Numărul vânzătorilor care îşi supraevaluează proprietăţile este departe de a fi mic, deşi scăderile de preţ din ultimii ani sunt evidente. Motivele sunt diverse, dar efectul este acelaşi: cumpărătorii sunt alungaţi de preţurile nerealiste, iar timpul de aşteptare până la încheierea tranzacţiei creşte considerabil. Pe de altă parte, proprietarii ancoraţi în realitate reuşesc să găsească un client în doar câteva săptămâni, fără mari eforturi.

34362-6sls.jpgAnii de criză au schimbat în mod considerabil condiţiile după care funcţionează piaţa imobiliară din România. Puterea este acum în mâna cumpărătorilor, abordarea lor este complet diferită faţă de anii de boom, aceştia adaptându-se rapid la situaţia actuală - sunt mai atenţi la preţ, negociază mai dur, au mai multe aşteptări şi pretenţii.

De partea cealaltă, vânzătorii par să fi acceptat mai greu noile reguli, motiv pentru care piaţa a fost multă vreme blocată. Numărul tranzacţiilor imobiliare a început să crească abia când proprietarii au înţeles că valoarea locuinţelor este dată de piaţă, nu de propriul sistem de evaluare. Însă deşi lucrurile sunt cât se poate de clare, deşi stabilirea preţului de vânzare a unei proprietăţi se face în funcţie de nişte criterii precise, numărul vânzătorilor care îşi supraevaluează bunul imobiliar este departe de a fi mic.

„Timpurile s-au schimbat, dar oamenii au rămas cu tendinţa de a se uita la propriile nevoi. Optica proprietarilor s-a modificat foarte puţin faţă de anii trecuţi – este o tendinţă, într-adevăr, dar este slabă. În schimb, mentalitatea cumpărătorilor este cea care s-a schimbat mult în ultimii ani, ei sunt mai ancoraţi în realitate. Proprietarii sunt dezamăgiţi că preţurile nu mai sunt cum erau, fapt pe care îl acceptă numai dacă sunt motivaţi cu adevărat să vândă sau dacă nu sunt restricţionaţi de altceva (de exemplu, unii vânzători sunt motivaţi să vândă, cunosc şi înţeleg piaţa, dar deţin o ipotecă din perioada de boom pe care trebuie să o acopere, aşa că nu au cum să renunţe la preţul setat)”, observă Ramona Andreica, broker/owner AXA Domenii International.

Valoarea unei proprietăţi este dată de cerere şi de ofertă, nu de considerente personale

Cele mai multe apartamente supraevaluate sunt scoase la vânzare de către proprietari (for sale by owner), subliniază specialiştii. Acest lucru este explicabil, deoarece vânzătorii nu deţin informaţii din piaţă, nu au văzut o analiză comparativă de piaţă şi nu beneficiază de toate avantajele pe care le aduce colaborarea cu un agent imobiliar.

„Ofertele pe care le listăm noi nu sunt supraevaluate, pentru că îndeplinim mai mulţi paşi înainte de a lansa o ofertă. Prospectăm piaţa, facem o analiză comparativă de piaţă, în care luăm în calcul toate proprietăţile comparabile vândute în trecutul apropiat, analizăm starea proprietăţii şi abia apoi calculăm preţul, numai în raport cu diverşi factori”, explică Mihaela Anton, broker imobiliar în cadrul RENET.

Dar cea mai mare greşeală făcută de către majoritatea proprietarilor este calcularea preţului de vânzare a unei locuinţe în funcţie de propriile nevoi, nu în funcţie de starea pieţei. În loc să se distanţeze emoţional de proprietate, aceştia iau în calcul exclusiv criteriile personale, astfel că stabilesc un preţ nerealist.

„Mulţi fac preţul în funcţie de nevoi. De exemplu, un proprietar care vrea să cumpere două garsoniere, calculează cât costă acestea, după care îşi scoate la vânzare cu acel preţ apartamentul lui cu trei camere. Fără să ţină cont de zonă, de vechimea imobilului, de starea locuinţei sau de multe alte criterii pe care cumpărătorii le iau în calcul”, continuă reprezentantul RENET.

În lipsa unor informaţii corecte, proprietarii stabilesc preţurile în funcţie de visele altor proprietari

Pe de altă parte, este explicabil faptul că proprietarii sunt dezorientaţi, consideră cei care cunosc piaţa imobiliară. În lipsa unui sistem bine pus la punct de monitorizare a tranzacţiilor imobiliare, vânzătorilor le este foarte uşor să greşească atunci când îşi evaluează locuinţa. Lipsa de informaţie este o problemă cu care se confruntă toţi cei care activează în piaţa imobiliară de la noi, problemă ce a fost rezolvată de mult în alte ţări.

„În alte ţări, există o bază de date cu preţurile la care se tranzacţionează, oricine are acces la informaţii legate de piaţa imobiliară. La noi, nu există. La noi, sunt agenţi imobiliari specializaţi pe o anumită zonă, care deţin informaţii despre tranzacţiile dintr-o anumită perioadă, dar proprietarii nu au acces la astfel de informaţii. Proprietarii români au acces doar la baze de date cu alte oferte imobiliare, adică la preţurile cerute de alţii, la visele altor proprietari. În funcţie de acestea, îşi stabilesc şi ei un vis frumos similar”, arată reprezentantul companiei AXA Domenii International.

Potrivit agenţilor imobiliari, mai bine de jumătate dintre locuinţele scoase la vânzare sunt supraevaluate, iar proprietarii acestora stabilesc iniţial un preţ chiar şi cu până la 20% mai mare decât preţul pieţei. şansele de vânzare scad considerabil în acest caz, întrucât o ofertă imobiliară are cel mai mare impact în primele săptămâni de la lansarea sa pe piaţă.

„O proprietate listată la un preţ corect se vinde în trei săptămâni. Există cumpărători în piaţă, însă nu prea sunt oferte bune. şi de îndată ce apare o ofertă bună, la un preţ corect, imediat vin şi cumpărătorii, indiferent despre ce tip de proprietate vorbim. Însă dacă aceasta este supraevaluată, timpul de aşteptare se poate mări chiar şi la trei-şase luni, pentru că şi dacă preţul este redus ulterior, oferta se perimează”, încheie brokerul Mihaela Anton.

CITEȘTE ȘI: Revenire în sectorul rezidenţial: locuinţele low-cost, atracţia prezentului

 

5 iunie 2014