Românii vor, dar nu pot să cumpere apartamente construite în blocuri noi. Prima Casă stimulează vânzarea de apartamente vechi pentru că alternativele în imobile noi sunt mult prea puţine. Acesta a fost permanentă temă de dezbateri a anului trecut şi va rămâne, cu siguranţă, valabilă şi anul acesta.

23077-cartier.jpgIar acest lucru se întâmplă pentru că dezvoltatorii care construiesc pentru nevoile actuale ale pieţei sunt în număr aproape neglijabil. Pentru că toţi dezvoltatorii încearcă să vândă stocul rămas după ce i-a lovit criza. Pentru că şi dacă s-ar începe construcţia acum, atunci livrările se vor face, cel mai probabil în 2013.

Numărul locuinţelor noi livrate în 2011 a fost de 3.400 de unităţi. Iar în această cifră intră atât Capitala, cât şi zona Ilfov. Nimic, comparativ cu anul 2008, când au fost finalizate peste 8.300 de locuinţe, adică echivalentul a 1% din stocul oraşului. Mult mai puţin chiar şi decât în 2009 şi 2010, când în Bucureşti şi Ilfov au fost construite între 6.500 şi 7.000 de locuinţe, arată INS. Dacă atunci elanul imobiliar ne-a cuprins pe toţi - dezvoltatori, cumpărători sau potenţiali clienţi - acum ne-am blocat în dreptul unor cifre care nu fac deloc cinste epocii moderne: 80% din populaţia Capitalei trăieşte încă în blocuri comuniste, în cartierele muncitoreşti, unde vechiul regim a ridicat peste 50.000 de locuinţe, în doar câţiva ani. Acum, multe dintre acele construcţii sunt depăşite tehnic, iar pentru locuitorii lor, cea mai la îndemână variantă este să se mute în alte blocuri comuniste, dar cu o condiţie mai bună. Aşa se ajunge la cercul vicios în care dezvoltatorii nu construiesc din teama de a nu avea cerere, iar clienţii nu cumpără, pentru că nu au unde.

Condiţiile de creditare, o piedică atât pentru clienţi, cât şi pentru dezvoltatori

Desigur, băncile joacă un rol cheie în ecuaţia cerere-ofertă. Condiţiile de creditare nu sunt mai dure numai pentru clienţi, ci şi pentru dezvoltatori. Astfel că ambele părţi ajung să îşi dorească să umple golul statistic din segmentul apartamentelor noi, dar se lovesc de piedici greu de depăşit.

Avem o lipsă de un milion de locuinţe în România pentru care nu există produse potrivite. Dar până când o să avem o economie curată, în loc să avem o economie gri sau neagră pe piaţa salariilor, nu vom putea avea împrumuturi pentru aceşti salariaţi. Am avut o piaţă a creditelor pentru doar cinci ani în România, apoi a venit criza. Trebuie să se schimbe modul în care oamenii împrumută, să începem să curăţăm salariile pe piaţa din România, altfel nu vom avea un nou start pe piaţa rezidenţială. În schimb, vom avea inflaţie mare pe segmentul de retail, pentru că toţi aceşti oameni cheltuiesc cash. România nu este o ţară a economiilor.”, arată Andrew Prelea, CEO Ozone Homes.

Unde sunt ansamblurile rezidenţiale noi, construite pentru bugetele de criză?

Dezvoltatorii care vor să construiască locuinţe accesibile se îndreaptă către cartierele muncitoreşti. În primul rând, pentru că acolo sunt clienţii vizaţi. În al doilea rând, pentru că terenurile de acolo au preţuri care permit construcţia pentru bugetele de criză.

Este greu dar, ca dezvoltator, trebuie să te uiţi la orice criză ca la o oportunitate. Și eu m-am uitat la această criză ca o oportunitate de a câștiga reputaţie. Mulţi dintre competitori au dispărut, sunt mult mai puţini jucători în piaţă, deci dacă ai produsul corect, îl vinzi corect şi eşti creativ, poţi să câştigi un nume puternic, solid, care va merge cu tine în anii ce urmează.”, susține Ofer Lieberson.

Accesul la mijloacele de transport în comun nu este un criteriu, pentru dezvoltatori

Foarte puţine dintre proiectele construite în ultimii doi ani au fost ridicate în apropierea staţiilor de metrou. Printre cele care au respectat acest criteriu, sunt InCity şi New Town, din Dristor, Orhideea Gardens, din Grozăveşti, Armonia, din Titan sau Ten Blocks din zona Păcii. Surprinzător, mulţi dezvoltatori de proiecte importante s-au orientat către zone din afara Capitalei, unde se poate ajunge doar cu maşina sau maxi-taxi. În această categorie intră proiectul Cosmopolis, situat în comuna Ştefăneşti, sau Green City, proiectul de vile din comuna 1 Decembrie.

Dacă eşti un dezvoltator care vrea să vină în România pentru a da lovitura într-un an sau doi, acesta nu este locul în care vrei să fii. Dar dacă vii aici şi vezi că sunt 22 milioane de locuitori şi o lipsă desăvârşită de apartamente mici, dacă vezi cererea foarte mare de pe acest segment, dacă o să construieşti apartamente care se potrivesc veniturilor populaţiei în proiecte trasate pentru următorii cinci până la zece ani, este o oportunitate fantastică pentru a ieşi în evidenţă. Românilor le place să deţină apartamente şi să îşi ajute copiii să deţină apartamente. Deci, pe măsură ce vor face mai mulţi bani, vor cumpăra mai multe apartamente, în zone mai bune. Este o evoluţie naturală a pieţei. Va lua ceva timp, dar se va întâmpla.”, conchide Ofer Lieberson.

CITEŞTE ŞI Preţurile scad, valoarea rămâne. Află care sunt cele mai bine cotate zone pentru terenuri şi case