Sfatul expertului - Preţul în contractul de vânzare-cumpărare

Orice contract de vânzare-cumpărare a unui imobil, indiferent dacă este vorba despre o casă sau un teren, are, în ceea ce priveşte drepturile şi obligaţiile atât ale cumpărătorului cât şi ale vânzătorului, un dublul obiect derivat al contractului: imobilul care este vândut şi preţul. În cele ce urmează, vom face referire la cel de-al doilea obiect al contractului de vânzare-cumpărare, respectiv preţul.

Preţul reprezintă principalul obiect al contraprestaţiei cumpărătorului. Potrivit dreptului comun în materie, preţul reprezintă suma de bani care în intenţia părţilor corespunde cu valoarea bunului vândut.
Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să fie încheiat cu respectarea legii, preţul acestuia trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii:

Preţul să fie stabilit în bani

Această cerinţă este de esenţa vânzării; dacă preţul nu este stabilit în bani, contractul îşi schimbă însăşi natura: poate fi schimb (dacă în schimbul lucrului transmis în proprietate se primeşte un alt lucru), dare în plată, întreţinere (dacă drept contraprestaţie pentru un lucru primit, dobânditorul se obligă la a face, a-i acorda întreţinere înstrăinătorului), rentă viageră sau orice alt contract. Şi înainte de aderarea la Uniunea Europeană, precum şi după momentul 2007, preţul trebuie în mod obligatoriu stabilit şi plătit în moneda naţionala, respectiv în lei. Iar în situaţia în care acesta se stabileşte, totuşi, într-o alta monedă, se impune precizarea că acesta trebuie achitat în echivalent în lei, la cursul BNR din ziua plăţii sau dintr-o altă zi, pe care părţile o stabilesc de comun acord.

Preţul să fie determinat sau determinabil

Această cerinţă presupune ca la data încheierii contractului părţile să fi convenit asupra cuantumului exact al preţului. Cu toate acestea, se poate ca la momentul încheierii contractului să se stabilească numai anumite elemente pe baza cărora preţul să fie determinat în viitor (de pildă, aşa cum am anticipat la litera a), cursul zilei la termenul prevăzut pentru predarea bunului, cotaţia la bursă etc), caz în care preţul este determinabil. De reţinut, însă, este faptul că determinarea preţului trebuie să depindă în totalitate de elemente obiective, iar nu şi de elemente care ar depinde doar de una dintre părţile contractante, ca, spre exemplu, preţul ce va fi practicat de vânzător la data predării. Art. 1304 C. civ. permite chiar ca preţul să fie determinat de către o altă persoană decât părţile din contract, însă care se alege de comun acord. Sancţiunea pentru nerespectarea acestei condiţii este nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat astfel. Nici instanţa de judecată şi nici un eventual expert desemnat de instanţă nu poate stabili preţul contrar acordului părţilor. Acest lucru este posibil doar dacă este vorba despre preţuri fixe, stabilite prin lege.

Preţul să fie sincer şi serios

Prin preţ sincer înţelegem acea caracteristică a preţului, în virtutea căreia cuantumul menţionat în contract trebuie să corespundă realităţii, să fi fost stabilit cu intenţia reală de a fi cerut şi plătit, iar nu doar fictiv. Pe de altă parte, preţul este fictiv atunci când părţile nu intenţionează să-1 ceară, respectiv să-1 plătească. În practică, pentru a evita plata tuturor taxelor aferente unui contract de vânzare-cumpărare, părţile convin să declare în fata notarului public un preţ mai mic decât cel din realitate. Ce trebuie să cunoască atât vânzătorul cât şi cumpărătorul este faptul că în cazul unui litigiu cu privire la un asemenea contract se va lua în considerare doar preţul care este efectiv trecut în contract.

De asemenea , preţul trebuie să fie serios. Aceasta înseamnă că el nu trebuie sâ fie în cuantum atât de mic, prin raportare la valoarea bunului, încât să nu poată constitui o cauză suficientă a obligaţiei asumate de vânzător de a transmite proprietatea asupra bunului (de exemplu, preţul pentru o casă să fie de 200 lei). Cu toate acestea, pentru stabilirea echivalenţei valoare – preţ criteriile sunt relative, în sensul că, în aprecierea acestei condiţii de valabilitate a preţului, instanţa trebuie să ţină cont şi de factori de natură subiectivă care pot determina părţile să fixeze un preţ mai mic decât valoarea bunului. Fiind, însă, o chestiune de fapt, seriozitatea preţului este lăsată la aprecierea suverană a instanţei de judecată.

Potrivit legislaţiei privind taxele de timbru pentru activitatea notarială (art. 4 din O.G. nr. 12/1998, republicată) taxa de timbru se datorează la valoarea declarată de părţi în actul autentic. Dacă există o disproporţie vădită între valoarea declarată de părţi şi valoarea de circulaţie, notarul poate amâna autentificarea până la stabilirea valorii de circulaţie, prin expertiză efectuată la cererea Camerei notarilor publici, pe cheltuiala acesteia; în acest caz autentificarea se realizează la valoarea astfel stabilită.

Aşadar, dacă se constată că preţul fixat de părţi a fost derizoriu, contractul este nul absolut ca vânzare-cumpărare. Dacă modicitatea preţului îşi are cauza în intenţia libera a instrăinătorului, contractul poate să fie valabil ca donaţie, însă cu respectarea condiţiilor pentru acest tip de contract.
Legea protejează în special situaţia în care vânzătorul este minor cu capacitate de exerciţiu restrânsă (între 14 şi 18 ani) care a încheiat un contract de vânzare-cumpărare fără încuviinţarea ocrotitorului legal. În această situaţie, dacă preţul este inferior valorii reale a imobilului vândut, fără a fi derizoriu, există aşa-numita acţiune în resciziune pentru leziune.

Cu toate acestea, şi în cazul majorilor se admite, în mod cu totul excepţional, că în baza art. 968 C. civ. (cauza ilicită), se poate considera nul absolut contractul în care s-a profitat de neştiinţa, ignoranţa, starea de constrângere în care se găsea cealaltă parte contractantă.
Un ultim sfat în ceea ce priveşte preţul, este că în situaţia în care suma de bani se primeşte în faţa notarului public, la semnarea contractului, numărarea şi predarea acestora să se facă odată cu semnarea acestuia. Dacă, însă, părţile stabilesc o altă dată pentru achitarea preţului, menţiunea cu privire la data convenită să se facă în mod obligatoriu în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare.

Avocat Oana CUNŢAN
CUNŢAN & BANEA, societate civilă de avocaţi