Legislativul trebuie să intervină de urgenţă pentru clarificarea juridică a acestor vânzări reglementate de legi din secolul XIX.
După declanşarea crizei, cei care doreau să-şi cumpere imobile
s-au lovit de imposibilitatea obţinerii creditelor de la bănci. În acest context, companiile imobiliare au încercat să dezgheţe vânzările oferind casele cu plata în rate direct la dezvoltator.
Legislaţia noastră este însă foarte ambiguă şi nepregătită pentru o asemenea „mişcare".
Dispoziţiile legale care ar putea reglementa aceste vânzări sunt extrem de interpretabile, existând o diversitate de opinii juridice faţă de mai multe aspecte, ceea ce înseamnă o anumită doză de nesiguranţă la astfel de achiziţii.
Sub aspect juridic, vânzarea imobilelor cu plata în rate este un contract de vânzare-cumpărare, pentru care părţile au convenit ca plata să se facă eşalonat. La prima vedere pare simplu.
În virtutea principiului libertăţii contractuale, oricine are dreptul să facă o astfel de vânzare. Însă faptul că este vorba de imobile ridică o serie de dileme pentru specialiştii în drept.
Mai întâi, stă sub semnul întrebării dacă vânzările de imobile practicate de dezvoltatori sunt raporturi civile sau fapte de comerţ. În funcţie de această primă încadrare, urmează stabilirea dispoziţiilor aplicabile în ceea ce priveşte nivelul dobânzilor. Pe de altă parte, este destul de incert dacă dezvoltatorii desfăşoară sau nu o activitate de creditare. Pentru că, dacă este activitate de creditare, vânzarea poate fi nulă de drept.
Vånzarea imobiliară este raport civil sau comercial?
O primă diferenţă de opinii se referă la calificarea vânzării-cumpărării comerciale de imobile drept operaţiune civilă sau comercială. Încadrarea într-o categorie sau alta este foarte importantă pentru a determina legislaţia aplicabilă în privinţa dobânzilor.
În concepţia codului comercial român, vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile (clădiri, terenuri) este întotdeauna o operaţiune civilă, chiar dacă este făcută de către comercianţi.
Totuşi, aceasta este o concepţie învechită, şi instanţele judecătoreşti tind să consacre jurisprudenţa potrivit căreia vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile reprezintă operaţiuni comerciale, dacă imobilul face parte din fondul de comerţ sau este destinat unei activităţi comerciale.
Respectivele dispoziţii din codul comercial, care datează din 1887, ar fi căzute în desuetudine în raport cu comerţul modern. Astăzi, ar fi o contradicţie în termeni să se considere faptul că un dezvoltator imobiliar nu desfăşoară acte de comerţ atunci când vinde imobile, cu atât mai mult cu cât acesta este obiectul de activitate al societăţii comerciale.
Dar acestea sunt doar opinii. La un eventual proces, nu se ştie ce vor considera instanţele. Depinde la ce judecător nimereşti.
Sursa
4 August 2009
