Incapacitatea asociaţiilor de proprietari de a face reparaţii atrage antreprenori care amenajează scările blocului şi terasele în schimbul construirii de mansarde.
Fenomenul supraetajărilor este încă la început în România, dar începe să ia amploare. Din supraetajări pot câştiga atât locatarii blocului, cât şi antreprenorii, care scot profit din vânzările sau închirierile noilor spaţii. Preţul plătit de constructori poate fi reparaţia „gratuită" a infiltraţiilor de la ultimele etaje sau înnoirea instalaţiilor.
Atât blocurile, cât şi casele simple pot ajunge în situaţia de a fi supraetajate. Motivaţiile diferă de la caz la caz, dar, în esenţă, este vorba de o mai profitabilă fructificare a amprentei la sol pe care o ocupă imobilul. Singura condiţie este ca supraetajarea să se facă legal, adică ţinând cont de prevederile de urbanism şi de acordul proprietarilor. Dacă supraetajările presupun uneori utilizarea de materiale mai grele, mansardarea este un caz particular de supraetajare, care poate însemna utilizarea de materiale mai uşoare sau eventual transformarea unui pod în spaţiu locuibil. În situaţia caselor, fundaţia trebuie să permită ridicarea unui etaj. „Supraetajarea trebuie făcută cu cap, cu proiecte profesioniste, nu trebuie făcută economie la bani, pentru că altfel se mutilează oraşul. Un câştig pentru locatari e că astfel se face frecvent o reînnoire a structurii sau a instalaţiilor, poate chiar şi o reabilitare termică", a declarat Gheorghe Pătraşcu, arhitectul-şef al Bucureştiului.
Situaţii de supraetajări încep să apară în ultimii ani atât în Bucureşti, cât şi în ţară. „Supraetajările nu au o şi mai mare amploare pentru că e destul de complicat juridic aspectul. Cel mai des supraetajarea se limitează la mansardări. Oricum, când e vorba de acordul asociaţiei de proprietari, e mai uşor în Ardeal, e vorba de mentalitate. În Bucureşti oamenii se pun foarte greu de acord pentru orice investiţie", adaugă Pătraşcu. În cazul supraetajării unui bloc, trebuie să fie de acord toţi locatarii de la ultimul etaj şi peste jumătate din restul locatarilor.
În ultimele luni apar tot mai multe construcţii deasupra imobilelor vechi, în special în zonele centrale ale oraşelor. Cauzele acestui fenomen sunt puterea financiară redusă a locatarilor - care simt totuşi nevoia unor investiţii în blocuri - coroborată cu incapacitatea asociaţiilor de proprietari de a strânge bani pentru reparaţii, fie acestea şi de amploare redusă. Apariţia unui antreprenor care să rezolve aceste lipsuri, în schimbul profitului obţinut din viitoarele mansarde, pare salutară.
Când se poate...
Trebuie subliniat încă de la început că nu mereu supraetajările sunt posibile tehnic sau legal. „Există situaţii în care se prevede chiar în proiect că se poate supraetaja, mai ales în cazul caselor, pentru că au fundaţia bună. Există însă şi situaţii de imobile făcute înainte de cutremurul din 1977, dintre care multe sunt ridicate fără a ţine cont de anumite reglementări seismice şi care nu pot suporta o supraetajare", a declarat Sandu Chiriţă, inginer constructor la Sagex Construct. Există soluţii de întărire a rezistenţei construcţiei, dar acestea sunt cu atât mai costisitoare cu cât imobilul e mai greu de supraetajat.
„Există şi situaţii în care zona este aglomerată şi coeficientul de utilizare a terenului este folosit, ca să zic aşa, şi nu mai poţi construi. O piedică ar fi şi autorizarea, care este mai strictă decât în alte părţi şi regulamentele care, după părerea mea, nu sunt prea bine făcute", spune arhitectul-şef al Capitalei. Acesta aminteşte că în Viena a fost o adevărată modă cu mansardările în ultima perioadă. „La Viena un impuls a fost dat şi de valoarea de locuit în zona centrală. În plus, acolo erau şi acoperişurile care permiteau foarte uşor o mansardare, fiind înalte", adaugă Pătraşcu.
Alte piedici de care trebuie ţinut cont sunt regulamentul zonelor protejate şi, unde e cazul, vecinii. Primăriile din ţară primesc frecvent reclamaţii din partea locatarilor blocurilor vecine celor supraetajate pentru faptul că „le este luat soarele" după ridicarea noilor apartamente, despre a căror construcţie nu ştiau la achiziţie.
Duplex supraetajat
Situaţiile în care un antreprenor face contract cu asociaţiile de proprietari sunt diverse. „Sunt mai multe locuri, în special în zonele centrale, precum Universităţii sau Unirii, unde antreprenorii au sesizat oportunitatea. Aceştia le fac acoperişul locatarilor pe propria cheltuială, dar au permisiunea de a construi o mansardă pe care apoi o închiriază", adaugă Chiriţă.
Un alt exemplu este al unui antreprenor care a ajuns deja la al treilea bloc cu supraetajările şi mansardarea. Acesta a ridicat un etaj peste cele patru şi deasupra etajului cinci a construit mansardă pentru trei blocuri din Zonele Camil Ressu şi Constantin Brâncoveanu. „Investiţia pentru un singur bloc a fost de circa 500.000 de euro şi am obţinut 20 de apartamente tip duplex, etaj 5 şi mansardă, cu scară interioară. Locatarii au în schimb toate ţevile de canalizare schimbate, termopan la intrare, termosistemul blocului refăcut, scara placată cu faianţă de jos până sus, investiţii pe care asociaţia de locatari nu le-ar fi făcut nici în 20 de ani probabil", a declarat antreprenorul, care a ţinut să-şi păstreze anonimatul.
Lucrările durează, conform spuselor antreprenorului, circa un an, iar cel mai mult timp e folosit pentru a-i convinge pe proprietari. „Regula este că mi se cere la notar copia de pe buletin, numărul contractului sau copia de pe contractul de apartamente, iar oamenilor le era frică să nu le vând apartamentele", adaugă constructorul. Apartamentele duplex sunt de cinci tipuri, au două şi trei camere, cu balcon şi suprafeţe cuprinse între 52 şi 72 mp. Preţurile încep de la 46.000 de euro cu TVA inclus şi ajung până la 64.000 de euro. Unul din cele trei blocuri supraetajate are lucrările terminate şi 15 apartamente vândute deja, din cele 20.
Rentabilitate
Dacă sunt îndeplinite condiţiile tehnice şi legale ale unei supraetajări, una dintre problemele care se ridică este aceea a rentabilităţii investiţiei. În cazul unui bloc, dacă locatarii ar putea face investiţii, nu ar avea nevoie de o mai mare agolomeraţie în bloc. În plus, constructorul de etaje nu asigură locuri de parcare în plus. Investiţia este deci sigur rentabilă pentru constructor, dacă vinde apartamentele.
Pe de altă parte, discuţia se pune altfel pentru proprietarul unui imobil. Întrebarea este dacă e mai rentabil să construieşti totul de la zero, dar nou, sau să supraetajezi. „Presupunând că o clădire permite supraetajarea şi nu există inconveniente din punctul de vedere al costului pe metru pătrat, e mult mai rentabilă supraetajarea. Motivul - costurile unei fundaţii sunt foarte mari. Dacă are un nivel sau două poate ajunge la 40% din valoare doar fundaţia. Dacă are mai multe etaje, este pe undeva pe la 25%", atenţionează Sandu Chiriţă, inginer constructor, Sagex Construct. Cu cât este mai mare clădirea, ponderea fundaţiei scade pe metru pătrat, în costuri.
Valoarea supraetajării
Tot mai multe anunţuri de case de vânzare apar dublate de precizarea că există posibilitatea supraetajării. Preţul e mai mare dacă respectivul imobil oferă această posibilitate. Există şi proprietari care îşi oferă casa cu fundaţie solidă în vederea supraetajării, solicitând în schimb un apartament în plus din viitorul etaj.
Vom lua în acest sens o analiză de preţ a portalului specializat imobiliare.ro. Astfel, în zona Pache Protopopescu, preţul solicitat pentru o casă cu şapte camere ce poate fi supraetajată este de 340.000 de euro. Imobilul e construit în 1985 şi are o suprafaţă utilă de 150 mp. Pe de altă parte, există 18 oferte din aceeaşi zonă (case construite înainte de 1990, cu suprafaţa utilă cuprinsă între 120 şi 180 mp, fără posibilitate de supraetajare) al căror preţ mediu se ridică la 237.000 de euro (1.715 euro/mp). În acest caz, diferenţa este destul de mare: 32%.
Un apartament la curte, cu două camere, în zona Titulescu, construit în 1970, are un preţ de 58.000 de euro (1.526 euro/mp util). În anunţ se precizează posibilitatea supraetajării. Preţul mediu pentru apartamentele cu două camere, la curte, cu o suprafaţă utilă de până în 50 mp, fără posibilitate de supraetajare, este de 44.072 de euro (1.174 euro/mp util). Cei de la imobiliare.ro au luate în calcul 60 de oferte similare din Bucureşti.
E clar deci că posibilitatea supraetajării dă valoare unui imobil. Problema care rămâne este cât de profesionist se fac aceste supraetajări şi câtă siguranţă prezintă.
1 August 2011