Sfaturi pentru firmele care cauta sa-si inchirieze un sediu

Sfaturi pentru firmele care cauta sa-si inchirieze un sediu Revista CAPITAL - 30. 10. 2003

Oferta pe piata imobiliara este extrem de variata: se pot inchiria spatii de birouri cu 3 dolari/mp/luna, dar si cu 22 dolari/mp/luna

Alegerea unui nou sediu devine din ce in ce mai simpla, datorita faptului ca oferta de spatii se diversifica si creste de la o zi la alta.
Apartamentele de bloc sunt din ce in ce mai desuete, tot mai multi chiriasi se indreapta catre vile vechi, renovate, situate in zone istorice sau catre cladiri noi de birouri cu nenumarate dotari si facilitati (servicii telefonie, IT, paza permanenta etc.).

In plus, agentiile imobiliare specializate ofera sfaturi si consultanta pentru cei care vor sa gaseasca sediul perfect. Compania Esop a editat chiar un ghid gratuit pentru companiile mici si mijlocii.

"Spatii bine proportionate si functionale constituie cerinta fireasca a fiecarei companii", afirma Mirela Manea, director de marketing al agentiei Esop din Bucuresti. In ce masura managerul firmei isi stabileste criteriile de selectie este o alta problema.

In primul rand, se pleaca de la buget, de la marimea contului in banca. si dupa aceea se poate pune in balanta cat de bine este impartit si cat de functional este biroul.

"Impedimente legate de acest aspect pot fi intalnite in cadrul spatiilor de birouri situate in blocuri sau in vile. Exista numeroase imobile, in general cele datand din perioada interbelica -, cu o mare fragmentare a spatiului si multiple cai de acces.

Acest dezavantaj este insa diminuat prin faptul ca la renovarea cladirilor se are in vedere din ce in ce mai mult "deschiderea" spatiilor si "linearizarea" accesului", adauga Mirela Manea.

Tarifele vor scadea usor intr-un viitor apropiat Solutia cea mai scumpa, dar cea mai eficienta sunt spatiile in centrele de afaceri, noi sau vechi, care au nenumarate facilitati. Un viitor astfel de centru de afaceri, deocamdata in faza de proiect, va fi amplasat in zona centrala, langa Camera de Comert.

"Proprietarul i-a solicitat arhitectului sa realizeze un proiect ce urmeaza sa aiba multiple destinatii: birouri de clasa A, spatii comerciale, spatii cu destinatie de centru de sanatate, mergand pana la a prevedea si existenta unui heliport. Important este aspectul rezolvarii spatiilor de parcare, aproximativ 1.800 mp la subsolul cladirii, plus un numar de 20 de spatii de parcare in imediata vecinatate a constructiei", afirma Mircea Cleciu, director general al Neocasa.

Numarul proiectelor care vor fi date in folosinta pe termen lung este in crestere. Chiriasii care vor avea rabdare vor avea de unde alege. Doua proiecte apartin companiei imobiliare Immoconsult.

Adrian Moisa, de la agentia CB Richard Ellis, sustine ca in 2005-2006 vor fi inaugurate turnul de 15 etaje Titulescu Business Center, cu 10.000 mp spatii de birouri, din apropierea Pietei Victoriei si cladirea Buzesti Business Center, cu zece etaje si cu suprafete de cate 700-850 mp pe etaj.

"Exista si companii care vizeaza functionalitatea spatiului, insa corelata cu un buget mai restrans. Acestea vor opta, probabil, pentru un spatiu de clasa B, mai accesibil ca pret pentru IMM-uri, comparativ cu cladirile de clasa A", declara Manuela Manea, director de marketing Esop.

"Aceste spatii au amplasare centrala, iar calitatea finisajelor si a sistemului de telecomunicatii este buna. Managementul cladirii este unul local, developerii acestor proiecte fiind, in general, persoane fizice si companii romanesti", adauga reprezentantul firmei Esop.

Pentru spatiile de birouri de clasa B proprietarii ofera servicii de asigurare a securitatii cladirii, parcare si un sistem de climatizare. Suprafetele acestor cladiri mai mici au, de regula, 200-500 mp/etaj. Exista si spatii de birouri de clasa C, care se afla fie in cladiri recent construite, dar fara locuri de parcare si prea multe facilitati (sistemul de climatizare, retelele PC, sistemele de securitate, iar finisajele sunt in general minime spre medii), fie in cladiri construite inainte de 1989, ale unor foste intreprinderi de stat.

O astfel de cladire de inchiriat este Splaiul Independentei BC cu patru etaje, cu o suprafata totala de 930 mp utili si care are avantajul unor suprafete de dimensiuni diferite (85, 180, 230 mp). Cladirea are un sistem de incalzire prin centrala proprie pe fiecare etaj, locuri de parcare suficiente si 160 mp spatii de depozitare.

O categorie aparte ca distinctie si stil este oferta de vile vechi, renovate si amenajate ca sedii de birouri. "Este o buna optiune la nivel de imagine. O vila are un aer usor boem, si chiar o personalitate proprie.

In plus, se reduc costurile de intretinere a spatiului. Daca la centrele de afaceri aceste costuri aditionale sunt cuprinse intre doi si patru euro/mp, la spatiile situate in vile, acestea variaza intre 0,6 si un euro /mp", sustine Manuela Manea. Spatiile in vila sunt potrivite pentru companiile care au nevoie de 100-400 mp.

Clientii solicita mai ales zonele Victoriei, Aviatorilor, Domenii, Primaverii, Dacia, Polona, Cotroceni. In ceea ce priveste birourile "la bloc", acestea raman in continuare cele mai ieftine si cele mai potrivite pentru intreprinzatorii care incep o afacere si nu-si pot permite costuri prea mari cu sediul firmei.

"Spatiile de birouri din blocuri isi pierd pe zi ce trece atractivitatea. Costurile mari la intretinere, problemele cu administratiile de locatari, lipsa spatiilor de parcare sunt doar cateva din neajunsurile unui birou in bloc. Pentru companiile cu bugete mici de inchiriere, aceste spatii reprezinta de cele mai multe ori singura solutie", afirma reprezentantul firmei Esop.

Ca zone de interes pentru chiriasi, cele mai bine cotate sunt apartamentele din blocurile din Piata Victoriei, Magheru, Romana, Dorobanti, Unirii si Piata Alba-Iulia.

Bugetul: Trebuie avut in vedere bugetul optim, dar si limita maxima pe care firma si-o poate permite, precum si modalitatile de plata (pentru plati anticipate si termene mari de inchiriere, proprietarii fac reduceri). "Este important sa stiti foarte bine ce vreti, dar la fel de important este sa stiti si ce puteti oferi", sustine Mirela Manea, director de marketing al agentiei Esop.

Suprafata: Estimarea suprafetei se face tinand cont de spatiul optim necesar: 10 mp/ post de lucru. Se recomanda circa 340-400 mp pentru un spatiu deschis, unde se amenajeaza si receptie, sala de intalniri, birou pentru manager si birouri pentru 25 de angajati.
"Fiecare firma il va analiza si il va adapta nevoilor proprii", afirma Mirela Manea.

Zona: In afara de preferinte pur subiective sau obiective (privind apropierea de anumite medii de afaceri sau de anumiti parteneri sau clienti) trebuie luate in calcul si existenta mijloacelor de transport in comun si vecinatatile.

Imaginea firmei: Trebuie tinut cont de standardele companiei 1. dotari optime (climatizare, linii telefonice, acces Internet, paza, parcare etc., dar si 2. dotari minime (fara de care nu doriti sa inchiriati sub nici o forma). Se mai ia in calcul si preferinta pentru un anumit stil al cladirii si al finisajelor acesteia.

Timpul cautarii: Agentul imobiliar trebuie sa stie cat de repede vreti sa va mutati in sediul cel nou, pentru ca atunci cand veti contracta spatii de birouri in cladiri in constructie puteti obtine reduceri la chirie sau alte facilitati (alegerea etajului etc.).