Dezvoltatorii amatori vor sa scape de proprietati chiar cu riscul inregistrarii unor pierderi Investitorii care au vazut in imobiliare o sursa de bani pentru finantarea afacerilor de baza au fost prinsi pe picior gresit de criza. Pentru a scapa de povara imobiliara, unii vand la pret de cost, aplicand tehnica recunoscuta drept solduri cu reduceri de 50%.
Soldurile afisate in vitrinele magazinelor de imbracaminte sau incaltaminte nu mai mira pe nimeni astazi. Fac
parte din marketingul cotidian pe care multi dintre pietonii de pe arterele comerciale sau clientii magazinelor de fashion din malluri nu le mai observa. Totusi, pentru piata imobiliara este
un fenomen relativ nou si are o relatie de cauzalitate directa cu criza vanzarilor ce a pus stapanire pe piata tranzactiilor. Tot mai des, mai ales in domeniul rezidential, intalnim practici
de marketing similare soldurilor din magazine in care vanzatorii alatura la pretul curent de vanzare si pe cel vechi.
Agentii imobiliari sustin ca dincolo de motivatia pur comerciala exista o alta explicatie a faptului ca piata este informata despre preturile vechi. „Multi clienti au impresia ca dezvoltatorii continua sa incaseze profituri «nesimtite», de aceea unii vanzatori ii informeaza in prealabil despre evolutia pretului la locuinta de care sunt interesati de la prima lansare a ofertei pe piata", spune Razvan Volontiru, broker de proprietati.
Pe de alta parte, faptul ca piata imobiliara a devenit momentan unul dintre cele mai evitate domenii de investitii ii face pe dezvoltatorii amatori sa doreasca cu orice pret sa scape de aceste afaceri, chiar cu riscul unor pierderi minime, sustine Adrian Crivii, expert evaluat, directorul companiei Darian. El spune ca in anii 2007-2008 multi amatori care au facut bani din diverse afaceri au dorit sa-i multiplice in imobiliare . Unii au facut exituri din firme, pentru a investi in acest domeniu exploziv. „Si, intr-adevar, cel putin in 2007-2008 multi au reusit sa deruleze afaceri mai mult decat profitabile, fapt care a incurajat tot mai multi oameni de afaceri sa reorienteze o parte din bani catre zona imobiliara. Atunci cand piata este pe crestere, nu ai nevoie de cunostinte de specialitate sau experienta, doar de curaj", explica expertul.
Majoritatea celor care au fost prinsi de criza cu proiectele in faze incipiente de dezvoltare au renuntat definitiv, limitand pierderea pe cat posibil. Pe de alta parte, in cazul dezvoltatorilor care au avut proiecte in faze finale exista acum doua tipuri de abordari. Cei care au pornit proiectele cu finantare bancara au fost nevoiti, uneori obligati (de banci), sa inghete preturile la un nivel de profitabilitate. Aceste companii au beneficiat din partea creditorilor de mai multa rabdare, deci presiune financiara mai redusa. O alta categorie de investitori este reprezentata de cei care au facut dezvoltari cu bani proprii (fara insa sa excludem imprumuturile bancare) motiv pentru care au practicat o politica de preturi mai agresiva, de multe ori dand impresia ca vanzarea proprietatilor rezidentiale se face la pret de cost.
Adrian Crivii nu exclude ca unii investitori amatori sa prefere exitul din afacerile imobiliare vanzand la pret de cost, pentru ca astfel iti limitezi pierderea potentiala. „In afaceri cel mai greu este sa recunosti si sa-ti asumi pierderea. „Multi investitori nu inteleg ca asteptarea vremurilor mai bune este periculoasa deoarece poate accentua pierderile", adauga Crivii.
Exit la pret de cost
Poate cel mai sincer dezvoltator imobiliar care recunoaste ca a luat „teapa" din afacerile imobiliare este Daniel Guzu. Daniel Guzu face parte din categoria jucatorilor amatori pe piata rezidentiala. Omul de afaceri detine o fabrica de materiale de constructii in Popesti Leordeni (Duraziv), o crama si unitate de imbuteliere a vinului la Tifesti Vrancea (Natura), dar si cateva proiecte rezidentiale dezvoltate in Popesti Leordeni, Bragadiru si Sinaia. Guzu spune ca si-a in-vatat lectia si ca se va feri pe viitor de alte aventuri imobiliare. Acum omul de afaceri incearca sa-si lichideze afacerea imobiliara, chiar cu riscul de a vinde in pierdere.
Astfel, diminuarea veniturilor populatiei, urmata de rarirea clientilor, l-a obligat sa scada permanent pretul imobilelor vandute. „Am vandut 10 apartamente in primele doua luni ale primaverii, dar apoi vanzarile au scazut drastic. Ultima vanzare pe care am facut-o in Bragadiru a fost un apartament la pret de 44.000 de euro desi, initial, acesta a fost afisat la un pret de 90.000 de euro. Si la Sinaia am de vanzare noua case la pret de 40.000 de euro bucata, dar pretul real este de 80.000 de euro. Practic, le vand la pret de cost", explica Daniel Guzu.
Omul de afaceri spune ca pentru cei care activeaza pe piata imobiliara programul „Prima casa" in forma actuala este ineficient. „Pentru locuintele noi ar trebui marita perioada de rambursare a creditului ipotecar la 50 sau chiar 80 de ani, asa cum se practica in unele tari dezvoltate. Asta presupune ca beneficiarul sa poata lasa mostenire locuinta cu tot cu ratele la banca. Totodata, avantajul pentru client va consta in faptul ca va plati o rata lunara mai mica decat chiria pentru aceeasi locuinta", afirma Guzu.
Pe picior gresit, pe o piata gresita
Piata imobiliara a fost timp de doi ani (2007-2008) ca o institutie bancara care acorda „dobanzi la depozite" de 50-100%. Totusi, pe foarte multi dintre oamenii de afaceri care au investit masiv in imobiliare in acea perioada ii regasim astazi pe lista esecurilor (uneori nerecunoscute). Patronul Darian il da ca exemplu pe un cunoscut om de afaceri baimarean, care a cumparat la inceputul lui 2008 un teren in zona centrala a municipiului Cluj-Napoca, cu scopul dezvoltarii unui proiect imobiliar in valoare de 50 de milioane de euro. Catre finalul anului 2008, investitorul a reusit sa obtina o autorizatie de construire care, fortand prevederile urbanistice pentru zona in cauza, permitea omului de afaceri inceperea proiectului.
Din pacate pentru intreprinzator, ecourile crizei „subprime" din SUA deja se faceau auzite spre finalul anului 2008 si in Romania, astfel ca bancile au inceput sa fie mai prudente in finantarea proiectelor imobiliare. Finantatorul (UniCredit) a solicitat o participare de 10 milioane de euro din partea dezvoltatorului pentru deschiderea unei linii de credit. In 2009 proiectul pica, iar firma dezvoltatoare da faliment.
Doua apartamente la pret de unul
Recesiunea profunda pe piata imobiliara din Dubai a fortat companiile locale sa lanseze campanii de marketing atractive in incercarea de a scapa de proprietatile imobiliare. Anunturile care ofera la vanzare un apartament, al doilea fiind gratis, au devenit tot mai frecvente in unele tari. La Dubai, spre exemplu, inca de anul trecut compania Imad Real Estate a initiat campania „doua apartamente la pret de unul". Reprezentantii firmei spun ca oricine cumpara un apartament cu trei camere (al carui cost este de 600.000 de dolari) va primi cu titlu gratuit un apartament cu doua camere. Campanii similare au fost lansate si in Europa. In Italia sunt tot mai dese ofertele rezidentiale prin care vanzatorii ofera doua locuinte la pret de una.
Piata imobiliara a fost timp de doi ani (2007-2008) ca o institutie bancara care acorda „dobanzi la depozite" de 50%-100%. De aceea, pentru multi oameni de afaceri, imobiliarele au reprezentat o oportunitate care putea oferi finantare pentru celelalte businessuri.
14 October 2010
