Dezvoltatorii imobiliari consacraţi vorbeau la începutul crizei că piaţa va fi epurată de companiile „no name“ care au intrat în acest domeniu „din greşeală“, fără a avea vreo expertiză şi urmărind doar profitul. După mai bine de patru ani de criză, lucrurile par să stea pe dos.
Cele mai mari probleme le au tocmai marii dezvoltatori, care au
început construcţia unor ansambluri rezidenţiale cu sute de apartamente pe care nu le mai pot finaliza, iar antreprenorii locali sunt cei care au înflorit surprinzător, punând pe piaţă blocuri
mici de apartamente în zone ieftine ale Capitalei şi la preţuri de „Prima Casă“.
Să fie acesta sfârşitul unei ere dominate de mastodonţi imobiliari sau o nouă perioadă de tranziţie? Deocamdată, investitorii „pursânge“ spun că nu mai găsesc niciun motiv pentru a începe un nou proiect în România, mai ales pe segmentul rezidenţial. În acelaşi timp, muncitorii de ieri, de pe şantierele spaniole sau italieneşti, construiesc proiecte de 20-30 de apartamente.
Sorin Bădescu lucrează în construcţii de 20 de ani. A fost plecat o perioadă pe şantiere în străinătate, şi cu banii adunaţi a decis să îşi înceapă propria lui afacere imobiliară în ţară. El construieşte câte o casă, aşteaptă să o vândă şi cu banii obţinuţi îşi continuă proiectul. „Până acum am construit 15 case cu un etaj. Am decis să construiesc în această zonă (Popeşti-Leordeni n.red.) pentru că aici locuiesc. Câştigurile sunt reduse, pentru că oamenii caută case mici şi ieftine“, spune Sorin Bădescu.
Omul de afaceri grec Alexandros Tzanos a venit în România când piaţa imobiliară era în plin avânt. Şi-a deschis o agenţie imobiliară, iar veniturile obţinute din tranzacţii au fost mulţumitoare până la venirea crizei. Blocajul din vânzări l-a determinat pe Tzanos să îşi diversifice obiectul de activitate. Astfel, cu banii câştigaţi din intermediere a cumpărat câteva terenuri mici, la preţ de criză, pe care dezvoltă acum mici blocuri şi case individuale.
„Sunt cumpărători a căror decizie este influenţată de lipsa unui trecut al dezvoltatorului, dar în final primează calitatea construcţiei. Noi ne limităm la investiţii mici, care să fie profitabile, deoarece ne folosim doar de surse proprii. Chiar dacă am face proiecte mai mari, ne-am asocia pentru investiţie, nu am apela la bănci, pentru că acestea impun reguli de vânzare“, explică George Ştefan, broker în cadrul Orfeas Real Estate. Compania are în dezvoltare, în zona Trapezului, un bloc cu 14 apartamente, denumit Sheffield House, şi un complex de 40 case în Militari. Deocamdată a vândut cinci apartamente din Sheffield House şi 16 case din Castelli Residence.
Atacul „Sudului“
Dacă perioada de boom imobiliar a condus la dezvoltarea puternică a zonei de nord a Bucureştiului, unde s-au construit în principal ansambluri rezidenţiale de lux, ultimii ani de criză au determinat apariţia unor serii de proiecte mici în zona de sud, cu preţuri adaptate la „Prima Casă“.
„Randamentele bune pe care le oferă această zonă au atras tot mai mulţi investitori, încât acum putem vorbi de un fenomen. Investitorii pe care îi reprezint sunt toţi români şi lucrează doar cu propriile lor lichidităţi, fără să apeleze la bănci. Nu au nevoie de bănci pentru că au bani strânşi din afaceri anterioare. Aceşti dezvoltatori se mulţumesc cu un profit mai mic, beneficiază de un cost mai redus la teren şi la materialele de construcţie şi au ajuns la preţuri accesibile“, subliniază Cătălin Grigore, directorul general al portalului SudRezidential, platformă care reprezintă circa 40 de dezvoltatori concentraţi asupra zonei de sud a Capitalei.
De la mic la mare
Fraţii Negoiţă au ajuns la un portofoliu de peste 2.600 de locuinţe construite „pe persoană fizică“. Chiar dacă au trecut în liga dezvoltatorilor cu experienţă, văd în micii antreprenori o concurenţă reală, mai ales într-o perioadă în care cererea este orientată către preţ. Ionuţ Negoiţă consideră că înmulţirea proiectelor mici şi ieftine este un fenomen generat de criză şi că dezvoltatorilor nu le este simplu să atragă încrederea cumpărătorilor.
„Au fost mulţi care se ocupau de vânzări de terenuri, şi când lucrurile nu au mai mers s-au reorientat. Este într-adevăr o cerere pentru apartamente mici şi ieftine, şi fiecare îşi încearcă norocul. Ele se vând, dar destul de greu, pentru că nu au facilităţile unui ansamblu rezidenţial mare, precum magazinele sau spaţiile verzi, grădiniţe sau şcoli. Dar sunt şi persoane care nu au de ales, iar programul «Prima Casă» este tentant şi se duc unde găsesc un preţ bun“, spune Ionuţ Negoiţă.
Asher Lax, directorul de vânzări al Adama - dezvoltator cu un portofoliu de peste 1.500 de apartamente finalizate, spune că preţul mic practicat de aceşti antreprenori este dat de „o păşune lăsată moştenire şi trecută ulterior în intravilan“, de faptul că apartamentele au suprafeţe mici, înălţimea imobilelor este redusă şi nu necesită lifturi sau spaţii comune mari. În plus, spune acesta, materialele utilizate la construcţie nu sunt de cea mai bună calitate. „În oraş nu poţi să faci aşa ceva, iar costul terenului are o pondere importantă în preţ, pe când la ei este zero. Aceste apartamente se vând, dar ce se va întâmpla peste doi-trei ani, când încep să apară probleme de instalaţii sau la sistemele de încălzire? Sunt oameni care cumpără pantofi Nike originali cu 300 de lei şi alţii care se mulţumesc şi cu Nike din Obor pentru 20 de lei. Diferenţa este că cei ieftini trebuie schimbaţi repede“, explică fenomenul Asher Lax. Preţul cântăreşte într-adevăr cel mai mult în decizia de achiziţie a unei locuinţe, dar nu trebuie ignorat nici trecutul celui care construieşte imobilul, element care, poate, este la fel de important.
4% este procentajul mediu de scădere a preţului locuinţelor noi din Bucureşti în primul trimestru, iar tendinţa este de scădere
Sursa
14 June 2012
