apoi investitorii sau proprietarii de drept sa ofere la vanzare suprafete de mii de
metri patrati, trecute in intravilan si parcelate. In urma cu cativa ani, primii cumparatori au luat terenul pe preturi modice - doi-trei dolari metrul patrat, dar au fost nevoiti sa
faca investitii mari in utilitati - apa, canal, curent electric si gaze, pentru a extinde retelele dinspre oras. Cumparatorii de astazi trebuie sa plateasca insa mai mult - de la 9-10
USD/mp pana la 30 USD/mp, pentru a se muta in aceste zone. Noile cartiere astfel create devin locatiile "la moda". Daca pentru case sau apartamente este greu de spus cum vor evolua
preturile pe termen foarte lung - fiind posibil fie sa creasca, fie sa scada, in functie de cererea si oferta de pe piata, la terenuri este usor de estimat: intotdeauna preturile la
terenurile pentru case vor creste. Chiar daca vor mai exista perioade mici de acalmie, precum cea actuala, preturile vor urma tendinta crescatoare si vor fi considerate investitiile
imobiliare cele mai sigure si rentabile pe termen lung. Un teren bine ales - cu vecinatati sigure, intr-o zona cu potential de dezvoltare, poate sa-si tripleze pretul in maximum
cinci-zece ani in apropierea Capitalei si sa-l dubleze in celelalte mari orase. Per total, in primele luni din 2003 preturile la terenuri nu au mai galopat ca in ultimii ani si s-au
mentinut la nivelul anului trecut. Cresterile au fost locale doar in zonele periferice in plina dezvoltare, unde introducerea utilitatilor - apa, canalizare, curent electric si gaze
naturale - au justificat schimbarea preturilor.
In Bucuresti se mai gasesc terenuri ieftine
Cumparatorii de terenuri pentru case se orienteaza spre partea de nord a orasului. In Bucuresti, in vechile zone rezidentiale de lux, preturile ating
frecvent pragul astronomic de 1.000 USD/mp. In zonele rezidentiale noi, in dezvoltare, preturile sunt de 100 de ori mai mici.
Cele mai cautate sunt terenurile din partea de nord a Capitalei, fie ca este vorba de Primaverii sau Aviatorilor, fie ca este vorba de Baneasa, Straulesti sau Corbeanca.
In cartierul Primaverii, din totdeauna considerat preponderent de locuit, preturile variaza astazi intre 500 si 1.000 USD/mp, in functie de suprafata si pozitionarea terenului.
Proprietarii isi pot permite sa ceara astfel de preturi pentru ca oferta este limitata, vanzatori fiind din ce in ce mai putini. Un alt factor de mentinere a acestor cote o reprezinta
si faptul ca exista, mai rar, dar exista, cumparatori si la aceste preturi. Acestia nu construiesc insa locuinte simple, nici vile, ci blocuri de apartamente de lux, pe care le vand cu
sute de mii de dolari, care le justifica investitia in teren.
La polul opus sunt zonele rezidentiale noi, care se inmultesc de la an la an. In cele mai recente zone de interes, precum Straulesti, Pipera si soseaua Andronache, preturile la terenuri
pleaca de la 10 USD/mp si ajung si 25 USD/mp. Aici se gasesc de vanzare suprafete generoase, de mii de metri patrati, unele dintre acestea avand chiar toate utilitatile asigurate. In
timp si aceste zone se vor aglomera cu locuinte noi. Un exemplu al unei astfel de evolutii o reprezinta zonele Baneasa-Iancu Nicolae si scoala Herastrau, unde se inghesuie astazi mii de
vile, iar preturile au crescut de la an la an. Tot mai multi bucuresteni se orienteaza si spre comunele limitrofe, Corbeanca sau Mogosoaia, unde exista un cadru natural relaxant si unde
investitorii au inceput sa construiasca deja micro-cartiere rezidentiale, cu case cu preturi situate in jur de 50.000 USD. De aceea si preturile terenurilor invecinate au crescut, cele
mai bune amplasamente fiind pe piata intre sapte si 17 USD/mp, conform raportului de piata al companiei Eurisko.
"Preturile nu au crescut si nu vor creste foarte mult in zonele unde sunt facilitati. Insa, in zonele in dezvoltare, unde nu sunt inca facilitati, cu cat se apropie retelele de
utilitati de proprietate, cu atat pretul creste", afirma Dan Vasilache, reprezentant al firmei de consultanta imobiliara Eurisko.
In ceea ce priveste celelalte zone din interiorul orasului, preturile la terenuri pornesc de la 30 USD/mp, in zonele Colentina si Pantelimon, unde sunt cautate mai mult de investitorii
care vor sa construiasca spatii industriale sau mari magazine, si 300-700 USD/mp in zonele centrale, unde terenurile se preteaza la construirea de magazine sau sedii de birouri.
Cele trei zone rezidentiale cautate de bucuresteni
Zona Baneasa-Iancu Nicolae
Terenurile s-au scumpit de mai mult de zece ori in zece ani.
In 1991-1993, primii temerari au cumparat terenuri agricole cu doi-trei USD/mp si au construit case.
Astazi, proprietarii cer intre 30 si 70 USD/mp, pentru parcelele care au mai ramas, din ce in ce mai mici si mai prost pozitionate.
Estimare: preturile se vor mentine.
Zona scoala Herastrau-soseaua Nordului
Terenurile se vindeau in 1993 cu preturi intre 40 si 70 USD/mp. In ultimii doi-trei ani, dupa deblocarea titlurilor de proprietate si demararea lucrarilor de constructii la primul
complex de vile construite de un investitor, preturile au urcat sistematic si sunt cuprinse astazi intre 350 si 400 USD/mp.
Estimare: preturile se vor mentine.
Zonele Straulesti si soseaua
Andronache
Sunt zone noi in dezvoltare, unde au inceput sa se construiasca vile doar din 1997-1998.
Cativa investitori imobiliari construiesc case in serie pentru vanzare.
Preturile la terenuri sunt astazi intre 15 si 25 USD/mp, pentru parcelele care au utilitatile asigurate.
Estimare: preturile vor creste.
In Timisoara sunt trei zone rezidentiale noi
In Timisoara se construiesc mii de case si vile la marginea orasului, grupate in trei zone noi: Banat I si II, Calea Girocului si Rudolf Walter, proaspat
infiintata, potrivit reprezentantului agentiei E.K.S. Company stefan Kallos.
De altfel, aceste zone sunt si cele mai cautate de cumparatorii de terenuri pentru case, pentru ca preturile sunt accesibile (cuprinse intre 15 si 25 euro/mp, pentru cele mai departate
de oras, si 20 si 40 pentru cele mai apropiate) si pentru ca aici se pot gasi suprafete generoase si pot sa-si asigure si o curte care sa le asigure intimitate.
Atat in aceste zone de periferii, cat si in cele centrale sau semicentrale, banatenii ofera la vanzare suprafete de teren cuprinse intre 500 si 1.000 mp, foarte rar sub 500 mp.
Preturile la terenurile din oras variaza foarte mult, in functie de amplasament. Astfel, in zonele semicentrale - Mehala, Fabric, Calea Aradului, Calea Torontalului -, se mai gasesc
terenuri, plombe printre casele vechi, la preturi de 30-50 euro/mp, in zonele bine cotate
sunt la 80-120 euro/mp, iar in Cetate, zona ultracentrala, ating si 300 euro/mp.
In ultimii ani, in orasul de pe Bega, preturile, conform datelor agentiei E.K.S. Company, au crescut liniar, iar acest trend va continua, dar intr-un ritm lent, sustine stefan
Kallos.
Ploiestenii Isi construiesc case spre munte
In ultimul an, preturile terenurilor din zonele rezidentiale noi, unde au fost introduse retele de utilitati apa, canalizare, gaze si curent electric au
crescut in medie cu 30%, sustine Laurentiu Dragulin, director al agentiei imobiliare Adler, din Ploiesti. Cea mai apreciata este zona Albert, la iesirea dinspre orasul Campina, unde
preturile sunt de circa 15 USD/mp, pentru cele cu iesire la sosea, intre sase si 10 USD/mp, pentru cele cu iesire la drumuri secundare si intre cinci si sase dolari metrul patrat pentru
terenurile fara utilitati.
O alta zona in ascensiune este zona Bucov, unde un investitor privat a construit peste 80 de vile intr-un complex rezidential. Proprietarii de terenuri de prin imprejurimile acestuia au
crescut intr-un singur an preturile, de la trei-patru dolari metrul patrat, la cinci-sase dolari metrul patrat, in conditiile in care viitorul cumparator trebuie sa faca si investitii
suplimentare. Aici introducerea utilitatilor este un caz special: daca viitorul proprietar de teren, care construieste o casa, vrea sa aiba gaze, canalizare si apa in acest an, trebuie
sa ceara acordul investitorului privat care a construit primele case in aceasta parte a orasului si care a adus retelele in aceasta zona. Peste un an insa nu va mai fi nevoie de
aprobare.
In zonele de case consacrate din Ploiesti preturile sunt intre 40 si
60 USD/mp, iar parcelele disponibile sunt mici, cu suprafete cuprinse intre
250 si 450 mp.
La Constanta se cauta terenurile mari
"Se cumpara mai mult terenurile mai mari si mai ieftine", afirma Ioan Ududec, director al agentiei locale Elion. Solicitantii cauta terenuri cu deschidere la
strada de 10-20 metri si suprafete medii de 500 mp, pe cand altadata doreau loturi mai mici, de 300-350 mp.
Zonele noi de vile care atrag atentia cumparatorilor si care se incadreaza in cele doua conditii, suprafete mari compacte si preturi mici, sunt Kilometrul 4-5, situat la iesirea spre
Mangalia, si Cartierul Compozitorilor, din apropierea Institutului de Marina. In aceste zone rezidentiale, in care vilele apar precum ciupercile dupa ploaie, preturile la terenuri se
incadreaza intre cinci si sase dolari metrul patrat, acolo unde nu sunt utilitati trase, si intre 10 si 30 USD/mp, la cele mai bune terenuri apropiate de oras.
In Constanta se construiesc case si in apropierea marii. In cartierele noi dinspre Lazu sau spre Tabara Navodari preturile la terenuri pentru case de locuit sau pentru vacanta sunt in
medie de 10 USD/mp, dar pot ajunge si la 60 USD/mp, daca sunt la buza marii.
Piata imobiliara locala este, in acest moment, echilibrata pe segmentul vanzarii de terenuri, potrivit directorului agentiei Elion, dar este posibil ca in perioada imediat urmatoare sa
creasca preturile. "Numarul terenurilor este totusi limitat, iar cererea constanta, de aceea in timp terenurile se vor scumpi", argumenteaza Ioan Ududec.
La Iasi se fac multe tranzactii
In acest oras mult timp au fost probleme cu titlurile de proprietate, fiind pe rol multe procese si contestatii. In a doua parte a anului trecut insa
lucrurile au inceput sa se limpezeasca, astfel incat potentialii cumparatori au dat navala.
Preturile au inceput sa creasca usor, tendinta care se manifesta si in acest moment. Cele mai ieftine terenuri se gasesc in zonele inca neracordate la utilitati si indepartate de oras
si costa intre trei si cinci dolari pe metrul patrat, iar cele mai scumpe sunt situate ultracentral si costa 200 USD/mp. La 200 USD/mp sunt insa locatii deosebite, media preturilor pe
zona centrala si ultracentrala fiind de 150 USD/mp.
In zonele rezidentiale noi, in dezvoltare, preturile sunt mai mici. In zona Bucium, potrivit directorului agentiei Terra Imobiliara, Bogdan Chihodaru, terenurile se vand (si spunem se
vand pentru ca exista cerere) cu preturi intre sapte si 25 USD/mp, in functie de cat de apropiate sunt de oras, cat de mare este suprafata de vanzare si daca are utilitati. O alta zona
in care se construieste mult este zona Copou, mai exact iesirea spre Copou, cu zona Aleea Sadoveanu. Aici preturile sunt mai compacte -intre 20 si 39 USD/mp, pentru ca exista
infrastructura. In afara de aceste doua zone, iesenii au inceput sa-si cumpere terenuri pentru vile si in zona Galata, unde preturile pleaca de la zece USD/mp.
Faget este zona preferata a clujenilor
"Tot mai multi investitori incep sa fie interesati de terenuri care au potential rezidential pe termen lung. Zonele Buna Ziua, Fagetul (o zona impadurita, cu
aer curat), Borhanci si chiar zona Floresti, unde construieste ANL sunt in plina dezvoltare, iar preturile sunt cuprinse intre 10 si 35 USD/mp", afirma Eugen Szederjesi, director al
agentiei Euro Global din Cluj Napoca. Acest trend crescator este datorat unor complexe rezidentiale noi, construite de antreprenori privati sau de stat si care fac zonele atractive. In
zona Floresti, de exemplu, Agentia Nationala pentru Locuinte (ANL) construieste 200 de apartamente, iar in apropierea santierului sau preturile au urcat de la 10-15 USD/mp, anul trecut
in toamna, la 20-25 USD/mp, cat sunt acum. Pe termen lung, cea mai frumoasa perspectiva o va avea zona Faget, care, chiar daca este mai departata de oras, este o zona inverzita si
curata, perfecta pentru dezvoltari de cartiere rezidentiale. Preturile la terenurile de aici sunt de 10-15 USD/mp, uneori mai scazute, atunci cand nu au utilitati.
Potrivit unui studiu realizat de firma Eurisko, preturile terenurilor pentru case au crescut la Cluj cu 100-150%, iar, in paralel, oferta de terenuri libere in cartierele vechi
rezidentiale a scazut. De aceea, majoritatea cumparatorilor s-au orientat, in cursul anului trecut si in acest an, catre terenuri de la periferie, in zone rezidentiale noi.
Preturi la terenuri In zonele cele mai cautate
din marile orase
Oras/Zona Pret (USD/mp) Destinatie a terenului
Cluj Napoca
Borhanci 10-15 rezidential
Faget 10-15 rezidential
Floresti 20-25 rezidential
Buna Ziua 30-35 rezidential
Ploiesti
Albert 6-15 rezidential
Bucov 5-6 rezidential
Central, semicentral 40-60 rezidential, birouri
Iasi
Bucium 7-25 rezidential
Copoul Nou, Aleea Sadoveanu 20-30 rezidential
Galata 10-80 rezidential, mixt
Timisoara
Calea Girocului 20-40 rezidential, birouri
Rudolf Walter 15-25 rezidential
Banat I si Banat II 16-25 rezidential
Constanta
KM 4-5 5-10 rezidential
Cartierul Compozitorilor 10-30 rezidential
Maria Seder
|
