O nouă piață industrial logistică – cu două segmente interconectate – se dezvoltă în Europa
Modelele de
cerere pentru proprietățile logistice și industriale sunt tot mai frecvent influențate de nevoia ocupanților de a reduce costurile de operare și de a crește eficiența imobilelor, potrivit unui
nou raport de piață CB Richard Ellis.
Pentru a face față unei cereri tot mai slabe pentru produsele și serviciile lor, ocupanții raționalizeazî folosirea spațiului, căutând să restructureze spațiile închiriate, să subînchirieze excesul de spațiu sau să se orienteze spre amplasări mai bune care vor spori eficiența pe ansamblu a afacerilor pe care le desfășoară.
Având în vedere că se preconizează că indicatorii economici principali care sunt relevanți pentru piața proprietăților industriale – inclusiv capitalul de investiții și puterea de cheltuială – vor fi negativi în 2009, strategiile de reducere a costurilor reprezintă un obiectiv major pe agenda multor ocupanți. Pentru producători, acest aspect se traduce prin nevoia de a lua în calcul excesul de capacitate și tendințele de scădere a prețurilor pentru multe dintre produse, în vreme ce distribuitorii caută în permanență modalități de eficientizare a lanțului de distribuție.
Această tendință are ca rezultat o activitate de închiriere mai lentă și o cerere mai redusă pentru proprietățile industriale și logistice, determinând totodată și o cerere mai strânsă pentru spații de cea mai bună calitate.
Calitatea și flexibilitatea clădirilor sunt de asemenea elemente cheie eficiența și costurile corporatiste. Cel mai nou raport al CBRE, Industrial and Logistics MarketView, arată că proprietățile bine poziționate cu un potențial mai mare pentru flexibilitate și adaptabilitate îi atrag pe ocupanți și crește cererea pentru clădiri eficient. Multe companii, chiar și de pe piețele mature, încă funcționează din amplasări demodate, fapt care sporește și mai mult cererea pentru spații industriale și logistice mai eficiente, chiar într-un mediu unde cererea este în general mică.
Guy Frampton, Head of EMEA Industrial and Logistics, CB Richard Ellis, a declarat: “Ocupanții spațiilor industriale și logistice caută clădiri flexibile, adaptabile care să-i ajute să devină mai eficienți și să-și scadă costurile de operare. O piață cu două segmente interconectate a început să se dezvolte în unele din țările europene, pe măsură ce chiriile încep și ele să crească dacă oferă facilități suplimentare la cererea ocupanților, în ciuda unei scăderi pe ansamblu a ratei chiriilor pentru clădirile existente anul trecut. "
Activitatea axată pe retail continuă să fie motorul piețelor logistice, cererea rămânând relativ stabilă pe segmentele bine dezvoltate . Anumite sectoare ale pieței sunt încă active, cum ar fi cele alimentare, pentru produsele de larg consum și pentru stocarea datelor/documentelor, iar asemenea cerințe se potrivesc cel mai bine cu imobilele construite special în acest scop,” a adăugat Frampton.
Germania, una dintre cele mai mature piețe logistice din Europa este un exemplu în acest sens. Activitatea de închiriere este în general slabă, dar în același timp se concentrează tot mai mult asupra piețelor principale și a celor mai bune clădiri. Aici, cererea pentru spații cu volume mari rămâne relativ stabilă. Odată cu creșterea yield-urilor și din cauza finanțărilor tot mai scumple, chiriile înregistrează o curbă ascendentă pentru spațiile construite special pentru un anumit scop. Chiriile prime din amplasările principale pot atinge și €70/ mp pe an.
Yield-urile investițiilor industriale au crescut în Europa de-a lungul anului trecut cu aproape 100 de puncte de bazăp, producând o presiune descendentă a valorilor și a dezvoltării derivatelor speculative de pe toate piețele. Drept rezultat se înregistrează o presiune ascendentă asupra chiriilor pentru spațiile create special, care au devenit singura modalitate de achiziționare a unui spațiu unitar mare pe unele piețe.
“Yield-urile în creștere au pus presiune ascendentă pe chirii și presiune descendentă pe valoarea terenurilor. Dificultatea cu care se confruntă ocupanții este acea de a găsi dezvoltatori care au capacitatea de a duce la bune sfârșit proiecte de mare anvergură pe piețe multiple, pentru a profita de o asemenea cerere ciclică așa cum există acum, precum și de a-și asigura amplasări care să servească nevoilor afacerilor lor pe termen mediu sau lung,” a tras concluzia Frampton.
30 March 2009
