Rentabilitatea, prima piedică în tranzacţiile imobiliare

Investitorii străini stau încă departe de România nu atât din cauza lipsei oportunităţilor, cât a absenţei unor preţuri realiste.

Marile tranzacţii de cumpărare locale pe office sau retail sunt aproape inexistente, dacă e să comparăm cu situaţia din ţări precum Polonia sau Cehia. Pe de o parte, potenţialii cumpărători nu se pun de acord cu vânzătorii asupra randamentului investiţiilor, iar pe de altă parte, evaluările „se bazează" mai ales pe estimări optimiste, fără a ţine cont de situaţia financiar-contabilă sau de problemele cu chiriaşii.

Informaţiile cele mai utile unui potenţial cumpărător de clă­diri de birouri sau de mall-uri sunt şi informaţiile cel mai greu de aflat în România. Persistă în continuare o ruptură între ceea ce urmăresc investitorii şi informaţiile făcute publice de proprietarii office sau de retail. În cuvinte simple, in­vestitorii încearcă să afle profitabilitatea reală a unui activ, pe când proprietarii vorbesc în continuare de profitabilitatea teoretică. Dacă pentru proprietari termeni precum yield sau evaluare au o mare importanţă, pentru investitori au ajuns termeni goi de conţinut. În prezent, valoarea de piaţă nu mai este nici pe departe egală cu valoarea de tranzacţionare, aşa cum eram obişnuiţi în urmă cu 4-5 ani. Valoarea de piaţă în actuala perioadă este calculată având la bază estimări de revenire a pieţei. Astfel că aşa-numita valoare de piaţă este deseori mult mai mare decât preţul de tranzacţionare.

Evaluarea prin metoda venitu­ri­lor, metoda cea mai folosită în aceas­tă perioadă, ţine cont foarte mult de sumele facturate, şi nu de sumele încasate efectiv. Cu alte cuvinte, eva­luarea nu pleacă de la situaţii financiar-contabile, ci a ajuns un termen pur teoretic şi estimativ, care este util mai degrabă băncilor în vederea acordării unui credit, decât poten­ţia­lilor cumpărători de active.

În ultimele luni au apărut mai multe rezultate de evaluări ale unor proprietari cu active de succes. Putem aminti aici proprietăţi precum ale CA Immo (evaluate luna trecută la 444 de milioane de euro pe plan local), AFI Cotroceni (evaluat în septembrie la circa 300 de milioane de euro), proprietăţile NEPI din Ro-mânia (evaluate luna trecută la aproximativ aceeaşi valoare precum AFI). În general, în ipoteza în care anumite active ar fi de vânzare, e important de ştiut că datele care contează în stabilirea preţului de tranzacţie sunt cu totul altele.

Rentabilitatea

Un factor care prezintă interes la achiziţionarea unei clădiri de bi­rouri sau mall este venitul din chirii. Acesta este considerat mai important la cumpărare decât valoarea... fi­­z­ică a clădirii. Termeni precum yield sau evaluare au acum mai puţină relevanţă pentru investitori. Mai importante sunt gradul de ocupare sau solvabilitatea chiriaşilor. „În lip­sa unui yield acceptat de comun acord de ambele părţi, cumpărător şi vânzător, a reducerii lichidităţilor şi a chiriilor, precum şi a incertitudi­nii solvabilităţii chiriaşilor, tranzac­ţiile de office au intrat într-un con de umbră", a declarat Simona Manea, specialist pe Office la RealTime. Un motiv pentru care evaluarea păleşte în faţa investitorilor este şi acela că im­pozitul pe proprietate este foarte ridicat, iar pentru calcularea bazei de impozitare se utilizează o evaluare cât mai redusă. „În practică, in­vestitorii sunt interesaţi mai puţin de yield atunci când vor să cumpere, cât de indicatori cum ar fi IRR (rata internă de rentabilitate), rentabilitatea cash-on-cash sau NPV (valoa­rea actualizată netă)", a declarat Marius Grigorică, analist în departamentul de Investiţii al DTZ Echinox. Yieldul este acum, spune specialistul de la DTZ, mai degrabă un „snapshot", adică o imagine de moment asupra activului, şi nu o imagine de ansamblu a rentabilităţii investiţiei. Asta pentru că rentabilitatea poate varia foarte mult în funcţie de peri­oada în care este deţinut activul.

Preţul de tranzacţionare rezultă dintr-un proces de due dilligence prin care sunt trecute toate situaţiile financiar-contabile, inclusiv contractele. Toate veniturile presupuse cu un grad de risc sunt ajustate. Cu alte cuvinte, dacă anumiţi chiriaşi nu au plătit chiria cu lunile, venitu­rile estimative se ajustează, rezul­tând ast­fel preţul de tranzacţionare.

Comparaţii în spaţiu şi timp

Cererea investitorilor pentru dez­voltări de retail de bună calitate în zona Europei Centrale este acum la cel mai înalt nivel din 2008 până în prezent, spun consultanţii de la Cushman & Wakefield. Cu toate aces­tea, România nu este printre fa­voriţii investitorilor, aşa cum era în perioada 2006-2007.

„Chiar dacă prognoza pentru creşterea PIB-ului românesc este peste Polonia, comparativ cu ţări pre­cum Polonia şi Cehia, numărul investitorilor interesaţi să cumpere la noi este mult mai mic", a declarat Costel Florea, Director Departament Investiţii la Cushman & Wakefield. Reţinerea nu este ca urmare a lipsei de lichidităţi. Este destul să amintim un studiu din martie al DTZ Echi­nox, conform căruia la nivel global există 986 de miliarde de dolari disponibili pentru investiţii în proprietăţi comerciale în următorii trei ani. Dar, indiferent că acestea sunt destinate cumpărării de active, în­chi­rierii sau construirii, ele sunt di­rec­ţionate deocamdată spre alte ţări.

Comparativ cu perioada de boom imobiliar, cumpărarea ar putea fi pri­vită şi ca fiind mai rentabilă acum, dacă ne limităm la costurile de ope­rare şi la preţuri. Cu alte cuvinte, chiar dacă în urmă cu 4-5 ani în­casările din chirii erau mai mari, şi preţul de achiziţie era mai mare. La acestea se adăugau costurile opera­ţio­nale. O situaţie particulară a fost în urmă cu 4-5 ani costul cu electri­citatea, atunci nefiind o piaţă liberă. Comparativ cu acea perioadă, multe mall-uri şi-au redus costurile la ju­mă­tate. Pe lângă acest aspect, costu­rile cu firmele de pază şi alte cheltuieli sunt mai reduse acum, în urma negocierilor... de criză.

În imobiliare sau în acţiuni

Costul capitalului între mai mul­te tipuri de investiţii nu este în ge­neral foarte diferit. Cu alte cuvinte, dacă un investitor nu ar vedea ren­tabilă investiţia într-un mall sau pe office, s-ar orienta spre altceva... dacă nu e prea târziu.

Preţul este reglat însă şi de risc. „Prin comparaţie cu acţiunile, spre exemplu, proprietăţile imobiliare au deseori randamente mai mari, beneficiază frecvent de finanţare bancară la achiziţie sau dezvoltare", spune specialistul pe investiţii de la DTZ. Există însă şi dezavantaje. „Inves­ti­ţii­le în imobiliare presupun o lichi­di­tate redusă, necesită o perioadă de tran­zacţionare semnificativ mai mare, dar şi costuri de tranzacţio­nare mai mari. La acestea se adaugă faptul că deseori activele sunt indivizibile şi necesită imobilizarea unor capitaluri proprii semnificative", adaugă Marius Grigorică. Cu alte cu­vinte, investitorii în imobiliarele lo­cale pot întâlni multe oportunităţi, cu costuri mult mai bine optimizate şi preţuri mult mai bune decât în anii trecuţi. Condiţia este ca investitorul să aleagă riscul de a ţine mari sume de bani blocate, în aşteptarea unor vremuri mai bune.