Terenul fostelor fabrici comuniste, investiţia imobiliară a momentului

An după an, afacerile imobiliare îşi consolidează imaginea de cel mai dinamic şi mai profitabil sector al economiei româneşti. Însă chiar dacă opinia generală este că orice investiţie în real estate este imediat încununată de succes, realitatea arată că şi în acest domeniu piaţa cerne. Care este atunci investiţia imobiliară care aduce cel mai bun profit?

O „radiografie" realizată cu ajutorul reprezentanţilor unora dintre companiile de top din domeniul consultanţei ne-a ajutat să identificăm afacerea momentului. Banii plasaţi acum într-un teren pot genera un profit considerabil. Atenţie însă: nu orice parcelă de teren reprezintă „pământul făgăduinţei".

Locaţia este cuvântul-cheie atunci când se ia în calcul cumpărarea unui teren. Iar în acest moment „perlele" pieţei de profil sunt reprezentate de terenurile fostelor platforme industriale. Suprafeţele considerabile, precum şi accesul facil la reţeau de transport le fac ideale pentru orice tip de dezvoltare. Blocuri, spaţii comerciale sau clădiri de birouri vor continua să ia locul fostelor fabrici din epoca de aur.

„Datorită faptului că în zonele semicentrale ale Bucureştiului preţul metrului pătrat de teren variază între 700 şi 1.500 de euro, foarte mulţi dezvoltatori preferă achiziţionarea unor întregi platforme industriale cu suprafeţe care încep de la trei hectare şi care pot ajunge chiar şi la câteva zeci de hectare" a declarat, pentru „Adevărul", Adrian Ţibichi, coordonator al departamentului de Research al Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Uzina care devine bloc, o mutaţie uneori imposibilă

Nu este însă totdeauna cu putinţă ca orice fostă locaţie industrială să fie transformată într-un cartier rezidenţial. „În oraşele monoindustriale există câte o platformă de mari dimenisuni, dar pe care nu se poate construi mai nimic pentru a nu exista risc ecologic.

Astfel de platforme ale industriei grele se găsesc la marginea Galaţiului, Braşovului, Iaşiului, Clujului şi Timişoarei", precizează Adrian Ţibichi. Şi Nicu Gherghe, consultant al companiei Cushman&Wakefield Activ Consulting, este de părere că terenurile reprezintă investiţia imobiliară a momentului.

Şi el arată însă că profitul maxim este obţinut prin vânzarea terenurilor pe care, ulterior, pot fi construite proiecte de amploare.

„Cele mai rentabile investi­ţii în momentul de faţă sunt cele în terenuri, având ca scop dezvoltarea unor proiecte comerciale sau rezidenţiale. Acestea din urmă aduc cele mai bune profituri. Dacă investiţiile au randamente cuprinse între 6,5% şi 8%, dezvoltările aduc profituri între 15% şi 25%", afirmă Nicu Gherghe.

În prezent, în Bucureşti aproape toate vechile platforme industriale cu potenţial imobiliar sunt în curs de reconversie. Semănătoarea, Titan, Electromagentica, Timpuri Noi, Tricodava, IMGB, Romaero Băneasa, Rocar, Policolor, Laromet sau Aversa sunt doar cele mai cunoscute astfel de exemple.

Investitorii descoperă Găeştiul, Romanul sau Turda

Dacă iniţial investitorii au avut în plan transformarea foştilor mamuţi industriali în centre comerciale, treptat au descoperit că acestea pot de­veni şi cartiere rezidenţiale. Iar provincia a urmat rapid modelul Capitalei.
Nu este exclus nici ca recenta privatizare a Tractorului din Braşov să fie urmată de o investiţie imobiliară, şi nu de una în producţia de utilaje agricole.

Cel mai adesea însă rezidenţialul ia locul unor capacităţi de producţie aferente unor industrii care prezintă mari riscuri ecologice. Pornind de la această idee, Adrian Ţibichi afirmă că „principalele uzine mari, care sunt pretabile pentru proiecte imobiliare complexe, sunt localizate în oraşe de dimensiuni medii precum: Găeşti, Roman, Zalău sau Turda".

El subliniază, totodată, că multe locaţii din ţară ocupă suprafeţe mici şi deocamdată ele nu sunt foarte atractive pentru dezvoltatori.

Extravilanul Bucureştiului creşte susţinut

Un alt argument că terenurile reprezintă investiţia imobiliară a momentului o dă Monica Marin, managing partner al companiei EuroMetropola. Ea spune că normativa europeană care a impus relocarea în extravilan a fabricilor din oraş a condus la o creştere impresionantă a preţurilor de la periferia Bucureştiului.

„Proprietarii de terenuri agricole din zonele limitrofe Capitalei au profitat la maximum de pe urma prevederilor impuse de Uniunea Europeană şi au mărit preţul terenurilor de două, până la trei ori, în mai puţin de un an", afirmă Monica Marin. Ea spune că identificarea unei parcele de 1,5 hectare în nordul oraşului este deja o utopie. Acest fapt generează o apreciere generalizată a preţurilor şi în alte locaţii de la periferie considerate până nu de mult neatractive.

„Dacă anul trecut pentru un metru pătrat de teren cu deschidere la Autostrada Soarelui preţul era de 4-8 euro, acum acesta a ajuns la 12-13 euro. La fel s-a întâmplat şi cu terenurile care au deschidere la DN3: preţul de 15 euro de anul trecut s-a transformat anul acesta în 35-40 de euro", afirmă reprezentantul EuroMetropola.
Simpla parcelare
aduce şi ea profit
Termenul-limită în care firmele care desfăşoară activitate industrială trebuie să se relocheze expiră în 13 ani. Iar reprezentanţii agenţiilor imobiliare spun că acesta este un argument suficient ca, cel puţin pe termen scurt, preţurile terenurilor din extravilanul Bucureştiului să crească.

Randamentul bun al unei investiţii în teren este subliniat şi de Viorel Lăcătuş, director al departamentului de investiţii al CB Richard Ellis Romania. „Terenurile s-au apreciat deja foarte mult. Dar există încă oportunităţi pentru cineva interesat să achiziţioneze o parcelă mare la un preţ bun, pe care să o lotizeze, diferenţa din revânzare fiind atractivă", spune Lăcătuş. El arată însă că şi alte investiţii imobiliare pot concura cu succes afacerile cu terenuri.

„Oricine va dezvolta o clădire de birouri în zona centrală în această perioadă va avea mult de câştigat. Există în piaţă o presiune mare asupra spaţiilor de birouri din zona centrală. Toate clădirile situate în această zonă care au fost finalizate sau care vor fi finalizate anul acesta sunt închiriate sau preînchiriate", afirmă reprezentantul CB Richard Ellis.

Autostrada Bucureşti-Ploieşti triplează investiţia în teren

Un alt exemplu concret de investiţie de succes este, în opinia multor analişti ai pieţei imobiliare, achiziţionarea unui teren aflat în proximitatea viitoarei autostrăzi Bucureşti-Ploieşti.

Narcis Gorea, directorul general al Real Estate Advisory Group, a declarat, pentru Mediafax, că cele mai mari beneficii le vor avea investitorii care au cumpărat terenuri în zonele „privilegiate" de pe viitorul traseu al autostrăzii, cum ar fi în apropierea nodurilor rutiere.

„Preţurile terenurilor vor creşte de la 10-20 de euro metrul pătrat, în zone aflate la 15-20 de kilometri de viitoarea autostradă, până la 30-50 de euro metrul pătrat, şi asta se va întâmpla într-un singur an. În zona Moara Vlăsiei, care are potenţial imobiliar şi unde va exista acces la autostradă, preţurile terenurilor vor creşte de la 8-40 de euro metrul pătrat, la peste 100 de euro", mai spune Gorea.

O părere similară împărtăşeşte şi purtătorul de cuvânt al Asociaţiei Române a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), Radu Zilişteanu. El crede că preţurile terenurilor din zonele adiacente viitoarei autostrăzi vor creşte anul acesta cu cel puţin 50%.