Intermediarii semnalează scăderea pieţei în termeni de număr al tranzacţiilor, dar nu si a volumului tranzacţionat

În ultimii cinci ani, nu a fost vreun moment în care investitorii în proiecte de clădiri să nu se plângă despre nivelul mult prea mare al preţului terenurilor din Bucuresti. Cu toate acestea, tranzacţiile de zeci de milioane de euro se încheiau pe bandă rulantă. În 2008, banda a fost oprită, „din motive tehnice", dar intermediarii speră să-i dea drumul până la sfârsitul anului.
Asteptările pe piaţa terenurilor din acest an nu sunt diferite faţă de anii precedenţi, mai ales din punctul de vedere al sumelor tranzacţionate. Reprezentanţii agenţiilor imobiliare specializate în tranzacţii cu terenuri afirmă că sumele tranzacţionate pe piaţă sunt aproximativ egale cu cele vehiculate în anii precedenţi. „Chiar dacă numărul tranzacţiilor nu este acelasi cu cel din anii precedenţi, sumele tranzacţionate sunt relativ mai mari, iar vânzările sunt mult mai stabile, cu preţuri justificate si în concordanţă cu cererea si oferta", declară Costin Lazăr, director al companiei Neoland. Lazăr dă si un exemplu: dacă în anul 2007 un teren putea fi vândut de 3-4 ori, în acest moment terenurile se tranzacţionează de regulă cu deţinătorul final al acestuia.
Agenţii imobiliari susţin că preţul terenurilor creste în zonele care în ultimul timp au beneficiat de îmbunătăţiri, atât în zona Metropolitană, cât si în Bucuresti. Totusi, recunoaste reprezentantul Neoland, chiar dacă procentual nu vom avea aceleasi cresteri ca în anii precedenţi, „este gresit să spunem că piaţa va înregistra o scădere a preţurilor, precum si a tranzacţiilor imobiliare".

„Maturizare", cuvåntul preferat
În acest context, putem trage concluzia că piaţa terenurilor s-a maturizat, speculaţia nu mai este o afacere profitabilă, iar cumpărătorii sunt interesaţi de investiţii pe termen mediu, crede Costin Lazăr.
O părere opusă exprimă Magda Petrisor, director al companiei Expoland, organizator de târguri de terenuri. Petrisor crede că piaţa de profil va cunoaste până la sfârsitul anului acelasi ritm ca în prima jumătate a acestui an, după care va urma o scădere lentă, dar sigură a preţurilor. Scenariu probabil, „după ce proprietarii de terenuri se vor obisnui cu ideea că, într-adevăr, acestea au atins un maxim ce cu greu va mai putea fi depăsit", precizează reprezentantul Expoland.
În ciuda expansiunii urbane intense, dezvoltatorii rămân interesaţi de terenuri aferente fostelor platforme industriale si unor proprietăţi rezidenţiale vechi de mari dimensiuni situate în interiorul orasului, în vederea dezvoltării unor noi proiecte.

Străinii domină piaţa marilor tranzacţii
Din punctul de vedere al cererii, piaţa este dominată de cumpărători străini, majoritatea originari din ţări precum Israel, Spania, Grecia, Marea Britanie si Irlanda. Asa a fost în 2007, si asa va fi si în 2008. Spre exemplu, cea mai mare tranzacţie cu terenuri realizată în acest an a avut în calitate de cumpărător o companie grecească.
Anul trecut, elementul speculativ, desi nu a domnit, a fost prezent pe piaţa tranzacţiilor cu terenuri. Speculatorii de terenuri au fost interesaţi, în principal, de zonele cu potenţial mare de crestere a preţului după finalizarea proiectelor imobiliare si de infrastructură propuse. Este cazul vecinătăţilor autostrăzii A2 si viitoarei autostrăzi Bucuresti-Brasov.
Vestul Bucurestiului a devenit tot mai solicitat încă de anul trecut, trend confirmat si în acest an, mai ales că preţurile în zonă sunt printre cele mai scăzute din Bucuresti, atât în cazul parcelelor mici construibile, cât si al suprafeţelor mari de peste un hectar. Analistii Atisreal cred că, din punctul de vedere al cererii, zona de vest va deveni a doua ca importanţă pe piaţa rezidenţială după nordul Capitalei.
Faţă de anul trecut, se observă că numărul ofertelor de terenuri comasate, cu suprafeţe de peste un hectar, a crescut exponenţial. De regulă, acestea reprezintă activele unor foste întreprinderi aflate în lichidare sau cu intenţii de închidere. Practic, astăzi, dacă esti dezvoltator, nu găsirea unui teren bun este problema, ci negocierea si obţinerea unui preţ rezonabil.

Alte reguli în afacerile mari
„Vorbind despre marile afaceri, acestea nu s-au desfăsurat niciodată după regulile ce au dominat piaţa tranzacţiilor mici sau medii", obser-vă reprezentantul firmei Expoland. Asta explică si singura mare tranzacţie care a avut loc în acest an în Capitală. Autorul acestei tranzacţii a fost omul de afaceri Costică Costanda, care a vândut mai mult de jumătate din Satul Francez dezvoltatorului imobiliar grec Raptis Kavouras contra sumei de 68 de milioane de euro. Anterior, Costanda a obţinut o suprafaţă de 2,8 hectare din Satul Francez în schimbul terenului din Parcul Bordei.
Cu titlu de curiozitate, dar fără importanţă în economia imobiliară, trebuie remarcat recordul de preţ achitat pe metru pătrat de teren în Bucuresti, înregistrat tot în vara acestui an. Astfel, potrivit ImoInvest Consulting&Development, zona Aviatorilor a fost martora unei tranzacţii prin care o suprafaţă de câteva sute de metri a fost cumpărată cu 7.000 euro/mp, depăsind astfel recordul anterior, din 2007, când cea mai mare sumă plătită pe metru pătrat pentru un teren în Capitală a fost de 4.500 de euro.

Ce caută cumpărătorii în Ilfov
În prima jumătate a anului 2008 s-au evidenţiat tranzacţiile cu terenuri intravilane. Conform datelor companiei Neoland, în cazul Zonei Metropolitane (Ilfov) au fost cerute suprafeţele de teren cu infrastructura dezvoltată, adică utilităţi si accese în zonă. Trei categorii de terenuri au mers bine la vânzări: loturile mici, achiziţionate de persoane fizice în vederea construirii unor locuinţe, terenuri cu suprafeţe mari, cumpărate de mari investitori sau dezvoltatori din segmentul rezidenţial, si terenurile mari cu destinaţii industrial-logistice, amplasate după linia de centură a Bucurestiului. Ultimele mai ales au fost căutate de beneficiarii finali, obligaţi să-si desfăsoare activitatea în zonele industriale.

În Capitală se caută terenurile centrale
În Bucuresti, piaţa terenurilor este axată în special pe companii cu bugete mari, cu proiecte si planuri de investiţii orientate pe termen mediu. Costin Lazăr, director Neoland, spune că acest lucru se datorează preţurilor destul de mari care nu lasă loc speculaţiilor imobiliare, „asa cum s-a întâmplat în anii trecuţi. Persoanele cu un buget limitat răzbat din ce în ce mai greu în domeniul imobiliar", adaugă Lazăr.
Terenurile amplasate în zonele centrale, cu precădere zonele rezidenţiale, exclusiviste si cu coeficienţi urbanistici care permit edificarea unor clădiri cât mai mari, sunt în continuare la mare căutare, iar preţurile la acestea nu s-au oprit din crestere, spune reprezentantul Neoland.
Evoluţiile de până acum pe piaţa terenurilor au confirmat si cele câteva tendinţe apărute anul trecut la nivelul Bucurestiului. Astfel, conform unei analize SFin, în prezent, cele mai ieftine terenuri la nivelul orasului se găsesc în sectoarele 6 si 4. În cartiere precum Drumul Taberei, Militari, Crângasi sau în zona Militari-Rosu, preţurile medii variază între 275 si 790 euro/mp. În sectorul 4 (Berceni, Olteniţei, Brâncoveanu, Tineretului, Metalurgiei), preţurile medii variază între 300 si 840 euro/ mp. Cele mai scumpe cartiere din aceste sectoare sunt Tineretului (600-1.600 euro/mp) si Brâncoveanu (600-1.200 euro/mp). În Berceni, cea mai mare proprietate scoasă la vânzare este o suprafaţă de 15,3 hectare (150 euro/mp). În zona Olteniţei, cele mai scumpe terenuri de casă (1.000-2.500 mp) au preţuri care pleacă de la 1.100 până la 2.000 de euro/mp.

Sectorul 1 se menţine cel mai scump de pe piaţa imobiliară bucuresteană. Aici, preţurile de top variază între 3.500-4.500 euro/mp în Primăverii, iar cele mai mici sunt în zona Bucurestii Noi, unde un metru pătrat de teren poate fi cumpărat cu cel puţin 350 de euro, preţul maxim solicitat de vânzători depăsind 1.000 de euro. În Băneasa, terenurile neechipate au preţuri începând cu 250 euro/mp, iar parcelele parţial echipate edilitar pleacă de pe la 500-700 euro. Loturile cele mai scumpe au un preţ de pornire de la 2.000 euro/mp.
Sectorul 5 este al treilea din punctul de vedere al preţurilor solicitate pentru un metru pătrat de teren. Aici, preţurile variază între 570 si 1.600 euro/mp. Cotroceni, cel mai select cartier al sectorului, are o ofertă foarte limitată, motiv pentru care si terenurile în zonă sunt foarte scumpe (1.200-3.500 euro/mp).