Studiul realizat de King Sturge asupra chiriilor şi yield-urilor pentru pieţele imobiliare comerciale din Europa - spaţiile de birouri, industrial-logistic şi retail - supune analizei 26 de capitale europene importante, printre care şi Bucureşti.
Bazat pe o analiză a tendinţelor economice a variaţiilor chiriilor şi a randamentelor, se
evidenţiază faptul că redresarea economică în Europa continuă într-o manieră neuniformă, dar riscul unei crize euro rămâne. Pieţele chiriaşilor s-au stabilizat, Londra şi Paris fiind primele
care înregistrează creşteri ale nivelului chiriilor, iar cererea investitorilor a crescut, aceştia rămânând însă îngrijoraţi de riscuri şi de potenţialul rezervat în privinţa micşorării
randamentelor spaţiilor premium.
Londra şi Parisul dau tonul în creşterea chiriilor. Sectorul spaţiilor de birouri a cunoscut cea mai semnificativă recuperare la nivelul chiriilor pentru spaţii de prim rang, aproape toate oraşele analizate înregistrând o stabilizare sau o creştere a nivelului chiriilor în ultima perioadă a anului trecut.
Stocul de spaţii de birouri se va restrânge în anumite pieţe în toate sectoarele de proprietate, ca urmare a moratoriului apropiat al construcţiilor speculative din ultimii doi ani. De exemplu, în Londra, Paris şi Moscova există deja un deficit tot mai mare de spaţii de birouri de clasa A disponibile. În aceste pieţe se va crea oportunitatea pentru proprietari de a „recicla" şi renova stocul secundar, urmând să îl livreze pe piaţă în următorii doi ani.
Activitatea de investiţii a crescut în mod semnificativ spre sfârşitul anului, ultimul trimestru din 2010 înregistrând cel mai mare volum de investiţii faţă de trimestrul II al anului 2008. Cu toate acestea, investitorii rămân îngrijoraţi de risc şi sunt concentraţi în continuare asupra activelor premium, cu contracte de închiriere securizate, pe termen lung. Chiriile spaţiilor premium din Moscova au crescut cu peste 40% pe parcursul anului, în timp ce chiriile spaţiilor comerciale de tip „high-street" şi cele ale spaţiilor de depozitare au crescut cu 11%, respectiv cu 9%.
Dublin şi Sofia au înregistrat cea mai proastă performanţă în închirieri în 2010. Piaţa chiriaşilor din Dublin a fost grav afectată de criza economică. De la începutul anului până în T4 - 2010 chiriile spaţiilor premium de birouri au scăzut cu aproape 19%, în timp ce chiriile spaţiilor comerciale de tip „high-street" şi ale celor logistice au scăzut cu 28%, respectiv cu 19%.
Activitatea de investiţii a crescut în mod semnificativ spre sfârşitul anului 2010, volumul investiţiilor crescând cu 24% faţă de anul precedent. Doar 4 ţări din 15, în topul pieţelor de investiţii din Europa (ca mărime), au înregistrat un declin în comparaţie cu cifrele din anul 2009. Suedia a marcat cea mai importantă creştere în activitatea de investiţii în Europa, susţinută de o creştere economică sănătoasă, cu volumul total tranzacţionat care a crescut cu aproximativ 240% faţă de anul 2009. Cu toate acestea, activitatea de investiţii în Europa rămâne mult sub nivelul de vârf al anului 2007, majoritatea pieţelor înregistrând o scădere între 60% şi 80%, comparativ cu nivelurile din 2007.
În Bulgaria, oferta de spaţii a crescut foarte mult, iar această discrepanţă între nivelul cererii şi al ofertei a cauzat o presiune negativă evidentă asupra preţurilor. Printre motivele pentru care s-au înregistrat tranzacţii atât de puţine se poate menţiona un decalaj evident între ceea ce cumpărătorii străini apreciază drept valoare şi modul în care aceasta este percepută pe piaţa internă. Pe de altă parte, există o lipsă de produse vandabile. Investitorii care cumpără în Bulgaria nu îşi asumă riscuri şi sunt în căutarea proprietăţilor închiriate unor companii puternice, cu spaţii vacante minime. Iar acest lucru este pur şi simplu greu de găsit. Acesta este motivul pentru care tranzacţiile de spaţii de birouri sunt aproape inexistente, deoarece există foarte puţine clădiri de birouri care sunt, de fapt, bine închiriate.
Ca previziuni pentru Europa în anul 2011, este de aşteptat un semnal pozitiv pe piaţa spaţiilor de birouri şi cea industrială, pe fundalul îmbunătăţirii situaţiei economice, însă sectorul retail relevă o imagine diferită.
Bucureştiul se situează mai bine
După o perioadă de presiune, în sensul diminuării chiriilor pentru toate sectoarele de proprietate comercială din România, există semne că tendinţa de scădere a fost oprită şi nivelurile au început să se stabilizeze. Rata de neocupare a spaţiilor de birouri a început să scadă, iar posibilităţile limitate de finanţare din ultimele 18 luni au ca efect reechilibrarea balanţei între ofertă şi cerere, pe măsură ce se înregistrează din nou tranzacţii de închiriere. Din punctul de vedere al nivelului chiriilor, Bucureştiul se situează mult mai bine comparativ cu alte centre din regiune, unde acest nivel continuă să scadă. Se previzionează o îmbunătăţire continuă a sectorului spaţiilor de depozitare şi logistice, intrarea unor companii foarte mari pe piaţa din România fiind dovada în acest sens. Piaţa spaţiilor comerciale continuă să beneficieze de pe urma expansiunii internaţionale a unor retaileri mari şi, având în vedere că numărul proiectelor previzionate s-a diminuat considerabil, atenţia rămâne concentrată pe locaţiile premium, de mărime sustenabilă.
În ceea ce priveşte piaţa de investiţii locală se remarcă o atitudine mai activă din partea investitorilor instituţionali şi se aşteptă un mediu mai stabil, o dată cu aprobarea finanţărilor recente de la FMI şi cu măsurile de austeritate severă adoptate în sectorul public. Investitorii - cum este cazul şi în alte ţări - sunt preocupaţi în continuare de risc.
2 March 2011
