0-74-phpthumb.jpgStocul de spatii de clasa B va creste anul acesta cu peste 30%, pe fondul intensificarii operatiunilor de externalizare a activitatilor companiilor multinationale si a cererii de pe piata.

Astfel, anul acesta vor fi livrati circa 90.000-120.000 de metri patrati de birouri de clasa B.

Circa 50-60% din stocul de spatii de clasa B va fi livrat in zonele Dimitrie Pompei - Pipera si Pipera-Tunari, potrivit reprezentantilor Eurisko.

Cele mai mari dezvoltari de clasa B sunt imobilele Twin Towers Barba Center, care va livra 20.000 mp din prima cladire, Novo Park II, cladirea E cu 12.000 mp sau North Center, cu 9.400 mp. Stocul de spatii de birouri de clasa B se ridica la finalul anului trecut la 290.000-350.000 mp.

Cladirile de birouri clasa B sunt considerate cele de talie mica (pana in 2.000-3.000 mp construiti), cu suprafata mica pe nivel, potrivit DTZ Echinox. Chiriasii unor astfel de imobile sunt companiile care doresc sa aiba propriul sediu, fara sa mai imparta spatiul util si cu alti chiriasi, sau firmele aflate la inceput de drum care doresc sa achizitioneze suprafete mici pentru 2-3 ani de contract.

"Cladirile de birouri de clasa B sunt situate in general in locatii bune, iar companiile care aleg astfel de spatii sunt cele pentru care vizibilitatea pe care o cladire de clasa A ar putea sa o ofere nu este esentiala. In plus nivelul chiriei este mult mai mic fata de cele de clasa A", a declarat Catalina Jigman, partener la Eurisko.

In plus, imobilele de birouri de clasa B dispun de un numar suficient de mare de locuri de parcare, datorita dezvoltarii pe suprafete mari de teren ramase disponibile. In timp, centrul de interes al dezvoltatorilor de birouri de clasa B se va muta in vestul Capitalei, odata cu aglomerarea din nord.

"Foarte multe cladiri de clasa B se vor construi in zona de vest, deoarece aici sunt inca terenuri adecvate dezvoltarii unor cladiri cu suprafete mari pe etaj si parcare suficienta. Transportul in comun este bun si in plus, in aceasta zona locuieste mare parte din forta de munca necesara unor activitati de tip back office bancar, IT sau service centers (care necesita suprafete mari pe etaj, spatiu eficient, au flote auto de mari dimeniuni)", afirma Horatiu Florescu, vicepresedinte al departamentului de office leasing al Colliers.

Oferta de spatii de birouri de clasa B care urmeaza sa fie livrate in urmatorii ani vor conduce la o stagnare a preturilor la chirii. In prezent, chiriile oscileaza intre 11-16 euro/mp/luna, in functie de zona in care se afla imobilul de birouri si de facilitatile pe care le ofera.

Imobilele cu o locatie buna, cu dotari si finisaje standard se pot inchiria foarte repede, tinand cont de faptul ca se adreseaza companiilor care ocupa o suprafata de 200-400 mp, pe care o regaseste pe un singur nivel, sau unui singur chirias cu cerere in jurul a 1.000 mp", afirma Mihaela Cnobloch, consultant senior in cadrul departamentului birouri al DTZ Echinox.

Spre comparatie, cererea de spatii de clasa A se deosebeste de cererea de spatii clasa B prin conceptul de locatie "unica", cu vizibilitate puternica si acces facil, cu dotari si finisaje de top, cu podea falsa suprainaltata care sa permita cablarea, inaltimea pana la plafon de minimum 2,8 metri, suprafata vitrata mare.

In plus, un imobil de clasa A trebuie sa aiba parcari subterane suficiente, suprafata mare pe nivel curent (peste 1.000 mp) si alte facilitati precum cafenele sau restaurant.

Costul serviciilor in cazul cladirilor de birouri de clasa B este de 2 euro/mp/luna.

Stocul de spatii de birouri de clasa A va creste in urmatorii doi ani cu circa 220.000 mp. Astfel, stocul total de spatii de birouri de clasa A ar putea ajunge la circa 600.000-700.000 mp la sfarsitul anului 2008, potrivit consultantilor imobiliari.

Cea mai mare parte a cladirilor de clasa A, circa 60%, sunt amplasate in zonele centrale, iar majoritatea au suprafete de peste 10.000 mp. Cererea de birouri de clasa A este concentrata in zona centrala si provine in principal din partea bancilor, a institutiilor financiare si a companiilor de servicii profesionale. Spatiul total de birouri de clasa A a ajuns anul trecut pana la circa 340.000-360.000 mp, in timp ce rata de neocupare a ajuns la finele primului semestru din 2006 la circa 2,36%, potrivit Colliers.

Stocul de spatii de birouri va creste in 2007 cu circa 410.000 mp, din care circa 70-75% vor fi imobile de clasa A, afirma consultantii imobiliari.

Ca urmare a cresterii rapide a ofertei, decalajul fata de cerere va fi micsorat in urmatoarele 12 luni, estimandu-se echilibrarea pietei de birouri din Bucuresti in trimestrul 4 al anului 2007 - trimestrul 1 2008, potrivit companiei CB Richard Ellis.

Analistii companiei imobiliare CBRE precizeaza ca majoritatea cladirilor propuse spre finalizare in 2007 vor fi livrate pe piata.

Oferta de spatii de birouri a depasit, in Bucuresti, nivelul de un milion de metri patrati, ca urmare a finalizarii mai multor proiecte in primul semestru din 2006, cand stocul a crescut cu 207.000 de metri patrati, din care peste o treime sunt incadrate in clasa A.

Suprafetele de mari dimensiuni sunt solicitate de companiile de outsourcing si telemarketing, care cauta cladiri de clasa B, situate in zone secundare, cu posibilitati de extindere si acces la transportul public. Aceste companii solicita suprafete intre 4.000 si 6.000 mp.

Din cauza ofertei limitate, majoritatea chiriasilor care au nevoie de astfel de suprafete incheie contracte de preinchiriere.

Numarul multinationalelor care opteaza sa-si relocheze operatiunile in Romania va continua sa creasca, in primul rand datorita costurilor cu forta de munca, reduse fata de alte state.

In plus, dimensiunea pietei ofera un numar relativ mare de personal calificat.

Media costurilor cu forta de munca este la jumatatea celor din Europa de Vest, in timp ce in Romania si Bulgaria nivelul acestora este de cinci ori mai mic decat in Germania, potrivit unui studiu DTZ Echinox.

De asemenea, finalizarea multor cladiri de birouri ar putea duce la intensificarea activitatii de externalizare pe piata romaneasca.

Printre cele mai importante companii care si-au externalizat activitatile in Romania sunt Accenture, Wipro, Tata Consultancy Services si Genpact.

Genpact are doua facilitati in Ungaria, unde a angajat 700 de persoane si se estimeaza ca numarul acesta sa ramana constant.

Pentru reducerea costurilor, planurile de extindere ale companiei vizeaza doar operatiunile din Romania. Compania a anuntat ca ar putea angaja inca 1.000 de persoane, fata de cele 300 din prezent.

Pentru perioada urmatoare, analistii firmei de servicii imobiliare DTZ Echinox apreciaza ca personalul calificat s-ar putea reduce, deoarece multi tineri vor pleca in Italia sau Spania unde vor fi platiti mai bine.

Acest fenomen a avut loc, dupa aderare, si in Polonia. Compania Genpact este prezenta pe piata romaneasca din luna august a anului 2005 printr-un centru de solutii tehnologice si servicii de afaceri destinat firmelor.

Initial, proiectul a vizat deschiderea unui complex de birouri cu o suprafata de 4.000 de metri patrati, cu circa 170 de angajati. Compania a anuntat la acea vreme ca intentioneaza sa isi extinda activitatea pe o suprafata de 8.000 de metri patrati si sa suplimenteze numarul angajatilor pana la 1.500 de persoane.

Accenture, companie de consultanta in management, solutii tehnologice si outsourcing a deschis anul trecut in Bucuresti un centru care asigura servicii de externalizare a proceselor de afaceri in domeniile finante-contabilitate, resurse umane, logistica si aprovizionare.

Wipro, al treilea mare exportator de solutii informatice din India, a anuntat tot anul trecut ca va investi 250 de milioane de euro pentru un call-center in Capitala pentru clientii din Europa Centrala si de Est.

Spre comparatie, cererea de birouri de clasa A este concentrata in zona centrala si provine in principal din partea bancilor, a institutiilor financiare si companiilor de servicii profesionale.

Vestul Capitalei va atrage tot mai multe investitii in imobile de clasa B de birouri, din cauza aglomerarii zonei de nord, dar si datorita apropierii de cel mai mare complex studentesc bucurestean, Politehnica, care genereaza angajati pentru companiile interesate de astfel de imobile.

Suprafata totala inchiriata in ianuarie-iunie 2006 in cladiri de clasa B a fost de 36.000 mp.

Doar 28% dintre tranzactii au avut ca obiect spatii in cladiri deja existente, majoritatea cererilor fiind solutionata prin contracte de pre-inchiriere.

Anul trecut a crescut numarul tranzactiilor de inchiriere cu imobile de birouri de clasa B cu peste 2.000 mp, ca si in cazul cererii de spatii de clasa A, insumand 74% din total, potrivit Colliers. Suprafata medie a tranzactiilor a fost de aproape 2.000 mp, usor sub media tranzactiilor de clasa A. HP a inregistrat recordul de marime pe acest segment, cand a preinchiriat 6.300 mp in Novo Park.

Insa, in prima jumatate a anului trecut au fost livrate doar trei cladiri de birouri de clasa B, Tati Center, Novo Park corpul D si Vulturilor 98, care au totalizat doar 16.200 mp, fiind deja ocupate in proportie de 90%.

Mai mult de jumatate din cerere, circa 59%, a fost generata de sectoarele IT, telecom si industria farmaceutica si medicala.

Nordul a fost locatia preferata de majoritatea investitorilor in astfel de imobile, circa 63% din spatiul inchiriat in primul semestru fiind localizat in zona Pipera-Baneasa. Insa dezvoltarea zonei de nord are un impact tot mai puternic asupra traficului. Astfel, tot mai multi investitori se vor reorienta in viitor catre alte zone mai "aerisite".

Investitiile imobiliare pe piata spatiilor de clasa B au castigat teren in acest an, in urma reducerii numarului de proiecte clasa A care vor fi livrate in 2006.

In acest sens, proiectele de birouri clasa B, care au termen de finalizare in acest an in zona Pipera si langa Universitatea Politehnica, ar putea deveni posibile tinte.

Piata spatiilor de clasa B a fost foarte atractiva anul acesta, continuand astfel trendul manifestat de la sfarsitul anului 2005, cand un portofoliu de sase cladiri de birouri a fost vandut catre investitorul grec Blue House.

Piata imobiliara din 2006 a fost caracterizata printr-un grad ridicat de diversitate - de la nationalitatea si marimea fondurilor care incearca sa intre pe piata si pana la produsele pe care investitorii urmaresc sa le cumpere, potrivit jucatorilor din domeniu.

Numarul de achizitii de pe piata imobiliara s-a intensificat anul trecut, cand s-au derulat tranzactii pe toate segmentele pietei: birouri, industrial si comercial. Investitiile imobiliare s-au dezvoltat puternic in ultimii trei ani, de cand a avut loc prima tranzactie institutionalizata, potrivit companiei DTZ Echinox.

Cum va evolua piata de birouri de clasa B

  • Stocul de birouri de clasa B care va fi livrat anul acesta se ridica la circa 90.000-120.000 de metri patrati.

    n Peste 50% din stocul de birouri de clasa B care va fi livrat in 2007 se va afla in zonele Dimitrie Pompei - Pipera si Pipera-Tunari.

  • Stocul actual de imobile de clasa B se ridica la circa 300.000-350.000 mp.
  • Nivelul actual al chiriei este situat intre 12-16 euro/mp/luna si nu se va modifica anul acesta, datorita ofertei extrem de mari ce se va finaliza in urmatorii doi ani.
  • Cladirile de birouri de clasa B sunt considerate cele de talie mica (pana in 2.000-3.000 mp construiti), cu suprafata mica pe nivel extrem de dorite de companiile care doresc sa aiba propriul sediu, fara sa mai imparta spatiul util cu alti chiriasi, precum si de companii aflate la inceput de drum care doresc sa achizitioneze suprafete mici pentru 2-3 ani de contract.
  • Sursa

    25 January 2007