Un imobil stă pe piaţă mai multe luni până să fie tranzacţionat efectiv. În condiţiile în care preţurile scad de la o lună la alta, mai are vreun rost evaluarea proprietăţii?

Valori negarantate

Adrian Crivii, director general Darian

foto:adevarul.roAbordarea evaluării se face în funcţie de tipul proprietăţii şi de scopul lucrării. Pentru proprietăţile rezidenţiale de tip apartament se utilizează de obicei abordarea prin comparaţie directă şi abordarea prin venituri. În cazul primei variante, obiectivul de evaluat este comparat cu alte proprietăţi similare, iar valoarea acestuia este stabilită pe baza tranzacţiilor cu proprietăţi asemănătoare.

A doua abordare presupune analiza capacităţii proprietăţii de a genera profit, iar valoarea acesteia va fi dedusă prin prisma acestor venituri. Într-adevăr, evaluatorii suferă în condiţiile unei pieţe fluctuante, însă cel mai mare neajuns este reprezentat în prezent de caracterul sporadic al tranzacţiilor. Ca rezultat direct, evaluatorii trebuie să muncească mai mult pentru a-şi fundamenta şi argumenta opinia profesională, în condiţiile în care onorariile pentru serviciul prestat nu cresc în mod corespunzător, ci dimpotrivă.

Spre exemplu, una dintre cele mai mari provocări pentru evaluatori a fost programul „Prima Casă". Astfel, fiecare raport de evaluare al unei locuinţe trebuia să fie valabil, în mod cert, de aceea se avea în vedere evoluţia puternic descrescătoare a preţurilor terenului, materialelor de construcţii şi a forţei de muncă. Deci, era destul de dificil şi riscant în acelaşi timp. Cât priveşte scăderea pieţei, e important de înţeles că evaluatorul face o estimare a valorii la un anumit moment în timp, şi nu poate garanta menţinerea acestei valori în cazul în care piaţa este foarte dinamică. Acest lucru este specificat şi în standardele profesionale internaţionale ce reglementează profesia de evaluator şi evaluarea.

Casele noi au reguli noi

Cristina Grigorescu,

Manager departament garanţii Raiffaisen Bank

Practic definiţia procesului de evaluare este aproape echivalentă cu aceleaşi aspecte la care se uită un potenţial cumpărător atunci când caută o locuinţă. Aşadar, principalele caracteristici avute  în vedere la evaluare sunt zona în care se află amplasată proprietatea, vechimea, tipul de bloc şi starea generală a acestuia, etajul, suprafaţa, modul în care este întreţinută proprietatea, gradul de dotări.

În general, se iau în considerare orice alte criterii care influenţează atractivitatea pe piaţă a bunului imobil: orientarea cardinală, direcţia vânturilor dominante, distanţa până la blocul vecin, vecinii sau vegetaţia dimprejurul blocului. În cazul apartamentelor nou-construite (2007-2009), pot apărea criterii noi precum bucătăria utilată sau nu, loc de parcare inclus în preţ sau nu, boxe în subsolul blocului şi altele. Aceste aspecte se iau în considerare la stabilirea valorii indiferent de metoda de evaluare utilizată.

Sursa

19 ianuarie 2010