România, prin ochii unui investitor: „Ţara are nevoie de locuinţe ieftine! Astfel, tranzacţiile nu vor creşte."

România este unul dintre cele mai bune locuri în care investitorii şi-ar dori să fie. Chiar şi pe timp de criză. De fapt, mai ales pe timp de criză. Este opinia unui om de afaceri străin care a investit, înainte şi după criză, sute de milioane de euro în domeniul rezidenţial din România. Ofer Lieberson, preşedintele Tagor Capital, explică modul în care se vede realitatea economică autohtonă prin ochii unui om care nu îşi permite să fie învins de criza datoriilor suverane, fluctuaţiile monedelor sau falimentele din jur.

Înainte de criză, eraţi obişnuit cu probleme clasice ale României: birocraţie, piedici în calea investiţiilor, dar măcar aveaţi ajutorul băncilor. Acum, băncile au devenit o problemă chiar mai mare decât cele cu care vă confruntaţi atunci. Cât de dificil este?

România este doar parte din universul problemelor bancare din Europa. Dar eu cred, şi pe ideea asta îmi pun banii, că procesul prin care trece România acum este unul sănătos. Din nefericire, este şi dureros. Dar dezvoltatorii din România trebuie să înveţe să construiască pentru români, vorbesc aici de segmentul rezidenţial. Trebuie să renunţe la ideea că vor construi, iar nişte bani străini vor veni şi vor specula pe apartamentele lor. Acesta este un vis acum. De acum, trebuie să construiască pentru orice îşi pot permite românii să cumpere, bazat pe banii pe care românii îi pot pune jos, bazat pe zona şi caracteristicile apartamentelor în care aceştia vor să trăiască. Dacă faci asta, cred că există cerere în România.

Oricine conduce prin oraşele din România va vedea apartamentele vechi, lifturile stricate, familii care locuiesc în apartamente mici. Imediat ce standardele de locuit vor creşte, primul lucru pe care vor vrea oamenii să îl facă va fi să îşi îmbunătăţească modul de a trăi, maşina pe care o conduc, sau să ia apartamente pentru copii. Românilor le place să deţină apartamente şi să îşi ajute copiii să deţină apartamente. Deci pe măsură ce vor face mai mulţi bani, vor cumpăra mai multe apartamente în zone mai bune. Este o evoluţie naturală a pieţei. Va lua ceva timp, dar scăderea preţurilor este un semn bun că mergem în această direcţie. Dacă noi, dezvoltatorii, vom lupta pentru ca toate aceste lucruri să se schimbe, atunci copiii şi nepoţii noştri vor construi în România.

Pare simplu, în teorie. Dar cât de dificil sunt de implementat toate aceste concepte?

Părerea mea este că mediul nu este atât de îngrozitor. Desigur, cu toţii îl ajutăm să fie aşa. şi mi-ar plăcea să fiu în situaţia în care să construiesc o clădire şi să o vând off-plan, dar nu mai este cazul. Trebuie să ne obişnuim cu noua realitate. Dar dacă ne uităm cu adevărat, lucrurile nu sunt atât de rele pe piaţa imobiliară. România a ajuns înapoi la realitatea la care ar trebui să fie.

Trebuie să vindem apartamente mici, să ajungem cumva la situaţia în care clienţii români pot avea încredere din nou în dezvoltatori, căci mai nimeni nu cumpără azi off-plan - clienţii au fost păcăliţi de dezvoltatori needucaţi, neprofesionişti, necinstiţi. Dacă vii cu sisteme de evoluţie din partea fiecărui dezvoltator, cu ajutorul Guvernului şi al băncilor, dacă se vor da garanţii, ca în orice ţară vestică, dacă banii tăi vor fi garantaţi pentru că dezvoltatorul  este garantat la rândul lui de către o autoritate, atunci brusc vom putea vinde unele apartamente chiar în timpul construcţiei.

Şi cât de mulţi dezvoltatori sunt dispuşi azi, din proprie iniţiativă sau forţaţi de piaţă, să accepte această strategie?

Prea puţini. Dacă te uiţi la business planuri, şi am văzut nenumărate în ultimii ani, de la dezvoltatori de toate naţionalităţile, toate arată la fel: „trebuie să construim o parcare subterană, vom vinde fiecare loc de parcare între 10.000 şi 50.000 euro şi vom vinde apartamentele cu preţuri cuprinse între 1.300 şi 1.600 euro/mp". Tot ce trebuie să faci este să schimbi numele dezvoltatorului, aceste scenarii se aplică tuturor. şi niciunul nu a mers! Paradoxal însă, toate aceste planuri au fost susţinute de statistici şi studii de piaţă.

Cine face studii de piaţă atât de departe de realitate? Şi cum poate cineva să le accepte atât de uşor, când pulsul pieţei este cu totul altul?

Lipsa informaţiilor corecte din studii face viaţa companiilor internaţionale îngrozitor de dificilă. Toţi lucrează cu băncile şi se bazează, în deciziile lor, pe studii de marketing. Din experienţa mea, cele mai multe dintre aceste studii, făcute pentru România, sunt ancorate doar vag în realitate. Rezultatul este că aproape orice produs care este construit aici fără oameni direct implicaţi în piaţă este o catastrofă. Dacă vedeţi scheleţi de construcţii blocate la mijlocul proiectului, înseamnă că acolo a încercat să construiască o astfel de companie internaţională. Piaţa nu este transparentă.

Şi atunci, aceste studii devin complet inutile?

Nu spun să nu foloseşti companiile de marketing, ci să te ajuţi de reperele lor, dar să nu iei tot ce spun drept adevăr absolut. Toată informaţia despre economia României este netransparentă. Dacă mergem în America, de exemplu, şi trebuie să aflu cu cât trebuie să vând un apartament, pot intra în computerul personal, nu am nevoie de niciun studiu de piaţă. Caut pe internet strada apartamentului meu şi văd toate tranzacţiile din ultimii zece ani, la mine acasă: cât s-a vândut, cât s-a plătit, ce este în piaţă, ce nu este în piaţă, toate informaţiile sunt foarte clare, sunt pe internet, trebuie doar să intri şi să le vezi. Aici, unde găseşti informaţii? Dacă le cauţi în statistica Guvernului, sunt incorecte. Dacă te duci la Cadastru, cine ştie ce mai găseşti, deci trebuie să intervievezi oameni. Dar este o limită la câţi oameni poţi intervieva. Poţi să iei doar o mostră din piaţă, lucru care, prin definiţie, este incorect. Dar din nou, acesta este un proces prin care piaţa va trece pe măsură ce va deveni mai matură, mai vestică, informaţia va fi mult mai corectă. Iar acest lucru va aduce mai mulţi investitori, pentru că investitorii merg către pieţele transparente. Fiind mai puţin riscantă, investitorii nu vor avea nicio problemă cu a cumpăra la randamente mai joase.

Şi totuşi, cum supravieţuiesc investitorii/dezvoltatorii acestei perioade intermediare?

Este greu, dar ca dezvoltator, trebuie să te uiţi la orice criză ca la o oportunitate. Dacă eşti un dezvoltator care vrea să vină în România pentru a da lovitura într-un an sau doi, acesta clar nu este locul în care vrei să fii. Dar dacă vii aici şi zici că sunt 22 milioane de locuitori şi o lipsă desăvârşită de apartamente mici, pentru că este o cerere foarte mare pe acest segment, şi dacă vrei să construieşti apartamente care se potrivesc calculelor referitoare la cât de accesibile trebuie să fie locuinţele populaţiei, raportat la veniturile lor pe următorii cinci până la zece ani, este o oportunitate fantastică pentru a ieşi în evidenţă.

CITEŞTE ŞI Ieşirea din recesiunea globală nu va ajuta prea mult piaţa imobiliară din România. Află de ce