Terenurile au castigat "campionatul" anului 2003     

Terenurile au castigat "campionatul" anului 2003      Revista CAPITAL - 07.01.2004

        In sectorul imobiliar, cel mai bine s-au vandut terenurile, dar cei mai multi bani s-au facut cu spatii de birouri noi

         2003 a fost un an mai bun decat precedentii pe piata imobiliara, pe toate segmentele, atat pentru terenuri, birouri si spatii comerciale, cat si pentru locuinte, in special apartamente de bloc. La sfarsit de an, cand am tras linia, ne-a iesit un meniu imobiliar mai bogat decat altadata, care arata astfel: aperitive frumos colorate, dar cam putine - in retail, o ciorba subtire la apartamente, o friptura buna din tranzactiile cu terenuri si o prajitura delicioasa pe segmentul birourilor.

     "Meniul" a fost complet numai in Bucuresti, unde vedeta tranzactiilor imobiliare a fost vanzarea cladirii Europe House, la un pret de 31 de milioane de euro. In restul tarii, acolo unde nu exista cladiri noi de birouri pentru inchiriat, tranzactiile imobiliare au fost mai modeste, majoritatea inregistrandu-se pe piata terenurilor si a apartamentelor de bloc, unde s-au resimtit si cresteri de preturi (in medie cu 35% fata de anul precedent).

     Pe unele zone si segmente de piata cresterile au fost insa mult mai accentuate (exista orase si zone de interes unde preturile la terenuri si apartamente s-au dublat), dar in acelasi timp in alte zone preturile au stagnat, acolo unde deja atinsesera un varf greu de suportat de piata. De exemplu, in cartierele ieftine, in zonele curate si fara restantieri, preturile la apartamentele mici, cu doua si trei camere au crescut cu peste 60-70%, din cauza cererii tot mai mari, venite din partea beneficiarilor de credite ipotecare. De cealalta parte, apartamentele din zonele ultracentrale, atat din Bucuresti, cat si din marile orase ale tarii, au ramas la nivelul anului 2002 sau au crescut in valoare cu maximum 5-10%.

        La nivelul intregii tari, cele mai multe tranzactii realizate au avut ca obiect terenurile, mai mici sau mai mari, situate de regula la marginea marilor orase sau in zone de interes turistic. Acest dinamism al pietei terenurilor creeaza premisa unei dezvoltari pe termen lung a pietei imobiliare, pe fiecare petic de pamant tranzactionat astazi urmand sa se inalte in urmatorii ani sedii de birouri, mari magazine sau cartiere noi de case.

        Tranzactiile cu terenuri au fost sarea si piperul anului 2003

        Pamantul este o foarte buna investitie pe termen mediu si lung in Romania. Preturile terenurilor au fost puternic influentate de schimbarea Constitutiei, in aceasta toamna, cand s-au facut multe speculatii privind o viitoare navala a cetatenilor straini pentru achizitionarea de terenuri. Dincolo de isteria de moment (unii vanzatori au umflat preturile, mai ales in zonele de periferie, cu potential de dezvoltare), tendinta generala este de crestere, atat pentru 2003, cat si pentru 2004.

        Pe termen mediu si lung, terenurile vor ramane cel mai sigur plasament, care va aduce un profit demn de luat in seama, fara nici un efort. Nici o banca din Romania nu ofera o dobanda anuala de minimum 15%, la un depozit in valuta, profit pe care il asigura un teren bine situat. Datorita cresterii interesului pentru piata imobiliara, terenurile vor fi din ce in ce mai usor de tranzactionat, nu numai in Capitala, ci in toate orasele din Romania. Se cumpara terenuri mici, pentru case, sau terenuri mai mari, pentru stocat si revandut in urmatorii ani. Cei mai seriosi cumparatori sunt investitorii care iau terenuri cu suprafete mari, de peste 5.000 mp, pentru a construi in viitor ansambluri cu zeci de case, blocuri noi sau magazine mari, de tip occidental.

      Mai ales in orasele din vestul si din centrul tarii numarul investitorilor straini este in crestere, potrivit afirmatiilor lui Eugen Szederjesi, director al agentiei Euro Global din Cluj Napoca. De exemplu, investitorul german Cauffland a cumparat un teren de 20.000 mp in cartierul Manastur si un teren de 16.000 mp in cartierul Marasti, din Cluj Napoca, pentru a construi doua centre comerciale moderne, ceea ce a condus la ridicarea imediata a preturilor din zonele respective, atat la terenuri cat si la locuinte. Acesta este doar un exemplu. Zeci de mari investitori straini si sute de investitori romani creeaza astfel de "tornade" pe piata imobiliara.

       Pe piata spatiilor pentru birouri s-a spart gheata

      La birouri, in 2003 nu au crescut nici chiriile si nici preturile, dar spatiile de lux au fost de departe cele mai banoase tranzactii de pe piata. E adevarat ca numai in Bucuresti s-a produs acest miracol, care a "scuturat" bine buzunarele investitorilor. Pentru prima data in Romania, in imobiliar s-au incheiat tranzactii de zeci de milioane de dolari - este cazul cladirilor Europe House, un contract de vanzare - cumparare de 31 de milioane de euro, si a cladirii Opera Center, un alt contract de 29 de milioane de dolari. si acesta este doar inceputul, perspectivele fiind promitatoare, tinand cont ca noul proprietar al Europe House, compania austriaca Europolis, a anuntat ca are "de cheltuit" aproximativ 100 de milioane de euro in Romania, in urmatorii ani, bani pe care ii va investi in special in spatii noi de birouri. si mai multi investitori de acest calibru tatoneaza piata romaneasca, potrivit afirmatiilor lui Mihnea serbanescu, director al agentiei Echinox DTZ.

     Ca urmare, developerii au demarat lucrarile la mai multe cladiri foarte mari, de clasa A. In 2003 si segmentul inchirierii spatiilor de birouri a fost bun in tranzactii, apreciate fiind in special pentru cladirile cu finisaje medii si de lux, tot din Bucuresti. Prin intermediul agentiilor imobiliare Eurisko, Colliers si Richard Ellis s-au incheiat contracte cu valori cuprinse intre 4,5 si 15 milioane de euro, pentru perioade mari, intre cinci si zece ani. Ceea ce demonstreaza ca nu numai piata imobiliara este din ce in ce mai activa, ci si faptul ca firmele multinationale au planuri mari in Romania, pe termen lung (pana acum erau uzuale contractele de inchiriere cu o durata de pana la trei ani).

      Preturile la apartamente au crescut constant

     Creditul ipotecar a dezmortit piata rezidentiala, dar deocamdata numai pe segmentul apartamentelor de bloc. In acelasi timp, tot mai multi romani isi contruiesc case cu resurse proprii (potrivit unei estimari recente, in 2003 au fost date in folosinta de trei ori mai multe locuinte noi decat in 2002). In ceea ce priveste vilele, per total, romanii apeleaza de cele mai multe ori la echipe de muncitori si isi conduc singuri lucrarile, mai putin de 10% semnand contracte cu firme specializate.

    Piata de acest gen este dominata de investitori straini si de ANL, putine firme romanesti incumetandu-se sa ridice la comanda mai mult de doua-trei case in acelasi timp si in ansambluri compacte. Nivelul de trai se oglindeste la un popor si in standardele de locuire si, ca urmare, cei mai multi romani mai viseaza inca la o locuinta la bloc. Pentru acestia, anul 2003 a adus si vesti bune si vesti proaste: tot mai multe banci au acordat credite ipotecare, in conditii din ce in ce mai flexibile, dar in acelasi timp preturile au crescut cu circa 15% pana la mijlocul anului si mai accelerat in toamna, ajungand la o majorare medie de 35% pentru tot anul.

    De exemplu, un apartament de trei camere, neimbunatatit, dintr-o zona bucuresteana medie, care in urma cu doi ani se vindea cu 11.000-14.000 de dolari, astazi costa 25.000-28.000 de euro. Anul trecut inca se mai putea gasi cu 14.000-16.000 de dolari. In celelalte orase, apartamentele au crescut diferentiat, in functie de stadiul de evoluare a pietei. Acolo unde si in 2001 si 2002 rata de crestere a depasit 50% (zona Banatului si Ardealului) in 2003 scumpirile au fost sub 25%. In schimb, in celelalte orase, unde piata a fost calma in anii precedenti, in 2003 preturile au explodat, in anumite zone chiar dublandu-se (in Constanta si in orasele din Oltenia si Moldova).