Scumpirea locuințelor – vina directă a primăriilor și a consiliilor locale

Prețurile în imobiliare cresc, iar aceasta este vina directă a autorităților locale, respectiv a primăriilor și a consiliilor locale. Ritmul lent în care se aprobă documentele necesare unei construcții noi, uneori chiar și de cinci ori mai mult decât în anii trecuți, face ca stocul de locuințe să nu crească într-un ritm suficient de alert pentru a face față cererii. Prin urmare, scumpirea vine natural prin raportul cerere-ofertă. Această situație ar putea fi remediată dacă reprezentanții pieței imobiliare și-ar uni forțele și ar duce negocieri cu autoritățile, dar acest lucru nu este o prioritate pentru domeniu, momentan. Aceste aspecte și alte carențe ale segmentului imobiliar, detaliate în partea a doua a interviului cu Georgian Marcu, în emisiunea ZAI la o cafea, cu Răzvan Muntean.

Prețurile, în piața imobiliară locală, se stabilesc după criterii care nu sunt tocmai sănătoase. Din acest motiv, momentan asistăm la o creștere potențial periculoasă a prețurilor, creștere care ar putea fi temperată dacă noile construcții nu ar fi blocate de autorități, în stadiul de proiect.

„Simt piața puțin agitată. Prețurile au o tendință de creștere, mi-ar plăcea o creștere sănătoasă, organică, nu una nejustificată. Mi-e teamă să nu crească mai mult decât poate susține piața. Prețurile ar trebui să stea cumva corelat cu veniturie populației. Ar trebui deci să crească în același ritm cu veniturile populației. Momentan, e ofertă mică și cerere mare și se forțează prețul. Apartamentele noi sunt o dramă majoră. Acum iei o autorizație în trei ani de când ai achiziționat terenul, nu în șase luni, cum era înainte. Neavând apartamente noi, muți presiunea pe apartamentele vechi și de aici creșterea de preț - autoritățile locale sunt principalele vinovate de creșterea prețului. Termenele legale în ultimul timp sunt glume. În 30 de zile primești răspuns de la autorități doar dacă ai noroc. Dacă stai trei ani de zile blocat cu un teren, e clar că se va resimți în preț și daunele vor fi susținute, din păcate, de clientul final”, explică Georgian Marcu.

Analizele de piață superficiale – un inamic al tranzacțiilor corecte

Prețurile mai sunt influențate și de analize făcute superficial, care raportează modificările de la o lună la alta.

„Clienții sunt influențați de zvonuri că au crescut sau au scăzut prețurile, dar acestea nu sunt justificate. De exemplu, dacă pe o zonă sunt scoase la vânzare zece apartamente, iar două dintre acestea, de același tip, au diferență de preț de 20% pentru că unul este renovat, reiese o creștere de preț în prețul mediu. Dar nu este și adevărată această creștere de preț, nu o dată a trebuit să explic clienților care este de fapt adevăratul preț al zonei”, explică Georgian Marcu.

O problemă care conduce la această dezinformare a clienților este lipsa informațiilor de calitate despre piața imobiliară. În loc de o statistică oficială, la care să aibă acces rapid și facil atât specialiștii din breaslă, cât și clienții, informațiile pe care se bazează piața acum sunt cele colectate indiviual, sau statisticile apărute în presă, care nu sunt întotdeauna și corecte.

„La ora actuală nu ai informații de calitate. Ca specialist, muncesc enorm să îmi adun informațiile, îmi sun colegii, verific tranzacții, totul pentru a-i da clientului informațiile necesare. Muncesc de 10 ori mai mult pentru a avea aceste date, în loc de niște date transparente, publice, care să îi permită și clientului să verifice personal și ușor ceea ce eu îi spun, pentru că el nu trebuie să mă creadă pe cuvânt. Poate noi, ca și comunitate, ar trebui să ne ocupăm să cerem autorităților schimbarea. Avem cu toții aceleași probleme, eu și colegii mei”, spune Georgian Marcu.

Asociațiile de specialiști pot avea o voce puternică, dar momentan nu au forța necesară

În acest sens, asociațiile de specialiști pot avea o voce puternică. Momentan însă, ele nu au susținerea necesară pentru a face schimbări de o asemenea anvergură, însă lucrurile par să se miște încet în direcția potrivită.

„Traversăm poate cel mai bun mandat din istoria APAIR. Este un moment în care foarte mulți oameni se implică în proiecte de voluntariat, nu doar cei care sunt în boardul asociației. Se lucrează mult pe comunicare atât între agenți, cât și cu clientul final. Se lucrează la promovarea imaginii asociației. Din păcate, este greu să vezi din afară cât de mult timp investesc oamenii din conducerea unei asociații pentru bunul mers al lucrurilor și aș vrea să le mulțumesc pe această cale pentru tot efortul depus. Este o comunitate încă mică de agenți, și m-am tot gândit de ce nu ne implicăm mai mult. După care mi-am dat seama că agentul depinde de timpul investit în business. Un motiv ar fi faptul că o asociație cere mult timp, iar un agent, dacă și-a pierdut două ore, a pierdut posibilitatea de a face un comision”, spune Georgian Marcu.

Din ce în ce mai mulți influenceri ai pieței imobiliare subliniază însă importanța actului de a oferi înainte de a primi, precum și datoria pe care fiecare agent o are față de domeniul imobiliar. Tot mai mulți specialiști înțeleg că le va fi și lor mai bine dacă piața imobiliară va merge mai bine, așa că pun umărul la dezvoltarea segmentului. Iar toate acestea au fost posibile prin educația de specialitate.

„Cred că cel mai important lucru pe care l-a făcut APAIR este pe partea educațională. Cursurile făcute cu traineri aduși din Statele Unite mi se pare că au schimbat piața. Și eu am aflat de reprezentarea exclusivă dintr-un curs. După curs m-am înscris în asociație. Anul acesta au început atelierele. Ce este important la acestea ete faptul că nu sunt ținute de traineri, ci de agenți. Acești oameni vin la seminarii și spun concurenților cum își fac ei treaba. Sigur, există și replici malițioase, dar acestea sunt normale în industrie, suntem vânzători, avem egoul uriaș. Însă dincolo de acestea, se nasc dezbateri, iar din dezbateri vine progresul”, spune Georgian Marcu.

În privința investițiilor, Georgian Marcu are principii clare, de la care nu se abate.

„Nu mă uit doar la acel yield calculat de toată lumea, cei mai mulți investitori noi care intră în imobiliare zic că vor acei 10%. Eu mă uit la aprecierea capitalului, respectiv dacă proiectul este într-o zonă în care va crește prețul sau nu. Dacă există cinci proiecte imobiliare lână mine, e clar că se ajunge la depreciere. Mă uit la cât de repede pot să îmi fac un exit. Mă uit la cine e tipul de client care vine. Cel mai bun randament este la garsoniere. Cel mai mic randament îl ai la 4 camere, mă uit la cât timp stă o proprietate în piață. Care este stocul. Trebuie să ai niște criterii foarte clare și să te uiți mai departe de randament, dacă vrei succes”, încheie Georgian Marcu.

Piața imobiliară este un organism complex, iar tehnica de succes a unuia poate părea nejustificată, pentru un alt agent. Tocmai de aceea, miercurea aceasta, în următoarea ediție Zai la o Cafea, Răzvan Muntean o va avea invitată pe Ramona Andreica, unul dintre cei mai pasionați promotori ai tehnicii exclusivității, alternativa reprezentării exclusive. Pasiunea cu care ea vorbește despre modul în care își face meseria ne-a convins că este necesară măcar o discuție detaliată despre ce presupune sistemul cu care ea lucrează. Pentru că, este adevărat, dezbaterile constructive conduc la progres.