Rată vs. chirie: cât trebuie să fie diferenţa?

Este mai rentabil să cumperi sau să stai cu chirie? Depinde de multe lucruri, de la nivelul dobânzilor până la vârstă.

Subiectul de față a fost tocat de ani de zile. Câteva exemple: Dragoș, Cristi, Manole. Singurul aspect mai puțin discutat este calculul actuarial care ar trebui să stea la baza comparațiilor.

La prima vedere, devine rentabil să cumperi o locuință atunci când rata lunară este mai mică decât chiria. Totuși, această comparație nu ține cont de un lucru: durata creditului este limitată în timp ce nevoia de locuire este permanentă. Astfel, o rată la bancă mai mare se poate transforma în economisire iar, la sfârșitul creditului, în capital. Adică, în loc să mai plătești chirie sau rată nu mai plătești nimic.

Sigur, dacă rata este mult mai mare decât chiria, este preferabil să economisești banii respectivi. Care este pragul exact de rentabilitate se poate calcula.

Cel mai important lucru în calcul este dacă prețurile vor crește sau vor scădea. În primul caz, cumpărarea este din start avantajoasă iar în al doilea caz este închirierea. În scenariul în care anticipăm stagnări, putem trece la următoarele criterii.

Al doilea lucru care contează este dispoziția de-a economisi. Dacă veniturile actuale sunt mici dar cele anticipate în viitor sunt substanțial mai mari, niciun cost suplimentar nu se justifică. Însă dacă beneficiarul este dispus să economisească, poate merge mai departe.

Al treilea factor este vârsta. Cu cât potențialul cumpărător e mai tânăr, cu atât perioada în care va beneficia de capital este mai lungă.

Al patrulea factor este durata creditului. Evident, este preferabil un termen cât mai scurt, astfel încât vârsta la finalul împrumutului să nu depășească 50 de ani - momentul în care beneficiarul devine vulnerabil pe piața muncii.

Al cincilea factor este nivelul dobânzilor. O dobândă mică la credit nu este întotdeauna o veste bună. Pentru că are mari șanse să mai crească. Iar creșterea dobânzilor, pe lângă costul lunar mai mare, duce și la ieftinirea proprietăților. Astfel, decizia de cumpărare este mai sănătoasă dacă comparația dintre rată și chirie se face la o dobândă mare.

Pe de altă parte, un nivel mic al dobânzilor la economisire favorizează cumpărarea.

În final, în calcul intervine o noțiune puțin folosită în serviciile financiare din România: anuitatea. O anuitate este mecanismul în oglindă al economisirii. Depunătorul are o sumă fixă pe care o încredințează băncii sau unui fond de investiții. Primește periodic o sumă fixă, exact ca o rentă viageră, pentru o anumită perioadă, timp în care suma netrasă este purtătoare de dobândă. O anuitate poate fi explicită, dacă beneficiarul dispune de suma respectivă sau implicită, atunci când este scutit de o cheltuială - de exemplu chiria lunară.

Pentru exemplificare, putem lua cazul unui cumpărător de 30 de ani, care plătește o chirie de 200 de euro și care este dispus să ia un credit pe maximum 20 de ani. Dobânda pentru credite este acum de 5%, dar anticipează că pe durata creditului media se va așeza la 7%.
Dobânda la economisire este 3%. Pe termen mediu, putem presupune 5%.

Deci, dacă beneficiarul este dispus să economisească 100 de euro pe lună, ce rată ar trebui să accepte?

Dacă rata este 300 de euro, este de preferat să plătească chirie și să pună la bancă suta de euro. La sfârșitul celor 20 de ani va avea 42.000 de euro și va trebui să plătească în continuare chirie de 200 de euro timp de, probabil, 30 de ani. Cei 42.000 de euro pot asigura, la o dobândă de 5%, o anuitate de 220 euro pe lună timp de 30 de ani. Asta înseamnă că va câștiga 20 de euro pe lună din faptul că a stat cu chirie.

Dacă însă rata este de 250 de euro, socoteala se schimbă - mai bine cumpără. La sfârșitul celor 20 de ani, va avea casă și economii de 21.000 de euro. Nu va mai plăti chirie deloc iar economiile îi pot asigura o anuitate de 110 euro pe lună.

Practic, cumpărarea în acest caz este rentabilă până la o rată de 290 de euro, adică cu 45% peste nivelul chiriei. Chiar și la acest nivel, cei 10 euro economisiți aduc o anuitate de 20 de euro pe lună.

La vârsta de 20 de ani, punctul de intersecție a curbelor este la o rată cu 50% mai mare decât chiria. La acest nivel, chiria lunară și anuitatea pe 40 de ani sunt egale.

La vârsta de 40 de ani, în schimb, punctul respectiv este cu doar 35% mai mare, ceea ce înseamnă că la o chirie de 200 de euro rata nu trebuie să depășească 270.

Evident, calculele de mai sus li se aplică doar celor care speră să mai prindă pensia.