Piata rezidentiala autohtona nu mai este interesanta pentru investitorii de tip „cumpara pentru a da cu chirie" (buy to rent). Totusi, venitul anual brut din chirii este in Romania peste randamentele oferite in Polonia, Bulgaria sau Cehia.
Piata autohtona a locuintelor cumparate cu scop investitional, pentru a fi exploatate pe segmentul
inchirierilor, continua sa fie evitata de catre investitori. Fosta vedeta internationala, piata rezidentiala romaneasca si-a pierdut luciul de altadata. Investitorii de astazi interesati de
oportunitatile imobiliare in estul Europei sunt ademeniti cu randamente spectaculoase oferite de noile tinere talente precum Moldova, Ucraina sau de vedete mai vechi precum Ungaria. Pietele
din aceste tari ofera astazi randamente din chiriile rezidentiale mai mari cu 3 pana la 6 puncte procentuale comparativ cu cele realizate in Romania.
Astfel, potrivit datelor Global Property Guide (GPG), care analizeaza randamentele oferite de proprietatile masurand 120 mp utili localizate in centrul capitalelor, cele mai mari venituri (randamente) anuale din chirii se obtin astazi pe piata rezidentiala din Chisinau (11,18%), Kiev (Ucraina - 9,09%) si Ungaria (8,29%). In cazul capitalei Bucuresti, locuintele luate in calcul pentru studiul in cauza sunt amplasate in cartiere selecte sau in zonele centrale precum Aviatiei, Aviatorilor, Baneasa, Calea Victoriei, Cotroceni, Kiseleff, Primaverii, Pipera, Scoala Herastrau s.a.
Venitul brut anual din chirie, exprimat ca procent din valoarea actuala a proprietatii inchiriate, este un instrument util pentru masurarea valorii reale a unei proprietati imobiliare. Acest venit reprezinta randamentul investitiei realizate, dar inainte de plata taxelor, costurilor cu reparatia si intretinerea si a altor cheltuieli legate de proprietate. In Romania, proprietatile rezidentiale mentionate ofera un venit brut anual reprezentand 5,54% din valoarea actuala a imobilului, indicator ce o pozitioneaza in categoria statelor cu piete care ofera randamente moderate si din care mai fac parte doar Croatia, Serbia, Turcia si Macedonia. Din acest punct de vedere, celelalte tari sunt clasate in categoria pietelor care ofera randamente slabe si foarte slabe, variind intre 2,36% (Grecia) si 4,88% (Polonia).
Top 5 mondial
Republica Moldova se afla, de altfel, pe pozitia a doua in Top 5 al pietelor cu randamentele cele mai spectaculoase din chirii. Pe locul I se afla Jakarta (Indonezia), unde rentierii obtin un venit brut anual de 11,38%, iar pe pozitia a III-a capitala peruana Lima (10,56% randament). Locurile urmatoare sunt ocupate de Jamaica (Kingston - 10,07%) si Salvador (10,02%).
In Romania, randamentul din chirii a scazut mult in ultimii ani fata de varful atins in 2008, acest indicator variind in prezent intre 4,9% pentru locuintele de aproximativ 200 mp si 6,5% pentru apartamentele de doua camere (50 mp utili). Preturile locuintelor au scazut foarte mult in acelasi interval de timp, cu 50% sau chiar 55% in unele cazuri. Totusi, reducerile de pret au inregistrat decalaje pe cele doua segmente, al vanzarilor si inchirierilor.
Astfel, daca pe piata vanzarilor rezidentiale preturile actuale au scazut sub nivelul celor din 2006, pe segmentul chiriilor acestea inca se mentin la un nivel superior celui inregistrat in acel an. Altfel spus, scaderea chiriilor pe segmentul locuintelor de 120 mp a fost mai lenta comparativ cu ritmul de depreciere a valorii de piata a acestui tip de imobile.
In ierarhia statelor cu cele mai mari preturi rezidentiale, Romania se afla in coada clasamentului, proprietatile autohtone fiind mai scumpe doar fata de cele din Serbia, Ungaria, Bulgaria si Moldova, potrivit GPG (vezi graficul). Datele se refera la locuinta etalon (120 mp utili, aflata in zona centrala sau de lux). Preturi mai mari se regasesc insa in Ucraina, care totusi ofera randament din chirii mai bun, Polonia, Slovenia, Cehia, Grecia si Slovacia.
In zonele scumpe ale Capitalei, preturile se incadreaza intre 1.700 de euro si 3.000 de euro pentru mp construit. In privinta inchirierilor, preturile pentru un apartament cu doua camere in aceste zone variaza intre 700 si 1.200 euro/luna, in timp ce un apartament de 3 camere poate fi inchiriat cu 1.000-2.500 de euro/luna. Pentru apartamentele de 4 camere preturile incep de la 1.700 de euro pe luna, potrivit datelor companiei specializate in tranzactii cu proprietati de lux Vission House.
26 July 2011
