Criza a lăsat neocupate 10% din spaţiile industriale şi logistice, iar proiectele noi sunt abandonate. Cu chirii îngheţate şi randamente în creştere, dezvoltatorii îşi iau adio de la profituri.
Minusurile înregistrate atât de piaţa de retail
(aproximativ 8% în februarie, faţă de luna anterioară), cât şi de producţia industrială (scădere cu 11,7% în intervalul ianuarie - februarie faţă de aceeaşi perioadă din 2008) au adâncit
problemele deja existente în sectorul logistic şi industrial al pieţei imobiliare.
Provocarea majoră pentru actorii pieţei vine, potrivit consultantului imobiliar DTZ Echinox, în primul rând prin creşterea ratei de neocupare. Actualii chiriaşi sunt forţaţi de criză să-şi reducă activitatea.
Astfel, estimările pentru acest an se bazează pe o rată de neocupare de 10%, deci circa 90.000 mp din cei 900.000 mp ce vor fi disponibili pe piaţă, în acest an. „Începând cu cea de-a doua jumătate a anului, ca urmare a înrăutăţirii contextului economic internaţional şi local, cererea a scăzut usor, în timp ce lansarea de proiecte industriale noi a fost aproape inexistentă", explică Ioana Momiceanu, managing director al BNP Paribas România.
Dealtfel, potrivit unei analize a BNP Paribas, majoritatea spaţiilor noi au fost construite la cerere, având dimensiuni medii şi mari (10.000 mp, până la 20.000 mp) şi fiind destinate în principal activităţilor logistice. Proiectele industriale livrate pe parcursul anului 2008 au determinat creşterea stocului de spaţii industriale şi logistice la aproximativ 650.000 mp, cu o rată de neocupare de 7%, conform Cushman &Wakefield.
Sub 30% din suprafeţele anunţate sunt în construcţie
Dezvoltatorii au anunţat anul trecut că, în 2009, se vor livra circa 175.000 mp de spaţii logistice şi industriale. În condiţiile în care criza a acutizat relaţiile dintre băncile finanţatoare şi companiile implicate în dezvoltarea de proiecte imobiliare, reprezentanţii consultantului imobiliar Colliers Internaţional afirmă că în construcţie se află doar 50.000 mp din cei 175.000 mp anunţaţi. De aceea, este foarte greu de crezut că piaţa va beneficia anul acesta de aportul diferenţei de 125.000 mp aflaţi momentan doar pe planşetă. Şi peisajul sumbru nu se opreşte aici.
Primul developer important care s-a pus sub protecţia legii falimentului a fost compania belgiană IIG, care anunţase că deţine două terenuri (la Bucureşti şi Satu Mare), pe care va dezvolta două parcuri industriale cu o investiţie de 100 de milioane de euro. Ulterior, firma a fost preluată de ruşii de la Delin Development Group, aceştia devenind, prin entitatea nou creată Ulogis, „moştenitorii" IIG, inclusiv pe piaţa internă.
„În contextul actual, este foarte probabil ca operatorii logistici şi retailerii să-şi oprească planurile de expansiune sau să aibă în vedere chiar o revizuire în scădere a acestora, lucru ce va face disponibil pe piaţă spaţiu pentru subînchirierere", spun experţii Colliers International. Practic, dintre cele zece proiecte anunţate pe piaţă, doar două sunt în grafic cu lucrările de construcţie. Dificultăţile de creditare şi restrângerea activităţii clienţilor potenţiali sunt factorii care frânează dezvoltarea unei pieţe aflate şi aşa în urmă, în comparaţie cu celelalte sectoare din imobiliare.
Anul trecut, distribuţia cererii pe sectoare de activitate a venit, la fel ca şi în 2007, în principal de la operatorii logistici, urmaţi de retaileri şi de companiile de FMCG. Toţi cei implicaţi în piaţă vor trage mai degrabă către diminuarea costurilor. La fel de probabil, vor pune presiune pe dezvoltatori în vederea renegocierii contractelor de închiriere pentru a obţine plăţi lunare mai scăzute. Pe de altă parte, randementele, oricum destul de mari faţă de restul Europei, de 7,5% în 2007, au ajuns la 8,5 în 2008. Anul acesta se aşteaptă un nivel de minimum 9%.
Dilema pentru chirii: stagnare sau scădere?
Reprezentanţii Cushman & Wakefield susţin că în 2009 se aşteaptă ca cererea să fie afectată de noul mediu economic. „Nivelul mediu preconizat al chiriilor va rămâne stabil, cel puţin în prima jumătate a anului", spune Gabriel Sfetcu, directorul departamentului industrial Cushman & Wakefield. Problema urmează să se agraveze în cea de-a doua jumătate a anului, când sunt toate şansele ca acestea să scadă, deşi media actuală, de 4,5 euro/mp/lună, nu este foarte ridicată.
Cererea a rămas mare în primele şase luni ale anului 2008, provocând o majorare a chiriilor cu 10%-12%. Din a doua jumătate a anului însă, încetinirea economică şi incertitudinea au început să afecteze şi acest sector. Ca urmare, unii analişti consideră că preţurile de închiriere pretinse de developeri s-ar putea diminua cu acelaşi procent, de circa 10%, corespunzător creşterii de anul trecut. Astfel, la sfârşitul acestui an companiile interesate să închirieze spaţii logistice sau industriale ar putea plăti o chirie medie de circa 4 euro/mp/lună, poate chiar mai puţin, în funcţie de durata contractului şi, evident, de condiţiile oferite de dezvoltatori.
O certitudine rămâne faptul că anul acesta oferta va fi semnificativ mai mică faţă de cea de anul trecut. Proiectele în curs sunt dezvoltate numai după atingerea unui grad de ocupare, prin precontract, de 50 - 70%, aproape imposibil de obţinut în climatul curent al pieţei.
«Nivelul mediu preconizat al chiriilor din sectorul
industrial şi logistic va rămâne stabil, cel puţin în prima jumătate a anului.»
Gabriel Sfetcu, Cushman & Wakefield
30 April 2009
