Dupa chirie, transportul subteran a devenit al doilea argument in decizia de mutare a unei companii In zona de nord, gradul de neocupare este de 36%, in timp ce in centru si centru-nord acesta variaza intre 18% si 24%.
Intr-o piata descrisa de majoritatea analistilor ca avand un excedent istoric de spatii de
birouri, numarul de chiriasi cu pretentii tot mai sofisticate creste. Daca inainte, acordarea de catre proprietar a unui discount substantial la chirie ducea in mod frecvent la semnarea
contractului, astazi, indiferent de tipul de activitate, front sau back-office, clientul este tot mai preocupat de aspectele care privesc accesibilitatea unei anumite „locatii", devenita tot
mai importanta in luarea deciziei de mutare (alaturi de nivelul chiriei).
Pentru majoritatea chiriasilor, principalul criteriu de alegere a unui sediu sau punct de lucru este accesul facil pentru angajati si clienti, zonele cele mai cautate fiind cele cu acces la metrou. Desi transportul in subteran nu aduce o crestere a chiriei la fel ca pe piata rezidentiala, cu toate acestea se observa ca in zonele care au o retea de transport variata, inclusiv metrou, chiriile medii pot fi cu pana la 21% mai mari comparativ cu zonele lipsite de transport in subteranIn multe metropole europene, dezvoltarile in sectorul centrelor de afaceri au fost canalizate de autoritati in afara ariilor centrale, catre anumite zone care in prealabil au fost dotate cu retele de infrastructura. Astfel, in multe capitale europene, asa-zisele districte de afaceri au reusit sa magnetizeze investitiile dezvoltatorilor de cladiri de birouri si uneori de retail, usurand astfel zonele centrale de aceasta povara urbanistica. In Bucuresti, lipsa de preocupare din partea autoritatii locale pentru proiectarea si dezvoltarea unui district de afaceri a fost transpusa in practica prin specularea oportunitatilor oferite de zona centrala, cel mai bine acoperita din punctul de vedere al multitudinii mijloacelor de transport.
Acesta este unul dintre argumentele care explica gradul de neocupare mai scazut in zonele cu metrou comparativ cu media pe Bucuresti de 28,8%.
Astfel, daca in zona de nord, lipsita de metrou, gradul de neocupare este de 36%, in zonele de centru-nord si centru, aceasta variaza intre18% si 24%. Analistii RealTime spun ca zona centrala este mai populara datorita posibilitatii inchirierii de suprafete mici (150-250 mp), dar asta nu anuleaza argumentul nostru, ci, din contra, il completeaza. Multitudinea variantelor de acces a incurajat aparitia in zonele mentionate a investitiilor in spatii de birouri, iar pentru ca aici suprafetele de teren nu mai permit dezvoltarea de mari parcuri de afaceri, media unei cladiri de birouri se situeaza in jurul a 6.300 mp inchiriabili. De aceea si ponderea cladirilor clasa A in zona centrala este de 61% comparativ cu 81% in zona centru-nord sau 70% in partea de nord.
Chiria lunara descurajeaza
Totusi, nivelul chiriilor practicate in zonele centrale - 17,26euro/mp+TVA/luna, cu o marja variind intre 10 pana la 23 euro/mp/luna - este destul de prohibitiv pentru o mare parte a companiilor care cauta un raport pret/accesibilitate cat mai convenabil. Practic, diferenta de chirie dintre o cladire care are in preajma sa o gura de metrou si una de aceeasi categorie, dar fara transport subteran poate fi de pana la 21%. Asa se explica cresterea in timp a unor zone de afaceri noi, multe din acestea (exceptand „Manhatanul" din orasul Voluntari) constituindu-se tot in proximitatea unei statii de metrou - Pipera, Aurel Vlaicu, Timpuri Noi, Muncii, Charles de Gaulle, Eroilor (Piata Operei), Lujerului si, cea mai scumpa, Piata Victoriei. Astfel, daca nivelul mediu al chiriei pe Bucuresti este de 14,45 euro/mp+TVA/luna, cele mai mari chirii, intre 16 si 18 euro/mp(18-20 euro afisaj), potrivit tranzactiilor efectuate, se gasesc in zona ultracentrala a Capitalei - Piata Victoriei, Romana, Universitatii, Charles de Gaulle.
In zonele semicentrale, lipsite de metrou dar bine cotate, gen Floreasca, Baneasa, Piata Presei si 1 Mai, chiriile sunt la fel cu cele practicate pentru spatii de birouri din ariile mai putin prestigioase, dar care au avantajul metroului - Grozavesti, Vitan, Muncii, respectiv intre 8 si 14 euro/mp (14-16 euro pret de afisaj), potrivit datelor RealTime. Urmeaza zonele destinate chiriasilor cu buget redus de la periferia orasului, dar care se bazeaza tot pe accesul la metrou - Militari, Berceni.
Majoritatea cladirilor de birouri livrate in primele luni ale anului sunt tot localizate in zona centrala si central-nordica, potrivit celui mai recent studiu realizat de catre DTZ Echinox. Principalele proiecte care au fost inaugurate sunt City Gate (turnul B/21.000 mp) in zona Piata Presei Libere, Euro Tower (16.500 mp) in zona Barbu Vacarescu (langa metrou) si Platinum Center (8.780 mp) din zona Unirii.
9 June 2010
