Terenurile de la periferia Bucureştiului înseamnă o oportunitate uriaşă pentru cei care îşi doresc să locuiască la casă, dar nu sunt dispuşi să plătească preţurile din Capitală. La marginea oraşului s-au construit cartiere bine puse la punct, cu infrastructura dezvoltată şi tot confortul necesar. Încă există suprafeţe mari de teren scoase la vânzare, iar unii proprietari mai afişează preţul de criză. Dar alegerea unui teren nu este un demers simplu şi nu ar trebui să ţină cont doar de poziţionare. Există capcane în care pot pica cei care trec prin acest demers pentru prima oară şi nu au informaţiile necesare.

34548-roru.jpgEste drept, casele pot fi construite pe orice tip de teren. Dar pentru a fi solide, în unele cazuri, fundaţia poate fi foarte scumpă. Iar dacă ai o gamă largă de oferte la dispoziţie, este indicat să nu alegi terenul cel mai problematic, care se va dovedi a fi păgubos, în momentul construcţiei.

„Nivelul pânzei freatice este una dintre cele mai comune probleme ale terenurilor. Acesta poate fi depistat printr-un studiu geotehnic, făcut înainte de turnarea fundaţiei. În unele cazuri, poate fi nevoie de reducerea acestuia. În general, cel mai mare risc îl au terenurile aflate în zona albiilor apelor”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro Marius Tudorache, inginer geotehnic AcvaTest.

Preţul mic poate reflecta calitatea îndoielnică a parcelelor

Alte probleme pot fi generate de forma terenului. Terenurile înguste sau cu o formă neregulată pot ridica probleme atât la proiectare cât şi la obţinerea autorizaţiei. Asemenea terenuri sunt, în general, şi mai ieftine, dar preţul mic nu face decât să reflecte calitatea îndoielnică a parcelelor.

„Un teren cu o lăţime la stradă mai mare de 12 mp cere elaborarea unui Plan Urbanistic de Detaliu, ceea ce înseamnă costuri suplimentare. Un teren îngust nu prea permite zone suficient de ample pentru a te bucura de spaţiul în aer liber. Mulţi clienţi îşi imaginează că pe un teren de 300 mp pot face o locuinţă de 200 mp şi restul e curte. Aceşti clienţi nu ştiu de obicei că o locuinţă cu suprafaţă utilă de 200 mp are o suprafaţă construită de 270 mp. Iar în jurul casei mai este nevoie de circulaţii pietonale sau locuri de parcare, spaţii verzi sau de recreere, împrejmuire şi eventual anexe”, a declarat pentru IMOPEDIA.ro arhitect Tudor Popescu, MaxCad Build Group.

Investiţia în terasare şi consolidare poate reprezenta un procent considerabil din preţul casei

Terenurile aflate în pantă sau la poalele munţilor ridică probleme chiar şi mai mari, legate de amenajare, acces şi funcţionalitate. În cazul acestora, este necesar de ştiut în primul rând că va fi nevoie de investiţii importante în terasare şi consolidare.

„Atunci când vine vorba despre terenul înclinat, cazul ideal este ca panta să fie orientată spre sud, dar în multe situaţii, este indicată deschiderea spre punctele de atracţie vizuală. Cei care aleg nordul, trebuie să ştie însă că iarna nu au parte de prea mult soare, dar vara, lumina solară poate chiar să deranjeze”, continuă arhitect Tudor Popescu.

La modul general şi ideal, pentru construcţia unei locuinţe ar trebui ales terenul aflat într-o zonă rezidenţială. La polul opus, zonele cu activităţi predominant economice, respectiv hale de producţie sau conglomerate comerciale, trebuie evitate din cauza agitaţiei şi poluării pe care le implică. Este mai simplu dacă terenul este intravilan, are drumuri de acces deja construite şi asfaltate şi este sau poate fi uşor branşat la reţelele edilitare. Cealaltă variantă, pentru cei vizionari, care dispun de timpul de aşteptare, este achiziţia unui teren într-o zonă care ar putea să se dezvolte rezidenţial în timp. O altă etapă importantă este verificare minuţioasă a actelor terenului.

„Pentru a fi siguri că se poate construi pe terenul ales, sau că investiţia în construcţie nu va fi mult mai mare decât cea dorită, este nevoie ca înainte de achiziţie să fie solicitate Certificatul de Urbanism, Planul Topografic şi Studiul Geotehnic de Stabilitate. Partea proastă este că aceste documentaţii costă, iar clienţii preferă să îşi asume riscul”, arată inginer Marius Tudorache.

În general, preţurile mult mai mici decât ale zonei sunt un semnal de alarmă care arată un neajuns al terenului. Motivele discountului pot fi multe, de la un Procent de Ocupare a Terenului prea mic, un teren instabil sau până la nişte conducte care străbat terenul. În orice caz, soluţii arhitecturale se pot găsi pentru orice teren. Important este ca arhitectul să fie unul specializat, cu experienţă în construcţii similare. Singurii arhitecţi care pot întocmi şi semna un proiect sunt cei înscrişi la Ordinul Arhitecţilor din România sau cei din echipa acestora.

CITEŞTE ŞI: Preţul terenurilor, mai mic cu până la 25%. Marii dezvoltatori revin în joc


7 iulie 2014