Razboiul terenurilor intre Nord si Sud

"Bubble assets" si "raiul speculatiilor", asa se poate descrie situatia proprietatilor de la extremele Capitalei. Investitiile masive in terenurile din nordul Capitalei au dus la o crestere nejustificata a preturilor. Pe baza acestui "boom imobiliar", sudul ramane inca prada samsarilor care spera ca in trei-cinci ani sa obtina un profit considerabil.
Previziunile companiilor de consultanta imobiliara de pe piata bucuresteana anunta ca primul val de investitii in zona de sud a inceput sa apara in principal pe segmentul de retail si birouri de clasa B. "Din punctul de vedere al dezvoltatorului de retail, principalele puncte forte ale zonei de sud sunt densitatea mare a populatiei si prezenta tuturor mijloacelor importante de transport. Principalul punct slab al acestei zone il reprezinta venitul mediu pe cap de locuitor, mai scazut in comparatie cu media pe Capitala si mai ales in comparatie cu zona de nord", comenteaza Oana Iliescu.

Principalii factori care au dus la cresterea interesului investitorilor pentru zona de sud a Bucurestiului anul acesta sunt bazati pe saturatia existenta in nord si previziunile unor viitoare dezvoltari de birouri si ansambluri rezidentiale in anii dupa aderare in aceasta zona. "Cele mai multe tranzactii in sudul orasului sunt speculative. Asta inseamna ca nu exista un interes imediat in dezvoltarea lor, ci se doreste pastrarea in ideea cresterii preturilor.

Interesul pentru tranzactii speculative din sud a fost determinat de cresterea la nivel aproape maxim a preturilor in nord, de anuntarea unor proiecte mari in zona si de o densitate relativ mare ce permite dezvoltarea intr-un viitor apropiat a unor proiecte de clasa B", informeaza Daniel Mitarcu, senior consultant in cadrul departamentului terenuri si investitii al unei firme imobiliare.

Facilitatile dicteaza pretul

Liviu Ureche, Certified International Property Specialist, justifica modulatiile si fluctuatiile de pret prin factorii care primeaza in alegerea unei proprietati si anume "apropierea de Bucuresti, vecinatatea unei paduri sau a unui lac si, nu in ultimul rand, prezenta in apropierea terenului a unei infrastructuri minime.

Costurile utilitatilor pot influenta foarte mult pretul final al constructiilor de case, iar pretul foarte scazut al unui teren poate fi un punct neimportant in comparatie cu costurile de viabilizare a proprietatii respective.

In ultimii cinci ani am asistat la un trend crescator pe segmentul terenurilor, asta si din cauza investitiilor la intamplare, insa in ultima perioada sunt semnale ale maturizarii pietei imobiliare".

Analistii pietei de real estate considera ca terenurile in zona de sud a Bucurestiului se afla intr-o paleta mai larga de preturi comparativ cu cele din nord. Este vorba despre terenuri la sud de Berceni si Rahova care sunt expuse la vanzare cu preturi intre 15 si 75 de euro, cu suprafete in jurul unui hectar. "Este de observat faptul ca in extremitatea sudica a Capitalei exista suprafete mai mari de teren disponibil la vanzare decat in extremitatea nordica.

In legatura cu terenul din sud, acesta se afla intr-un interval de pret cuprins intre 350 si 850 euro/mp, este vorba de terenurile mari, pretabile pentru constructii inalte", mentioneaza Mitarcu.

Florin Nine, Real Estate Broker in cadrul departamentului investitii si terenuri al Regatta, considera justificate preturile din nord, deoarece zona se bucura de facilitati speciale. "Preturile terenurilor evolueaza in functie de dezvoltarile existente si preconizate din zona si variaza in functie de destinatia care se poate da acestora.

Zona de nord beneficiaza de avantaje care nu pot fi gasite in sud, de aceea preturile nu sunt comparabile. Pretul proprietatilor imobiliare sunt direct influentate de locatie, utilitati, facilitati, suprafete si alti asemenea factori".

Evolutia pretului si previziuni

Cel mai recent studiu realizat de compania imobiliara Colliers International Romania observa o crestere medie a pretului la terenuri cu 20-30% in prima jumatate a anului, insa dinamica a variat semnificativ de la o zona la alta, cea mai mare majorare fiind inregistrata in zone precum Progresului si Pipera, unde preturile s-au dublat.

Zonele care au inregistrat cresteri mai mari ale preturilor terenurilor au fost in special Titan, Rahova, Progresului, care au intrat recent in atentia investitorilor. In aceste zone, preturile s-au dublat, in timp ce in zone care se situau la inceputul anului la un nivel ridicat de pret, precum centrul, nu au inregistrat modificari spectaculoase.

In centrul si nordul Capitalei, pretul terenurilor variaza intre 1.000 si 2.000 de euro/mp, ceea ce a dus la limitarea accesului dezvoltatorilor de centre comerciale de anvergura, costul terenului facand aceste investitii neprofitabile.

Terenuri la preturi accesibile utilizarii comerciale, respectiv la 250-500 euro/mp, au putut fi obtinute doar in zone periferice, slab conectate la mijloace de transport in comun. Pipera ramane in continuare o exceptie in zona de nord, deoarece piata isi pastreaza caracterul speculativ. Din acest motiv preturile s-au dublat, crescand de la 200-300 euro/mp, la 500-800 euro/mp.

Cele mai mici preturi se inregistreaza in partea de est si in cea de sud, unde valorile sunt cu 20-30% mai reduse decat la cele din vest.

Articol integral in Banii Nostri