Preturile terenurilor din Pipera au ajuns la nivelul din 2005

Tranzactiile cu proprietati funciare s-au incheiat in primul semestru la preturi similare celor din perioada 2005-2006. Ca si in 2009, operatorii do-it-yourself, discount-erii si hipermarketurile au fost cei mai activi jucatori.

In contextul prudentei manifestate de inves­titori si potentiali cumparatori, deter­minata de semnalele negative din econo­mie si incertitudinile privind evolutia aces­teia, preturile terenurilor si-au con­tinuat trendul descendent si in primul semes­tru al acestui an, se arata intr-un recent raport al companiei Collieres Inter­national Romania. O parte din jucatorii prezenti pe piata au considerat ca preturile au scazut suficient de mult, in timp ce altii inca asteapta ca minimul sa fie atins catre sfarsitul lui 2010 sau inceputul anului 2011. In aceste conditii, tranzactiile s-au incheiat in primul semestru al anului la preturi mai mici cu 20%-30% fata de aceeasi perioada a anului trecut, adica la un nivel de pret similar cu cel din perioada 2005-2006. Multi proprietari incearca sa valori­fice unele din proprietatile detinute pe­n­tru a face rost de lichiditati, insa numa­rul terenurilor in dificultate (distress) este in continuare foarte limitat. In formarea preturilor la terenuri, un rol insemnat continua sa-l joace bancile comerciale. Intr-un fel, acestea indeplinesc acum rolul de frana in scaderea preturilor. Astfel, desi multe banci au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparatori intrucat pretul a fost considerat de catre ultimii inca prea ridicat. Reducerea de pret accep­tata de banci a fost de doar 25% din suma finantata, la a doua licitatie, se arata in raportul Colliers.

Terenurile mici, inca in cautare

Cumparatorii particulari, persoane fizice, au cautat terenuri mici pentru ne­voile rezidentiale proprii. Zona solici­tata a fost atat Bucuresti, in locatii centrale, cat si in jurul orasului, in zonele rezidentiale traditionale. Preturile terenurilor disponi­bile acum in zone precum Sisesti, Baneasa sau Pipera au ajuns la nivelul celor cerute de proprietari in perioada de boom in Corbeanca, Ciolpani sau Snagov. In schimb, spre deosebire de perioada de cres­tere a pietei imobiliare , investitorii pentru proprietati in locatiile exclusiviste din centrul orasului au fost foarte putin activi. Acestia au fost extrem de prudenti, oportunisti si sensibili la orice semnal nega­tiv pe pietele financiare sau in econo­mia globala in general, sustin analistii Colliers.

Primul semestru al anului 2010 a adus o evolutie pozitiva a pietei, in sensul ca multi dintre potentialii cumparatori au consi­derat preturile terenurilor suficient de mici pentru ca viitoarele proiecte sa fie feza­bile, ceea ce a condus la reluarea nego­cierilor si chiar la finalizarea anumitor tranzactii.

Cu toate acestea, numarul tranzactiilor incheiate in primele sase luni ale anului a fost redus. De asemenea, au fost finalizate doar tranzactii cu valoare scazuta, care nu au depasit 10 milioane de euro.

Cine a investit in terenuri

Interesul pentru terenuri exista, cere­rea fiind reprezentata in principal de cate­va segmente de piata: dezvoltatorii de par­curi de retail si retailerii de tip big box; inves­titorii in proiecte rezidentiale pentru seg­mentul low cost si companiile intere­sate de construirea unor sedii noi.

Ca si anul trecut, operatorii do-it-your­self, magazinele de tip discount si hiper­marketurile au fost cei mai activi jucatori pe piata. Daca intre 2004-2007 hiper­mar­keturile au intreprins campanii agresive de extindere, urmate de o perioada de stag­nare in urmatorii doi ani, incepand cu ultimele luni din 2009 acestia si-au reactivat planurile de expansiune.

Conform analistilor Colliers, atentia retailerilor s-a indreptat atat catre Bucu­resti, cat si catre marile orase din pro­vincie, desi locatiile periferice nu au mai fost luate in considerare. Loturile de teren situate in apropierea zonelor dens popu­late au fost cele alese de retaileri, acestia incercand sa se pozitioneze inaintea competitiei.

Totodata, o buna parte a dezvol­ta­to­rilor care intentionau sa construiasca pro­iecte mixte (rezidential, birouri, hotel, retail) si-au schimbat strategia si s-au reo­rientat catre parcuri de retail, cautand sa securizeze chiriasi-ancora dintre retailerii activi. Majoritatea proprietatilor propuse pentru astfel de proiecte sunt reprezentate de foste fabrici situate in locatii semi­cen­trale, in zone dens populate, ideale pentru retailerii de tip big box.

Cea de-a doua categorie de investitori este reprezentata de cei in cautare de tere­nuri cu destinatie rezidentiala pentru pro­gramul "Prima casa". In acest caz, in­te­­resul lor se indreapta catre terenuri mici, cu suprafete intre 1.500 pana la 10.000 mp, in vederea dezvoltarii unor pro­iecte de scara redusa. Pentru ca inves­titorii sa ia decizia de achizitie, costul tere­nului trebuie sa fie sub 100 euro/mp cons­truit in zonele semicentrale si maxi­mum 200-250 euro/mp construit in cen­tru.

Mai putini speculatori

„In primele sase luni ale lui 2010, in­vestitorii s-au dovedit activi pe piata, au cau­tat terenurile cele mai potrivite pentru ne­voile lor, iar o parte din ei sunt in pre­zent angajati in negocieri foarte avansate. Astfel, anticipam o intensificare a acti­vi­tatii de tranzactionare in a doua juma­tate a anului, atunci cand mai multe tranzactii semnificative ar putea fi incheiate", se arata in raportul Colliers. Cu toate acestea, pana la o stabilizare a preturilor mai e mult, intrucat incertitudinile privind evolu­tia economiei persista. Mai mult decat atat, conditiile nesigure de valori­ficare a produselor finale pe piata imo­biliara (apartamente , spatii de birouri, comer­ciale sau industriale) in perioada ime­diat urmatoare fac ca investitiile in tere­nuri sa fie considerate riscante. Astfel, cere­rea va fi in continuare generata in prin­cipal de utilizatorii finali si dez­vol­tatorii care au deja securizate ancorele in pro­iecte. Investitiile si dezvoltarile in scop speculativ vor fi rare si efectuate doar la preturi foarte reduse.

In formarea preturilor la terenuri, un rol insemnat continua sa-l joace bancile comerciale care, intr-un fel, indeplinesc acum rolul de frana in scaderea preturilor. Astfel, desi multe au inceput sa scoata la licitatie terenuri interesante, foarte putine dintre acestea si-au gasit cumparatori intrucat pretul a fost considerat de catre ultimii inca prea ridicat.