ghid1.gif (733 bytes)infotitlu.gif (651 bytes)
  
Privilegiul, o sperietoare pentru datornici   

Revista CAPITAL - 29. 05. 2003


Asociatia de bloc le poate pune o hiper-ipoteca pe apartament restantierilor la plata intretinerii . Cine intarzie plata intretinerii mai mult de trei luni poate avea surpriza sa descopere ca asociatia de proprietari ii inscrie un privilegiu la judecatorie, atat pe apartament, cat si pe toate bunurile mobile din acesta. 

Privilegiul imobiliar este mai tare decat orice ipoteca si el da dreptul asociatiei de proprietari sa vanda apartamentul restantierului cu datorii la intretinere, dar numai atunci cand privilegiul este inscris la judecatorie si apare in cartea funciara.
Aceasta reglementare apare in HG nr. 400/mai 2003 privind aprobarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
Aceasta masura, chiar daca pare dura la prima vedere si va da emotii proprietarilor obisnuiti cu amanarea platii intretinerii, este binevenita pentru siguranta tranzactiilor imobiliare.
Pe aceasta cale viitorul cumparator stie de la inceput de datoriile proprietarului si fie renunta, fie ofera un pret care sa ia in calcul si restanta la intretinere.
Agentii imobiliari au pareri impartite privind acest drept al asociatiei de proprietari. Majoritatea considera ca este binevenit si in timp va duce la o normalizare a pietei, la reducerea numarului celor care "uita" sa-si plateasca intretinerea.
Privita sub aspect social si tinand cont de saracia din Romania, altii considera ca este o masura prea dura si ca ar fi mai bine sa se gaseasca alte metode de constrangere.
"In trei luni datoriile nu pot fi foarte mari si deodata sa-i scoti pe oameni in strada nu este umanitar. Problema s-ar putea rezolva mai bine prin poprire pe venituri, retinerea banilor datorati direct din sursa de venituri, salariu sau pensie", afirma Petrisor Morar, presedinte al Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari (UNAI).
In practica, aceasta procedura de instituire a unui privilegiu pe apartament este aplicata de putini administratori de bloc. Putini recurg la acest demers, chiar daca este usor de facut - trebuie doar depusa o cerere stampilata din partea asociatiei la judecatoria in raza careia se afla imobilul.
"La incheierea unor tranzactii de vanzare-cumparare intalnim fel de fel de situatii. Foarte rar administratorii pun privilegiu, cred ca din comoditate, chiar daca unii proprietari au datorii de zeci de milioane de lei. Exista si exceptii, cazuri in care fac exces de zel. Am intalnit un administrator care pusese privilegii pe mai mult de jumatate din apartamentele din bloc, chiar daca unii proprietari aveau datorii de doar cateva milioane, iar altii de zeci de milioane", sustine Victor Mihalache, director al agentiei imobiliare Apulum 94. "In Bucuresti s-au dovedit eficiente adeverintele de la asociatia de proprietari, fara de care nici un notar de buna credinta nu incheie contractele de vanzare-cumparare. In aceste adeverinte apare daca proprietarii de apartamente au sau nu datorii, iar daca au, cat de mari sunt acestea", adauga Victor Mihalache.
De altfel, un cumparator trebuie sa fie atent la mai multe tipuri de acte, in afara de certificatul de sarcini, pe care apare sau nu acest privilegiu.
In primul rand trebuie verificat cu atentie actul de proprietate, contract de vanzare cumparare, adeverinta de construire sau certificat de mostenitor, astfel incat cumparatorul sa fie sigur ca trateaza cu persoana sau persoanele care au dreptul sa faca vanzarea. In al doilea rand trebuie obtinut si citit cu atentie si certificatul fiscal, eliberat de circa financiara, unde este scris daca proprietarul are sau nu datorii la plata impozitelor locale (pe casa sau pe masina) si in cazul in care exista astfel de datorii, ele trebuie stinse, altfel noul proprietar nu va fi inscris pe rol.
In orice caz, este bine ca atunci cand cineva cumpara o locuinta sa aiba alaturi un specialist, un avocat sau un agent imobiliar care sa fie familiarizat cu legislatia in vigoare si care sa-i asiste in fata notarului, atunci cand semneaza contractul si da banii.

Procedura instituirii privilegiului

29 mai 2003