Cel mai mare succes la vânzări îl au spaţiile ocupate deja cu chiriaşi, poziţionate pe străzile circulate.
Anunţurile de închiriere a spaţiilor comerciale încep să fie dublate de un timp de
anunţuri de vânzare a acestora. Preţurile pe metru pătrat cerute sunt mult mai mari decât pentru un apartament în acelaşi bloc, ca urmare a profiturilor din chirii, mai mari decât la
apartamente. Cumpărătorii nu lipsesc, însă, chiar şi la aceste preţuri.
Unii proprietari de spaţii comerciale de la parterul blocurilor s-au săturat să ia bani „cu ţârâita" lunar de la chiriaşi şi au decis să le scoată la vânzare. Asta cu atât mai mult cu cât chiriile din ultima perioadă au scăzut şi implicit încasările proprietarilor s-au redus. Pe de altă parte, tot mai mulţi chiriaşi au probleme cu afacerile sau falimentează, astfel că nu puţini posesori de spaţii sunt într-o continuă căutare de chiriaşi, în locul celor plecaţi. Toate aceste lucruri nu sunt spuse de vânzători atunci când sunt chestionaţi asupra motivelor pentru care s-au decis să vândă. Se spune în schimb că spaţiul e foarte profitabil, dar că proprietarul pleacă din ţară sau că e bolnav şi e nevoit să-l vândă.
„Nimeni nu mai plăteşte bani fără un yield (randament - n.r.) bun. Spaţiile goale, spre exemplu, se vând mult mai greu decât cele închiriate, care generează venit", a declarat Cristina Burlacu, negociator departament Spaţii Stradale Cushman & Wakefield. Încasările din chirii au scăzut serios faţă de acum 3-4 ani. Majoritatea contractelor au fost renegociate. „Chiar şi băncile, care în trecut plăteau chirii foarte mari, şi-au revizuit politica şi au renegociat chiriile. Acolo unde nu au găsit «înţelegere» şi profitabilitatea era egală cu zero, au închis unitatea respectivă", adaugă Cristina Burlacu.
Proprietarii îşi găsesc repede cumpărători când chiriaşul din respectivul spaţiu este unul solvabil şi dacă mai are ani de contract sau e dispus să-l prelungească.
Chiriaşul şi vadul vånd spaţiul
Succes la vânzări nu au doar unităţile cu trafic intens. Se poate întâmpla ca într-un anumit cartier sau într-o sub-zonă a oraşului să nu existe prea mare concurenţă pentru anumite afaceri. Puţinii jucători sunt astfel chiriaşi foarte profitabili pentru proprietarul unui spaţiu. Este foarte complicat pentru un potenţial cumpărător să ştie dacă o zonă e profitabilă pentru anumite afaceri sau nu. Asta pentru că o mare importanţă o are şi alegerea chiriaşului.
„Proprietarii au înţeles că secretul unui business este un venit constant, dar sigur, nu câştiguri mari imediate, pe o perioadă scurtă; mai bine o chirie de 3.000 de euro într-un contract pe 5 ani, decât o chirie de 5.000 euro dintr-o afacere nesustenabilă", spune expertul de la Cushman & Wakefield. Ne limităm la două exemple de vânzări recente, care reflectă cele spuse mai sus. Astfel, un spaţiu comercial din Centrul Istoric, de pe strada Smârdan (artera cu cel mai mare aflux de clienţi la restaurante), a fost vândut la puţin timp de la scoaterea la vânzare. Pe lângă dotările spaţiului, cel mai mult a contat vadul de clienţi. S-au cerut 95.000 de euro şi s-a vândut cu 90.000 de euro, conform informaţiilor primite de la proprietar. Un alt exemplu de spaţiu vândut recent este plasat pe Bulevardul Timişoara, între mall-ul Plaza şi Valea Cascadelor. Suprafaţa este de 108 mp. Deşi locul nu este unul central, spaţiul s-a vândut uşor cu 155.000 de euro (s-au cerut 160.000 de euro) pentru că beneficiază de un chiriaş renumit şi stabil - casa de pariuri Stanleybet.
Exemple de oferte
Un spaţiu comercial de 50 de metri pătraţi (mp) este scos la vânzare pe Şoseaua Ştefan cel Mare cu 220.000 de euro, aproape de Circul de Stat, la parterul unui bloc. „Chiriaş este un magazin
de mobilă care mai are contract un an, dar se poate renegocia", a declarat proprietarul care a preferat să nu-şi dea numele. Acesta mai are un spaţiu de vânzare tot în zonă.
La parterul unui bloc de pe Bulevardul Ferdinand se scoate la vânzare o suprafaţă de 30 mp, la 200 m de Foişorul de Foc, cu 90.000 de euro. Încăperea are deja termopan şi a avut drept chiriaşi
de-a lungul timpului un minimarket şi un magazin de uşi de interior.
Pe o stradă în apropierea Parcului IOR, doi proprietari împart un spaţiu de 130 mp închiriat unei bănci. Unul dintre proprietari scoate la vânzare jumătatea sa, cu 350.000 de euro. „Banca mai are contract un an, dar, fiind o unitate foarte profitabilă, a promis că-şi prelungeşte contractul, deci e un chiriaş sigur", a menţionat proprietarul care vrea să vândă.
Ultracentral, pe strada Batiştei, este scos la vânzare un spaţiu de 15 mp de la parterul unui bloc, cu 80.000 de euro. „Am avut o gogoşerie până de curând, dar a plecat. Acum îl scot la închiriere, dar dacă găsesc un cumpărător îl vând", a declarat proprietara, subliniind că e persoană fizică şi că nu percepe TVA la vânzare.
La intersecţia Bulevardului Brâncoveanu cu strada Izvorul Rece, o încăpere de 60 mp de la parterul unui bloc este scoasă la vânzare cu 220.000 de euro. Spaţiul este la parterul unui bloc unde sunt alte spaţii comerciale precum frizerii sau alimentare.
Oferte există şi în cazul dezvoltărilor noi. Astfel, la parterul unui bloc aproape de finalizare din apropierea staţiei de metrou Gorjului se scoate la vânzare un spaţiu comercial de 150 mp (2 x 75 mp). „E o zonă cu vad, iar în bloc deja jumătate din apartamente sunt vândute", a declarat dezvoltatorul.
Cum sunt chiriile
În zona centrală, chiriile acestui gen de spaţii comerciale sunt în medie de 70-80 euro/mp/lună în anumite zone. Aici pot intra, spre exemplu, zone precum Piaţa Unirii şi Piaţa Romană. Între Piaţa Unirii şi Romană, media este de 45-65 euro/mp/lună.
În zone semicentrale - spre exemplu Calea Moşilor, Şoseaua Ştefan cel Mare - media este de circa 25-30 euro/mp/lună. În alte zone mai periferice, chiriile pot să scadă şi până la 15 euro/mp/ lună, cu diferenţe în funcţie de plasare, suprafaţă şi chiriaş.
Spaţii gratis
Aşa cum apartamentele statului au fost scoase la vânzare şi date chiriaşilor imediat după anul 1990, spaţiile comerciale de la parterul blocurilor au fost scoase la vânzare imediat după anul 2000. Este vorba despre Legea nr. 550/2002, cu modificările ulterioare şi Normele aprobate prin H.G. nr. 1341/2002. Până în urmă cu 10 ani, primăriile gestionau aceste spaţii, cu chirii oricum derizorii faţă de preţul pieţei de atunci. „Guvernul a dat legea pentru a vinde aceste spaţii. Problema e că aceste spaţii nu s-au vândut mereu prin licitaţie publică, ci au mers spre cei care după 1989 le-au obţinut în administrare, nu prin proceduri concurenţiale, ci prin trafic de influenţă sau prin şpagă", a declarat un fost consilier de la Primăria Capitalei, care a preferat să rămână anonim.
Foarte repede, unele dintre respectivele spaţii au fost revândute la preţuri de zeci de ori mai mari către investitori străini, care au cumpărat mai multe, adaugă fostul consilier. „Spaţiile care s-au cumpărat atunci pe sume modice nu au acum nicio presiune financiară sau pierderi. Aşa se explică faptul că multe spaţii stradale stau goale în buricul Bucureştiului, pentru că proprietarii nu lasă din preţ. Dacă le-au luat gratis, normal că-şi permit să aştepte", explică Mihai Mereuţă, preşedintele Ligii de Proprietari Habitat.
18 July 2011
