De cele mai multe ori, cumpărătorul unui apartament vechi
este obligat să investească masiv în reamenajarea casei
Apartamentele din blocurile vechi, aşa-numitele clădiri „comuniste", sunt preferate de amatorii de casă nouă pentru poziţionarea lor în zone cu infrastructură bine dezvoltată. Mijloacele de transport în comun sunt uşor accesibile, iar apropierea arterelor principale face posibilă circulaţia cu autoturismul chiar şi în condiţii de iarnă.
Dezvoltatorii imobiliari au sesizat dorinţa clienţilor şi au demarat proiecte în zonele respective, ba chiar au plusat cu suprafeţe utile mai generoase sau locuri de parcare incluse în preţ. Astfel, un metru pătrat de apartament vechi ajunge să coste, după o renovare care garantează un confort modern, mai mult decât unul nou-construit.
Apartamentele nou-construite au avut mult timp preţuri prohibitive pentru potenţialii cumpărători. Aceştia s-au orientat spre blocurile construite înainte de 1989, cu mult mai ieftine. În 2007, lucrurile s-au schimbat, în sensul stabilirii unui echilibru între cele două tipuri de unităţi locative. Dezvoltatorii imobiliari au demarat proiecte al căror preţ final pentru cumpărător este unul convenabil.
Astfel, metrul pătrat de construcţie nouă a ajuns să coste mai puţin decât echivalentul său într-o construcţie "comunistă". Şi asta, pentru că un apartament de tip vechi fără îmbunătăţiri trebuie renovat pentru a ajunge la nişte standarde minime de confort. Investiţia necesară minimă este de ordinul miilor de euro, chiar dacă este făcută pentru un minim de amenajare.
„În apartamentele de tip vechi fără îmbunătăţiri trebuie făcută cel puţin o igienizare, coroborată cu măsuri de izolare termică a construcţiei, de aducere la parametrii prevăzuţi în normele actuale", spune arhitectul Eugeniu Drăghescu. Igienizarea presupune curăţarea pereţilor şi aplicarea unui strat de vopsea lavabilă sau de beton aparent.
„O astfel de variantă minimă de amenajare a unui apartament de 60 de metri pătraţi costă între 5.000 şi 6.000 de euro, inclusiv montarea unui parchet laminat tip clic-clac", explică, pentru "Adevărul", Daniel Nentu, director comercial al Soft Construct Consulting.
Conform aceleiaşi surse, o amenajare completă costă pentru un apartament de două camere între 10.000 şi 15.000 de euro, pentru că presupune reparaţii, tencuiri, gletuiri, izolaţii termice, modificarea sau schimbarea în totalitate a instalaţiei termice, placări cu gresie, faianţă, gips-carton, dar şi operaţiuni de decopertare a pereţilor pentru schimbarea instalaţiei electrice vechi, din aluminiu, cu alta modernă, din conductori de cupru.
Caracteristicile renovării: probleme cu muncitorii, certuri cu vecinii
Amenajarea unui apartament nu înseamnă numai schimbarea gresiei şi a faianţei sau zugrăvirea pereţilor. Elemente precum structura de rezistenţă a clădirii sau necesitatea izolării termice pot mări considerabil durata lucrărilor, din cauza necesităţii autorizării acestui tip de lucrare.
„Demolarea pereţilor despărţitori este o soluţie des cerută de clienţii noştri, dar nu este întotdeauna posibilă. Unii pereţi nu se pot demola, pentru că fac parte din structura de rezistenţă a clădirii. Oricum, astfel de lucrări necesită autorizare de la primărie", spune Daniel Nentu.
Durata obţinerii actelor necesare, certificatul de urbanism şi autorizaţia de construire, este de 60 de zile. Şi asta, în condiţiile în care o renovare completă a unui apartament de 60 de metri pătraţi durează cel mult două luni.
Bugetul se încarcă şi cu onorariul arhitectului, care trebuie să facă un proiect în baza căruia se eliberează autorizaţia. Cu toate aceste inconveniente, cei care doresc un spaţiu mai generos se orientează spre cumpărarea unui apartament cu mai multe camere, pentru a obţine, prin dărâmarea unui perete şi unirea a două camere, un living mai mare.
„Aici apar nemulţumirile legate de spaţiu, pentru că un dormitor de 12-14 metri pătraţi poate accepta oricine, dar livingul este de dorit să fie mai mare. De exemplu, un apartament de trei camere, living şi două dormitoare poate fi transformat într-altul de două camere, cu un living mare şi un dormitor, asta în condiţiile existenţei autorizaţiei de demolare emise de primărie", explică arh. Drăghescu.
Problemele care apar la asemenea lucrări nu se opresc aici. Deficitul de forţă de muncă este o problemă bine cunoscută în construcţii. Dacă lucrarea nu este executată de o firmă specializată, muncitorii cu adevărat calificaţi sunt greu de găsit. De aceea, soluţia mai ieftină a lucrului în regie proprie cu echipe independente nu mai este viabilă. În plus, certurile cu vecinii scandalizaţi de zgomotele şi mizeria specifice unui şantier reprezintă un stres suplimentar.
Lipsa izolaţiei termice, un minus al apartamentelor vechi
La construcţia blocurilor din perioada de dinainte de 1989 s-au folosit preponderent elemente prefabricate din beton, care conferă un confort termic scăzut, şi atrage după sine investiţii suplimentare pentru izolare termică. Anveloparea exterioară a apartamentului riscă să nu obţină autorizarea de la primărie, iar la interior izolarea se face cu preţul micşorării spaţiului, şi aşa nu foarte generos.
„Noi recomandăm varianta izolării exterioare, pentru că în cazul izolaţiei la interior apare problema condensului. Problema la izolaţia exterioară este cea a autorizării lucrării.
Pentru că aspectul clădirii este modificat, autorizaţia este obţinută doar dacă toţi locatarii de pe coloana respectivă doresc această izolare termică", explică Daniel Nentu. În alte ţări, aspectul exterior al clădirii este sacrificat pe altarul eficienţei termice.
„În Bulgaria, spre exemplu, am văzut o mulţime de apartamente situate în blocuri vechi la care s-a făcut acest tip de izolaţie pe exterior, una la etajul 7, alta la 5, alta la 2. Sigur, cu materialele existente acum pe piaţă, în condiţiile unei ventilări bune şi ale unei execuţii corespunzătoare, poate fi făcută şi la interior, dar trebuie ţinut cont şi de faptul că izolaţia la interior micşorează spaţiul", spune Drăghescu.
Vânzătorii de case, tot mai atenţi la tehnicile de marketing
Un proiect mai bun, un proiect diferit. O condiţie esenţială pentru vânzări de succes pe o piaţă imobiliară tot mai aglomerată. Iar specialiştii spun că suntem la numai un an distanţă de momentul în care costurile de promovare din rezidenţialul autohton le vor egala pe cele din economii mai avansate din Europa Centrală şi de Est. Nici provincia nu bate pasul pe loc.
Una dintre cele mai interesante strategii de marketing imobiliar vine de la Cluj. O firmă de construcţii din oraşul de pe malul Someşului are o ofertă inedită. Ea porneşte de la problemele cu care se confruntă mulţi oameni care doresc să se mute în casă nouă.
Casa mult-dorită este aproape gata. Într-o lună ne putem muta! Da, dar ce facem cu restul de bani pe care trebuie să-i plătim conform contractului? Simplu, vindem vechiul apartament! Da, dar unde stăm până e gata noua locuinţă? Facem un credit, dar riscăm apoi să pierdem la cursul valutar!
Cazare pe timpul lucrărilor
Construcţia unei case finlandeze durează trei luni de la data obţinerii autorizaţiei de construcţie. Două treimi din acest timp sunt necesare aducerii din Finlanda a elementelor prefabricate din care este realizată clădirea. Apoi casa este ansamblată într-o săptămână, iar în alte trei este finisată.
Până în momentul în care începe ansamblarea casei, clientul trebuie să plătească 50% din valoarea totală, restul de 50% urmând a fi achitat la recepţia clădirii. Pentru a nu fi nevoiţi să apeleze la soluţii precum creditul, clienţii care vor să vândă casa veche ca să achite ultima tranşă pentru noua locuinţă pot sta pentru o perioadă de maximum o lună în casa-showroom a companiei constructoare.
Narcis Someşfălean, preşedinte al Valtec Domus, companie ce se ocupă cu construcţia caselor finlandeze în România, spune că „dorim să creştem standardele serviciilor acordate clienţilor noştri şi să ieşim cu ceva inovator faţă de concurenţa noastră, care este destul de prezentă. Ne-a venit ideea să cazăm clienţii care ne solicită acest lucru, timp de o lună". Casa-showroom, care se află la Cluj-Napoca poate găzdui trei familii în acelaşi timp.
House-test şi inspecţii periodice
O altă strategie de marketing interesantă este posibilitatea ca orice potenţial client să vadă, dar şi să locuiască o perioadă în casa-showroom. În limita locurilor disponibile, oricine este interesat de acest tip de casă o poate încerca, Deocamdată, până la preconizata dezvoltare a companiei spre zonele limitrofe Capitalei, testul se poate desfăşura numai la locaţia din Cluj.
O facilitate în plus oferită clienţilor este inspecţia periodică, de către un specialist finlandez, a elementelor modulare din care este alcătuită casa. Rezultatele inspecţiilor sunt apoi trecute într-o fişă de mentenanţă, astfel încât să poată fi consultate pe viitor. Alţi dezvoltatori încearcă să atragă clienţii cu tehnici brevetate în ultimii ani. Ei includ în preţul apartamentului şi mobila pentru bucătărie sau pentru una dintre camere, aerul condiţionat sau băile complet utilate, iar alţii integrează în preţul total şi preţul garajului.
Investiţiile în comunicare, în continuă creştere
Irina Petrescu, director vânzări rezidenţiale al Esop Consulting, afirmă că „de la simple anunţuri, strategia de vânzare este susţinută acum prin campanii integrate (presă scrisă, internet, outdoor, promoţii şi evenimente speciale), ce au drept scop crearea şi impunerea unui brand care să inspire încredere şi să stabilească relaţii pe termen lung cu consumatorii". Interesul tot mai accentuat acordat campaniilor de comunicare a dus şi la o creştere pe măsură a bugetelor alocate acestui tip de activităţi.
Pe o piaţă rezidenţială al cărui an de naştere ar putea fi considerat 2003, dezvoltatorii simt cum concurenţa le suflă din ceafă. „Bugetele de comunicare vor creşte, iar în maximum un an de zile ele vor fi comparabile cu cele investite în alte state europene", mai spune Irina Petrescu. (Andrei Panait, Ionuţ Morariu)
Sursa14 January 2008
