Programul "rabla" pentru piata rezidentiala

Dai apartamentul tau vechi in schimbul unei bijuterii de casa! Sloganul lansat de o companie specializata in dezvoltari rezidentiale da masura nivelului de acutizare a concurentei pe piata locuintelor din Capitala. In definitiv, pentru client, solutia „buy back“ cu aplicatie pe piata imobiliara pare calea cea mai usoara de a se muta in casa noua.

Inasprirea concurentei pe piata constructiei de locuinte noi nu s-a reflectat inca in scaderea preturilor, dar operatorii devin tot mai inventivi in a atrage clientela. O firma din Bucuresti propune o solutie inedita pe piata rezidentiala, oferind casa noua contra unei locuinte vechi, instrumentul comercial fiind denumit buy back. Ce inseamna buy back? Definitia economica a termenului desemneaza operatiunea de rascumparare a unui bun uzat pe care dealerul se obliga sa o faca in momentul in care iti vinde un bun nou.

Cea mai cunoscuta utilizare a acestui concept se regaseste in cazul vanzarilor de masini. In sectorul imobiliar, Stein Construct este prima firma de constructii care promoveaza conceptul buy back ca o alternativa de achizitionare a unui apartament nou. Procedura este genial de simpla. Firma ajuta clientul sa cumpere o casa noua, acesta urmand sa plateasca un avans si sa cedeze apartamentul proprietate personala ca ultima rata. Alina Rasnoveanu, director de vanzari al Stein Construct, spune ca in mai putin de doua saptamani de la lansarea produsului, circa 400 de clienti s-au aratat interesati de cele 300 de locuinte oferite la vanzare in sistemul buy back. „Asta nu inseamna ca lista este inchisa. Doar 50 din cei 400 sunt bucuresteni, iar dupa toate probabilitatile vom accepta la schimb doar locuinte vechi din Bucuresti“.

Reprezentantul Stein a declarat ca valoarea locuintei vechi oferite la schimb de client ar trebui sa reprezinte cel putin 70% din pretul noului apartament. Tranzactia poate fi derulata doar cu apartamente noi construite de firma Stein Construct intr-unul dintre cele doua complexuri rezidentiale din Capitala - RubinStein si Saphir Stein. In cele doua ansambluri, pretul locuintelor noi variaza intre 48.000 de euro pentru o garsoniera si 300.000 de euro pentru un apartament cu trei camere (cu o suprafata de 160 de metri patrati). Practic, clientul va trebui sa achite un avans de 30%, adica intre 14.400 euro (pentru cea mai ieftina garsoniera) si cel mult 90.000 de euro (pentru cel mai scump apartament). Daca evaluatorul angajat de societate stabileste un pret care nu se incadreaza in conditia de 70%, clientul va trebui sa plateasca un avans mai mare.

Buy back imobiliar

Firma de constructii pune la dispozitie serviciile unui expert evaluator care va stabili un pret la valoarea pietei, clientul urmand sa achite diferenta. Daca un client nu este multumit de valoarea stabilita de expertul evaluator trimis de firma Stein Construct, acesta poate refuza oferta. „Nu suntem fundatie filantropica si nici de caritate. Derulam o afacere si daca o persoana nu este multumita de pretul oferit pe vechea sa casa, poate apela la o alta companie“, declara Alina Rasnoveanu.
Se pare ca firma Stein pune pariu pe scenariul cresterii in continuare a preturilor la locuintele de pe piata secundara. Mai mult chiar, pentru a se pune la adapost de orice crestere necontrolata a coeficientului de risc, compania va selecta, probabil, doar imobile de prestigiu sau cu locatie de prestigiu, crede Artur Silvestri, director al SGA Romania - Institut de Consultanta Imobiliara. Firma va fi obligata sa vanda mai scump cu cel putin 20% fata de pretul stabilit de evaluator pentru locuinta preluata de la client atat din cauza cheltuielilor (plata TVA, comisioane, onorarii etc.), cat si din motive de profit, iar solutia selectarii doar a imobilelor de prestigiu este cea mai inteleapta.

In ceea ce priveste riscurile, in cazul companiei Stein Construct este vorba, in primul rand, despre un produs nou, neexperimentat pe aceasta piata, evolutia si rezultatele fiind greu de anticipat cu exactitate. In al doilea rand, cumpararea unei locuinte vechi poate fi in egala masura o afacere de succes sau un esec dureros. Diferenta dintre cele doua situatii tine de contextul general al evolutiei preturilor, dar si de evenimente sau fapte cu implicatii locale sau conjuncturale.
In cazul clientului, riscurile sunt mai mari. „Climatul actual in ceea ce priveste alcatuirea si semnarea contractelor, tinand cont mai ales de faptul ca in acest domeniu majoritatea romanilor nu au cultura juridica solida, creeaza teren prolific pentru strecurarea de clauze contrare interesului clientului“, precizeaza Artur Silvestri.

Avantaje si prudenta

Totusi, acest tip de serviciu ar putea avea un viitor frumos, fiind cu adevarat inedit in peisajul imobiliar din tara, adauga directorul SGA. In fond, asa cum arata acum oferta buy back, avantajele sunt mai numeroase, iar riscurile - neglijabile daca un client va fi suficient de inteligent ca sa parcurga textul contractului cu asistenta din partea unui avocat. Prin urmare, iata care sunt avantajele:
- In primul rand, in cazul unei tranzactii buy back, firma ofertanta iti permite sa locuiesti in vechiul apartament pana cand locuinta noua este terminata. Agentia se va ocupa de toate aprobarile si documentele necesare. Deci, fara batai de cap.
- Avansul necesar poate fi obtinut prin credit bancar (dar fara sa se puna ipoteca pe vechiul apartament), suma solicitata fiind mai mica, deci si ratele de plata.
- Nu stai in praf in timpul renovarilor, pur si simplu isi faci bagajele si te muti in casa noua.
- Nu pierzi timpul cautand cumparatori si ocupandu-te de intocmirea actelor.
Singurul risc poate fi generat de erorile intentionate sau nu strecurate in contract. Deci, prudenta maxima si atentie sporita la semnarea actelor.

Locatia buy back-ului

Stein Construct a fost infiintata anul trecut, fiind o companie romaneasca subsidiara a firmei Glina SA (producator de conserve). Tot anul trecut Stein a lansat cele doua proiecte imobiliare pe care le dezvolta acum, RubinStein si SaphirStein, o investitie de 100.000 de euro. Din pacate, oferta in sistem buy back este valabila numai pentru cele doua ansambluri dezvoltate de Stein Construct - RubinStein Residence & SaphirStein Residence. Primul este amplasat la intrarea in Mogosoaia, in apropierea restaurantului 2 Cocosi. Este compus din doua corpuri de cladire cu S+P+4E, fiecare cu cate trei scari si ofera o gama larga de locuinte: atat apartamente de doua, trei si patru camere, cat si duplex-uri si totalizeaza 76 de locuinte. La parter si etajele I-IV sunt prevazute locuinte, iar la parterul tronsonului A (spre Soseaua Bucuresti-Targoviste) s-a prevazut un spatiu multifunctional.

In complementaritatea spatiului locativ, ansamblul va cuprinde si o serie de facilitati aflate in imediata apropiere: un garaj pentru 64 de autovehicule in subsol, piscina, baza sportiva si gradinita. Potrivit reprezentantilor Stein Construct, ansamblul va fi finalizat in doua etape. Prima parte in mai 2007, iar a doua - in noiembrie 2007.
SaphirStein Residence, cel de-al doilea proiect scos la vanzare in sistem buy back, este amplasat pe Splaiul Independentei 202 A-202D si e constituit din doua cladiri cu noua etaje, suprafata totala a terenului fiind de 5.260 mp. In cadrul imobilelor se vor regasi 169 de locuinte de lux, cu doua si trei camere. Subsolul va gazdui un numar total de 191 de locuri de parcare. Termenul de predare a proiectului este estimat pentru februarie 2008.

Ce inseamna buy back?

Buy back rezidential este un serviciu complex, dar in principiu a fost lansat pentru a facilita accesul clientului la o casa noua. Acest instrument comercial, utilizat in special in comertul cu masini, aminteste intrucatva de creditul punte oferit de unele banci la cumpararea de locuinte si de programul „rabla“ derulat de Guvern. Totusi, in cazul programului „rabla“, masina veche este dusa la „cimitir“, iar prima de casare reprezinta avansul pentru una noua. Buy back-ul rezidential presupune o revalorificare pe piata a locuintei vechi, pretul de achizitie initial reprezentand o cota de cel putin 70% din costul noii case.