Profit de 6.200% din specula cu terenuri

Nordul Capitalei se afla in topul zonelor fierbinti nerecomandate pentru utilizatorii particulari.
Daca ar fi sa utilizam un termen de bursa, multe terenuri de vanzare aflate la periferia Capitalei se afla pe verde, ceea ce inseamna ca a cumpara in vederea construirii unei case nu este cea mai inteleapta decizie.

Inflatia preturilor pe piata terenurilor din jurul Bucurestiului a batut toate recordurile in domeniul imobiliar. Daca pe segmentul rezidential vorbim despre majorari de preturi de ordinul a 1.000% intr-un interval de 5-7 ani, la terenuri avem inregistrate majorari de peste 80 de ori in numai trei ani.
Practic, in majoritatea locatiilor din zonele de nord, nord-est si nord-vest, terenurile s-au scumpit de cel putin zece ori fata de anul 2005. Astfel, daca in Otopeni pretul maxim la care se putea tranzactiona o suprafata atingea 35-40 euro/mp in 2005, la inceputul acestui an pretul cerut putea depasi si 900 euro/ mp, adica are o crestere de peste 20 de ori. In Pipera, care in momentul de fata re-prezinta cea mai fierbinte zona din suburbia Capitalei, ritmul de crestere a fost similar, pretul unui metru patrat fiind in 2005 de maxim 60 euro/mp, pentru ca acum sa ajunga la 1.300 euro/mp. La fel s-a „descurcat“ si cealalta mare destinatie rezidentiala - Corbeanca. Din cauza „navei amiral“ Paradisul Verde, in jurul careia s-au organizat alte dezvoltari rezidentiale, piata terenurilor a fost una dintre cele mai fierbinti din zona. In 2005, un metru patrat putea fi cumparat cu 15-20 euro/mp. La inceputul acestui an preturile maxime solicitate ajungeau la 300 euro/mp.
Daca vorbim insa despre recorduri, fara indoiala ca acestea apartin „outsiderilor“. Unul dintre acestia este Chitila. Aici, in decursul a trei ani, preturile au crescut de 15-20 de ori. In 2005, cand agentii imobiliari nici nu aveau harti cu Chitila, iar zona abia intra in vizorul dezvoltatorilor interesati de maximizarea profiturilor, un metru patrat de parcela construibila se vindea cu 6-10 euro. Astazi, ofertele de terenuri echipate edilitar (canalizare, gaze, curent electric) abunda de anunturi care pleaca de la 250 si pot ajunge chiar la 1.000 euro/ mp. Practic, de pe Soseaua Chitilei, care incepe sa aminteasca de Soseaua Bucuresti-Ploiesti de altada-ta, banii bucuresteni se vor scurge tot mai mult catre periferie. Un rol important in viitorul „tarifar“ al zonei il vor avea marile proiecte imobiliare ce urmeaza sa porneasca aici. Astfel, este de banuit ca dupa inceperea construirii mall-ului Colosseum, piata imobiliara va cunoaste un nou avant al preturilor.
Mogosoaia, in schimb, desi a plecat in 2005 de la un nivel al preturilor comparabil cu Otopeni si mult superior celor practicate in Chitila, a inregistrat in trei ani o crestere de „doar“ 8 ori. Astfel, in 2005 un metru patrat de teren se tranzactiona in zona la 30 euro, iar la inceputul lui 2008 vorbim despre costuri de 200-250 euro/mp. O alta localitate intens tranzactionata, aflata in partea de nord-est a Capitalei, este Afumati. Aici preturile au crescut in perioada comparata de 10-12 ori, ajungand de la 8-10 euro/ mp cat era in 2005 la 100 euro/mp in prezent.

Sudul si estul iau avant
Anul 2008 va continua trendul inaugurat cu un an in urma: expansiunea in sud si est. Vestul deja s-a consolidat ca o adevarata pepiniera de spatii industriale si de logistica, dar s-ar putea sa primeasca si niste dezvoltari rezidentiale. Sudul si estul au fost considerate pana nu de mult zone care asigura randamente mici. Din acest motiv, marii dezvoltatori nu au vizitat locatiile respective, zonele ramanand la discretia micilor speculanti cu terenuri si a constructiilor in regie proprie.
Totusi, comparand pretul unei parcele construibile, echipata cu utilitati (vezi tabelul), din nordul orasului cu tarifele practicate in sud sau est, se poate observa ca ultimele ofera suprafete necesare si suficiente dezvoltarii unor proiecte imobiliare la preturi inca accesibile. Acest calcul simplu explica de ce localitati gen Sabareni, Tartasesti, Bragadiru, care pana mai ieri erau neinteresante din cauza distantei, au devenit foarte cautate incepand cu anul trecut.
Decizia de a cumpara in vederea construirii unei case in multe zone de la periferia orasului nu este cea mai inteleapta. In prezent, costul terenului reprezinta 20-30% din costul de construire al unei locuinte. In plus, un metru patrat construit variaza intre 500 si 1.000 euro. In acest context, sunt cateva zone pe care un consultant imobiliar ar trebui sa evite sa le prezinte drept oportunitati de afaceri acelor clienti care intentioneaza sa construiasca locuinte.
Evident ca, astazi, zonele cu cele mai ieftine terenuri viabilizate nu sunt Pipera, Otopeni, Chitila sau Mogosoaia, unde preturile pleaca de la 100 euro si ajung si la 1.000 euro/mp. Alternativele mai ieftine sunt localitatile evitate de marii speculatori sau investitori cum sunt Magurele (35-100 euro/mp teren viabilizat), Balotesti (20-120 euro/mp) sau Domnesti (30-60 euro/mp).