La final de an tragem linie şi vedem cum au fost cele 365 de zile. Asta fac în zilele acestea şi analiştii imobiliari care spun că 2008 a încruntat multe frunţi.

Stefania Trandafir, REMAX 5 STARIMOPEDIA.ro: Am asistat la blocaje pe piaţa imobiliară, chiar şi scăderi de preţuri, era previzibil acest lucru? Ce a condus la această situaţie?
Stefania Trandafir: Blocajul şi scăderea preţurilor s-au datorat accesului tot mai dificil la credite. Pe multe segmente de piaţă se simt scăderi, pe unele avem stagnări. Vânzătorii sunt dispuşi să vândă, cumpărătorii sunt interesaţi să achiziţioneze, dar încă nu au găsit o cale de mijloc. De aici a apărut scăderea numărului de cereri care se şi pot finaliza printr-o tranzacţie. Era un lucru previzivil din momentul în care s-au modificat condiţiile de creditare. 


IMOPEDIA.ro: Care segment al pieţei imobiliare a avut cel mai mult de suferit în ultimele luni?
Stefania Trandafir: Cel mai afectat segment imobiliar este cel rezidenţial. Cele mai multe investiţii s-au făcut în 2007 şi trimestrul I 2008 în rezidenţial. Cu cât creditul este mai rar şi mai greu accesibil, tranzacţiile sunt mai puţine şi scade şi valoarea de evaluare a bunului imobiliar. 

IMOPEDIA.ro: S-a schimbat comportamentul clienţilor şi în ce mod?
Stefania Trandafir: Clienţii noştri din aceste timpuri vor cele mai bune locaţii, cel mai bun mix de oferte ca preţ, cei mai buni parametri de construire. Sunt clienţi pentru o piaţă normală sau cum ne-am obişnuit să o numim, piaţă matură.

A fost şi a rămas o mare nevoie de imobile de calitate (superlux) pe toate segmentele de piaţă, iar, în opinia mea, raportul dintre cerere şi ofertă pe această nişă este unul destul de bun în România. 

Vânzătorii au acceptat să înţeleagă că un apartament nu se mai vinde în 5 zile, într-o piaţă matura vânzarea se poate finaliza de la câteva luni până la un an.

IMOPEDIA.ro: A afectat criza financiară internaţională, piaţa autohtonă? Dacă da, cât de serios? 
Stefania Trandafir: Criza internaţională a afectat piaţă imobiliară din România din cauza sistemului financiar-bancar, acesta fiind în prezent blocat. Blocajul nu vine din lipsă de fonduri de la băncile româneşti sau străine care activează în România, ci dintr-o prudenţa mult mai mare care practic şi-au autoimpus-o.

IMOPEDIA.ro:  Putem vorbi de o criză imobiliară şi în România?
Stefania Trandafir: În România în momentul de faţă putem vorbi de o criză de lichidităţi. Investitorii care au cumpărat până de curând 10-30 de apartamente  la pachet dispuneau de fonduri. La nivel internaţional este vorba de o criză financiară care se răsfrânge asupra tuturor. Banii nu s-au evaporat din piaţă, sunt într-un seif, dar deocamdată s-a pierdut cheia.

Pe piaţa imobiliară începând cu primăvara lui 2008, nu preţul este cel care a blocat tranzacţiile, ci accesarea aproape imposibilă a creditului ipotecar. Odată cu relansarea acordării acestui tip de credit, există posibilitatea că unele preţuri să urce.

IMOPEDIA.ro:  Cum caracterizaţi anul 2008 din punct de vedere imobiliar? Cum a fost în comparaţie cu 2007?
Stefania Trandafir: Anul 2007 a continuat boomul imobiliar care a fost umflat de cererea mare din piaţă şi de nişte preţuri umflate artificial: preţul cimentului, preţul fierului. Valoarea creditelor imobiliare şi ipotecare acordate populaţiei s-a dublat în 2007 faţă de 2006. Terenurile rămân cel mai profitabil plasament de pe piaţă imobiliară în 2007 şi primul trimestru 2008.

Anul 2007 în România, a fost anul cu cel mai înalt ritm de creştere a lucrărilor de construcţii din întreagă Uniune Europeană şi a continuat să rămână aşa şi în primele 8 luni din 2008. Un indicator important pentru dinamică sectorului imobiliar, atât pentru situaţia actuală, cât şi pentru cea viitoare, este numărul de autorizaţii acordate pentru construcţia de clădiri rezidenţiale, comerciale şi industriale. Astfel, în primele opt luni ale anului 2008 acestea au crescut cu aproape 15% faţă de aceeaşi perioadă a anului 2007. 

IMOPEDIA.ro: Noua legislaţie (ordonanţa iniţiată de ANPC şi aprobată de Guvern) va aduce schimbări în piaţă?
Stefania Trandafir: În primul rând ordonanţa aduce primele reguli pentru activitatea imobiliară. Este corect că agenţiile imobiliare să funcţioneze într-o piaţă cu reguli şi eventual cod etic. Este un pas important în ceea ce priveşte legislaţia imobiliară, este un început bun pentru educarea deopotrivă a agentului şi a consumatorului de servicii imobiliare (a clientului). Practic se impune că între cele două părţi să existe o formă de contract în care sunt trecute toate obligaţiile şi îndatoririle amândurora. Sunt de acord cu colegi de ai mei care s-au exprimat că este loc de modificări şi adăugiri ale ordonanţei, având în vedere că forma este potrivită, dar conţinutul conduce la multe interpretări.

IMOPEDIA.ro: Era nevoie de o astfel de lege?
Stefania Trandafir: DA.

IMOPEDIA.ro: Ce efecte va avea?
Stefania Trandafir: Efectele sunt nenumărate: 

 - în primul rând a ,,dezmortit" agenţiile imobiliare, 

 - ordonanţa ,,obliga" toţi agenţii la semnarea unui contract cu consumatorul,

 - ordonanţa ,,obliga" toţi consumatorii la semnarea unui contract de prestări servicii dacă se doreşte colaborarea cu o agenţie imobiliară,

 - ordonanţa ajută în plus agentul în demersul de a obţine contract de exclusivitate pentru imobil,

 - ordonanţa ne va ajuta ca în 2009 să promovăm sistemul de MLS şi în România,

 - ordonanţa te determină spre o dezvoltare şi pregătire profesională mai profundă, ţinând cont de toate elementele pe care trebuie să le transmitem consumatorului.

IMOPEDIA.ro:  Schimbarea guvernului va influenţa în vreun fel piaţa imobiliară?
Stefania Trandafir: Un guvern sănătos, ajută în orice piaţă, poate deţine cheia de la seiful la care m-am referit mai devreme.

IMOPEDIA.ro: Previziuni pentru 2009? (evoluţie, preţuri pentru apartamente vechi, noi, terenuri).
Stefania Trandafir: În 2009 sunt unele proiecte amânate din cauza situaţiilor de finanţare. Amânarile de proiecte vor deveni ştiri mai frecvente decât lansările imobiliare care dominau peisajul mediatic al anului 2008. Preţurile vor scădea la proiectele noi între 5 şi 15% , iar la apartamentele vechi cu până la 25%. Piaţa terenurilor se va deprecia cel mai mult.

Pentru unii deţinători de cash, anul 2009 va fi un an foarte bun, plin de oportunităţi cu achiziţii de ,,perle" imobiliare.

 

19 decembrie 2008