Se pregăteşte America de o nouă Criză a ipotecilor?

În goana creditării şi a „securitizării", băncile au rătăcit de multe ori actele de ipotecă.

Cele mai mari bănci din SUA se tem pentru propria existenţă, sub presiunea investigaţiilor din Congres şi ale procurorilor generali din fiecare stat, dar şi a clienţilor care au declanşat o avalanşă de procese în instanţă. Motivul: zeci de mărturii arată cum acte de ipotecă au fost semnate fără a fi citite, au fost pierdute sau de-a dreptul falsificate după frenezia imobiliară care s-a sfârşit în urmă cu trei ani. Tot băncile au fost cele care au încurajat, în multe cazuri, declararea falsă a veniturilor. De asemenea, ies la iveală sute de cazuri în care băncile au trecut ilegal la executare silită - uneori, din eroare, chiar şi împotriva unor cumpărători care îşi cumpăraseră casele cu banii jos.

La începutul lunii octombrie, această situaţie a dus la un moratoriu defacto asupra executărilor silite şi a evacuărilor, impus de majoritatea băncilor mari: Bank of America, JP Morgan, Citi, Wells Fargo, GMAC, Goldman Sachs etc. După o primă selecţie, pe baza căreia cazurile cu probleme au fost suspendate, executările au fost reluate. Însă investigaţiile au continuat şi ar putea scoate la iveală, în continuare, probleme cu portofoliile de ipoteci. Bancherii au încercat să aplaneze situaţia oferind bani pentru constituirea unui fond de despăgubire pentru victimele evacuărilor.

Foreclosuregate

Prima încercare de muşamalizare a cazului a fost o lege trecută în unanimitate prin Congres, dar de care nimeni nu ştia, care permitea băncilor să ceară judecarea unei cereri de evacuare în oricare stat. Băncile ar fi putut astfel să caute statele cu legislaţia cea mai favorabilă, pentru a depăşi astfel cazurile în care nu mai aveau toată documentaţia. După ce scandalul a devenit public, legea nu a fost promulgată de preşedintele Obama.

Miza

Menţinerea ritmului licitaţiilor este o condiţie absolut necesară pentru ca piaţa să-şi revină, iar valoarea portofoliilor deţinute de bănci să se stabilizeze. În caz contrar, raporturile dintre capital şi credite scad sub pragul solvabilităţii, iar bancherii trebuie fie să aducă alţi bani, fie să tragă obloanele. Peste 70 milioane de familii americane au casa ipotecată, iar una din nouă nu îşi mai poate plăti ratele. Numărul caselor executate silit creşte cu 100.000 în fiecare lună, iar potrivit estimărilor, 40% ar putea avea probleme cu documentaţia. În cazul în care actele de transfer al ipotecii nu sunt bine întocmite, împrumutul devine unul ordinar, iar băncii îi este mult mai greu să îl recupereze.

Mecanismul executării

În anii de frenezie ai pieţei imobiliare, dosarele de credit erau procesate pe calculator, scoase la imprimantă şi văzute în fugă de aşa-numiţii ofiţeri de credit - în realitate, maşini umane de semnat.

La scurt timp, ipotecile erau reîmpachetate în loturi cu grade diverse de risc, asigurate, „colateralizate", „swapate" şi vândute mai departe cu profit pe fiecare verigă din lanţ.

După ce a lovit criza - cu scăderi de venit, creşteri de rate şi datorii mai mari decât valoarea locuinţelor - au apărut şi executările silite. Unele au decurs normal. Pentru altele, au apărut primele probleme.

La fiecare vânzare de împrumut trebuia încheiat un acord de transfer al ipotecii între vânzător şi cumpărător. În unele cazuri transferul nu a fost făcut, iar în altele documentele au fost pur şi simplu pierdute.

În 27 de state americane, asta nu este o problemă, pentru că procedura le permite băncilor să execute direct ipoteca. Dacă împrumutatul nu o contestă, atunci banca nu trebuie să aducă acte, iar dacă împrumutatul o contestă, atunci banca poate decide de la caz la caz dacă şi cum să continue.

În celelalte 23 de state americane e o mare problemă, pentru că banca trebuie să aducă în instanţă toate probele de la început. Este nevoie în primul rând de mărturia ofiţerului de credite şi s-a dovedit că în unele cazuri aceasta a fost chiar falsificată.