Declarativ, programul "Prima Casa" va scoate Romania din criza, asta pentru ca va antrena sectorul constructiilor si pe cel imobiliar, motoarele cresterii economice din ultimii ani, dar va ajuta si la relansarea creditarii, potrivit oficialialor guvernamentali.Calculele celor din Ministerul Finantelor arata cam asa:
• In cadrul programului "Prima Casa", dobanda Euribor la 3 luni + marja de risc a
bancilor de 4% + costul fondului de Garantare nu trece de 5,7%. La un credit de 50.000 de euro, pe 25 de ani, suma tuturor dobanzilor si comisioanelor se ridica la 41.718 euro.
• In momentul de fata, creditele ipotecare se pot accesa la dobanzi cuprinse intre 9 si 10,5%. Costul tuturor dobanzilor si comisioanelor pentru un credit similar luat in conditiile actuale este de 81.990 euro
• Diferenta intre costurile totale in cazul celor doua tipuri de creditare reprezinta un avantaj pentru clientul de pana la 49%, in functie de banca creditoare.
Sa economisesti peste 40.000 de euro este cu adevarat un avantaj, dar in spatele acestui program se ascund cateva probleme ramase nelamurite de oficialii guvernamentali.
In primul rand, prin acest program, Guvernul "mobilizeaza capitalul bancilor". Ministerul Finantelor si statul nu platesc niciun leu, doar "garanteaza expres, neconditionat si irevocabil" ca va plati bancii "in integralitate" costurile creditelor accesate in cadrul programului in caz de neplata.
Guvernul nu are constituit un fond special pentru "Prima Casa", miliardul de euro existand doar pe hartie in cadrul acestui program, in realitate el fiind alocat pentru alte cheltuieli.
Cu ce fond locativ ramane statul?
Dupa calculele ministrului de Finante, pentru acest program nici nu trebuie bani, in conditiile in care rata de neplata la creditele ipotecare si imobiliare a fost anul trecut de 0,18%.
Chiar si in cazul cresterii de peste 20 de ori a numarului de clienti care intra in imposibilitate de plata, efortul financiar al statului s-ar ridica la cel mult 40 de milioane de euro, cel putin asa sustine Gheorghe Pogea.
In cazul in care 4% din clientii prinsi in programul "Prima Casa" ar fi executati din cauza ca nu isi mai pot plati ratele, Pogea sustine ca statul ar ramane cu un fond locativ de cateva sute de locuinte.
Fals, statul ramane doar cu banii dati. Prin lege, casele executate constituie creante la buget si trebuie valorificate prin vanzare. Pentru ca statul sa ramana cu aceste case, ele ar trebui sa fie cumparate de autoritatile locale, lucru imposibil in contextul legislativ actual.
De ce? Pentru ca ANAF nu poate vinde locuintele decat in urma unei licitatii, la pretul cel mai mare, iar autoritatile locale nu pot cumpara decat la pretul cel mai mic, in urma organizarii de licitatii proprii.
Fiind vorba de licitatii distincte, pentru ca o locuinta executata in cadrul programului "Prima Casa" sa poata trece de la ANAF in administrarea unei autoritati publice locale este nevoie de cel putin un intermediar, iar asta poate insemna o cheltuiala in plus din bani publici.
Potrivit minsitrului de Finante, daca dupa 20 de ani de plata, proprietarul intra in imposibilitate de plata, statul plateste bancii diferenta pe care nu a mai putut sa o achite proprietarul.
In 90 de zile de la data intrarii in imposibilitate de plata, ANAF scoate locuinta la licitatie, o valorifica, statul isi opreste banii dati bancilor, iar diferenta o da inapoi proprietarului.
Ministrul de resort nu a spus niciodata ce se intampla daca clientul nu mai poate sau nu mai vrea sa plateasca ratele dupa un an, dar putem presupune.
Achita bancii soldul ramas plus un comison de rambursare anticipata de 3-4% (eliminarea sau modificarea lui nu este specificata in normele programului, deci consideram ca ramane cel aplicat in prezent de toate bancile);
Scoate la licitatie locuinta unde poate obtine pe ea un pret cu pana la 25-50% mai mic daca nu se vinde la prima sau a doua licitatie si apoi returneaza ratele platite de rau-platnic (probabil si avansul de 5). Nici nu mai are rost sa calculam cu cat ramane statul in urma acesti afaceri.
De la ce banca pot lua credit?
La un cost mediu pe locuinta de 50.000 de euro, plafonul de garantare acopera doar achizitia unui numar de 20.000 de locuinte, care vor fi repartizate pe banci.
Potrivit ministrului de Finante, existe deja o banca comerciala care si-a manifestat interesul pentru o cota de 250 de milioane de euro, ceea ce inseamna ca restul de 30 de banci (80% dintre institutiile de profil de pe piata autohtona vor sa intre in program) vor imparti intre ele diferenta pana la un miliard.
Impartirea se va face cel mai probabil in functie de cota de piata detiuta pe segmentul creditelor imobiliare, ceea ce inseamna ca va mai exista o banca cu o cota de garantare din partea statului pentru imprumuturi de 200 de milioane de euro, inca una cu 150 de milioane si alte doua sau trei cu cate 100 de milioane, iar restul de peste 20 vor avea alocata o cota de cel mult 10-15 milioane fiecare.
Pe scurt, o banca mica va putea acorda in cadrul programului undeva la 250 de credite, ceea ce poate insemna in unele cazuri chiar un credit pe unitate o data la un an.
Sursa
22 June 2009
