Majoritatea dezvoltatorilor imobiliari achizitioneaza terenurile la a patra sau la a cincea mana, parcurs
in care pretul acestora creste chiar si de zece ori, sustin analistii de pe piata imobiliara locala. Aproximativ 50% din numarul tranzactiilor cu terenuri ce urmeaza a fi trecute in intravilan
sunt cu scop speculativ.
Chiar daca specula imobiliara nu se mai practica la asemenea proportii ca acum doi-trei ani, numarul tranzactiilor cu terenuri aflate in imprejurimile Bucurestiului ramane inca o varianta pentru investitorii de portofoliu sau speculatorii imobiliari. “Inca se mai cumpara loturi mari de teren si se revand in suprafete mai mici, cu un pret mai mare. Sau se practica comasarea terenurilor, care se revand la un pret mai mare”, a declarat pentru Business Standard Sorin Lacusta, director de proiecte rezidentiale in cadrul companiei de consultanta imobiliara Regatta. El a adaugat ca circa 50% din numarul tranzactiilor de acest fel sunt realizate in scop speculativ, dar sunt si investitori care cumpara terenuri la prima mana.
“Valoarea unui teren poate creste de sapte-opt ori, in urma tranzactiilor repetate, pana ajunge la dezvoltator. Acest lucru se datoreaza si comoditatii investitorilor care, neavand incredere in piata, prefera sa cumpere terenuri mai scumpe, de la diferiti intermediari cu prestigiu”, sustine Marius Maxim, partener in cadrul societatii civile de avocatura Dinulescu si Maxim. El a adaugat ca fiecare astfel de tranzactie este impozitata, conform legii, cu 1-3%, statul avand, in acest caz, numai de castigat.
In prezent, speculatiile se fac cu scop investitional, dar si acestea au scazut, deoarece viteza de crestere a valorii terenurilor a scazut si ea, este de parere Alexandru Nitescu, directorul departamentului de proiecte si investitii din cadrul Regatta. Pretul terenului si-a incetinit cresterea la 15% si nu mai e de interes. Romania a atins nivelul de echilibru similar tarilor precum Ungaria, Cehia sau Polonia, considera Daniel Mitarcu, broker al departamentului de terenuri si investitii din cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox. El considera ca terenurile nu se mai vand, pentru ca nu au utilitati. Daca, pana acum, se obtinea Planul Urbanistic Zonal (PUZ) doar cu aprobarea Consiliului Local, acum trebuie sa se asigure si utilitatile, iar comunele nu isi asuma aceasta responsabilitate.
Totusi, Mitarcu sustine ca se mai practica urmatoarea metoda: se cumpara un teren fara PUZ, pentru ca majoritatea proprietarilor nu au influenta sa obtina planul, si se vinde, ulterior, cu tot cu PUZ, la un pret ridicat. Pana ajunge la dezvoltator, valoarea terenului creste cu pana la 1.000%.
“Dezvoltatorii care sunt mai noi pe piata cad in plasa acestor speculatori. Oricum, si speculatiile merg pana la un anumit nivel, pentru ca si dezvoltatorul trebuie sa aiba un randament in urma investitiei”, sustine Aurelian Nicolae, general manager al Quadra Place, dezvoltatorul unuia dintre putinele proiecte rezidentiale finalizate. Majoritatea dezvoltatorilor cumpara terenurile la a patra sau la a cincea mana, in functie de profitul care le este asigurat. Pe pietele imobiliare mature, din Occident, tranzactiile cu terenuri sunt putine, deoarece situatia terenurilor intravilane e stabila. Totodata, un teren agricol nu poate fi trecut in intravilan cu aceeasi usurinta ca in Romania.
Mitarcu ne-a informat ca pretul terenurilor nu va mai creste cu mai mult de 10% pe an, si asta in zona centrala a Capitalei. In imprejurimi, vor mai creste cand se vor face investitii in utilitati.
Deocamdata, se mai gasesc terenuri pentru investitii in localitati ca Tartasesti, Balotesti sau Stefanesti, dar toate au aceeasi problema, lipsa utilitatilor.
21 November 2007
