Preţurile speculative, dinamită la temelia pieţei locuinţelor

 

Opacitatea tranzacţiilor, dar şi avalanşa de noi jucători sunt semnele care anunţă corecţii în imobiliarul românesc

Construieşti locuinţe cu 200 de euro metrul pătrat şi vinzi cu cel puţin 1.000 de euro. E terenul mai scump? Nu-i nimic. Înalţi blocuri cu tot mai multe etaje. Aceasta este în linii mari reţeta succesului fenomenal de care se bucură toţi investitorii din rezidenţialul autohton. Însă studii realizate pe pieţe mai mature decât cea românească arată că acestea sunt semne care indică o creştere artificială şi deci nesustenabilă a nivelului preţului locuinţelor.

Unul dintre criteriile care indică o creştere speculativă a preţurilor, indiferent de piaţă, ţine de aşteptarea investitorilor de a obţine profituri ridicate, peste criteriile fundamentale. În plus, analiştii străini susţin faptul că, într-o asemenea situaţie, preţul activelor depăşeşte semnificativ mediile istorice. Iar în sectorul imobiliar românesc, scumpirile din ultimii ani, pe lângă faptul că au ajuns să uimească cea mai mare parte a populaţiei, au dus preţul pe metru pătrat la un nivel mult mai ridicat decât costul aferent construcţiei.

Cele mai recente date publicate de Institutul Naţional de Statistică arată faptul că, în primul trimestru al anului curent, volumul comenzilor noi din sectorul construcţiilor de clădiri rezidenţiale s-a ridicat la aproape 970 milioane de lei.

Tot în aceeaşi perioadă, administraţiile locale din întreaga ţară au acordat peste 15 autorizaţii de construcţie pentru clădiri rezidenţiale, suprafaţa utilă totală fiind de aproape 2,15 milioane de metri pătraţi.
Iar cum înaintea acordării autorizaţiei de construcţii este prezentată şi o evaluare a investiţiei în clădire, rezultă un cost mediu al viitoarelor construcţii de aproximativ 130 euro pe metru pătrat (circa 450 lei/mp).

Însă în acest calcul intră şi locuinţele realizate în mediul rural, unde costurile pot fi mult mai mici. Totuşi, chiar şi dacă raportăm valoarea contractelor încheiate în primele trei luni la suprafaţa utilă autorizată în mediul urban, preţul unui metru pătrat construit nu depăşeşte 230 de euro. Mai mult, acest cost este apropiat de cel înregistrat anul trecut – circa 200 euro pe metru pătrat.

Desigur, valoarea contractului ce este prezentat administraţiilor locale este numai o estimare, costul efectiv al construcţiei putând fi mai mare sau chiar mai mic. Totuşi, constructorii spun "în şoaptă" că, la un preţ de 300 euro pe metrul pătrat, preferă să subcontracteze proiectul şi să scape de bătaia de cap cu finalizarea construcţiei.

Iar faptul că o locuinţă nouă se vinde cu peste 1.000 euro/metrul pătrat reprezintă un motiv suficient pentru cei care vor să-şi multiplice investiţia într-un termen de numai câţiva ani. Pe de altă parte, reprezentanţii Royal Bank of Scotland atrag atenţia că apariţia multor dezvoltatori imobiliari este un alt semn că sectorul construcţiilor are mari şanse să înregistreze o creştere speculativă.

Blocuri şi profituri pe verticală

O altă modalitate aleasă de investitorii de pe piaţa locală pentru a-şi maximiza profitul este cea a construcţiei pe verticală. O soluţie nefericit aleasă, spun mulţi specialişti, într-o capitală caracterizată de un puternic risc seismic. În acest moment, senzaţia imprimată pieţei este că se cumpără orice.

Se cumpără deci şi apartamente în clădiri noi de peste 20 de etaje, situate în zone vulnerabile în cazul unui cutremur. Şi asta chiar şi în condiţiile în care Bucureştiul are întocmită, încă din anul 2006, o hartă seismică.
Cei mai mulţi cumpărători de locuinţe nu ţin însă cont de aceasta în momentul în care încheie o tranzacţie imobiliară. Monica Marin, manager al agenţiei EuroMetropola, motivează această realitate printr-o lipsă de educaţie a consumatorului autohton.

Primează în continuare preţul, gradul de dezvoltare din punct de vedere comercial al zonei, precum şi kilometrii care despart imobilul de centrul Bucureştiului. Reprezentantul EuroMetropola susţine că România în ansamblu este o ţară a construcţiilor vechi. Există însă şi locuinţe pentru care riscul este unul minim. „Indiferent de locul în care se află pe harta seismică, un imobil ridicat înainte de 1970 nu va rezista unui cutremur de şapte grade pe scara Richter.

Cele mai sigure locuinţe, din punctul de vedere al riscului seismic, sunt construite începând cu anii 1980. Cartiere întregi sunt vulnerabile la cutremur. E vorba despre blocuri cu 8-10 etaje de pe Şoseaua Ştefan cel Mare, Colentina-Maşina de Pâine, Calea Griviţei sau cele de lângă Sala Palatului, toate construite în anii ’60", atenţionează Monica Marin.

Centrul şi nordul, cele mai expuse în caz de cutremur

Cu toate că un studiu riguros nu a fost încă întocmit, mulţi dintre agenţii imobiliari spun că potenţialii clienţi se interesează foarte rar dacă respectiva proprietate se află într-una din zonele cu risc seismic ridicat.
Însă „preţurile apartamentelor sunt influenţate decisiv de starea clădirii. Chiar dacă cererea este mare, iar preţurile au crescut masiv în ultimii ani, blocurile construite după 1977 sunt mai căutate.

Majoritatea clienţilor îşi doresc apartamente în blocuri noi, construite din beton şi din cărămidă şi nu din plăci", a declarat George Dimitriu, directorul adjunct al agenţiei PYF Imobiliare. În acest context, Monica Marin remarcă un paradox al pieţei locale. „Conform hărţii de risc seismic a Capitalei, acceleraţia maximă a cutremurului atinge cele mai mari valori în zona centrală şi în cea de nord. Ca un paradox, exact acestea sunt zonele în care sunt amplasate şi cele mai scumpe proprietăţi.

Riscul seismic al unei zone nu este un criteriu fundamental de selecţie a zonei în care clienţii investesc. Este adevărat că la achiziţionarea unei locuinţe se acordă o foarte mare atenţie zonei, dar numai din punct de vedere al prestigiului şi al amplasamentului în raport cu principalele artere de inters ale Capitalei", conchide managerul EuroMetropola.

De faptul că românii sunt puţin interesaţi de consecinţele unui cutremur sunt conştienţi mulţi dintre cei care construiesc locuinţe. Rezultatul este tendinţa uşor sesizabilă ca blocurile destinate clasei medii să acomodeze un număr cât mai mare de apartamente. Şi cum preţul terenurilor se modifică rapid, soluţia la îndemână este un număr cât mai mare de niveluri pentru fiecare clădire nouă. Acelaşi trend se observă şi în cazul centrelor de afaceri.

Topul celor mai înalte clădiri din Bucureşti este deschis de turnul BRD, o clădire finalizată în anul 2004 şi care are o înălţime de 87 de metri, depăşind astfel, cu aproximativ 10 metri, celebrul hotel Intercontinental. Nu tot perimetrul Bucureştiului se pretează însă unor astfel de imobile de tip zgârie-nor.

Decanul Facultăţii de Urbanism a Institutului de Arhitectură „Ion Mincu", Alexandru Sandu, susţine că singurele „zone potrivite şi sigure pentru ridicarea unor construcţii înalte sunt intrarea prin Pantelimon dinspre Autostrada Soarelui, cartierul Titan, Drumul Taberei, zona Văcăreşti şi Piaţa Victoriei". În Bucureşti există mai multe proiecte pentru clădiri foarte înalte. Printre acestea se numără Ana Tower, Floreasca City Center sau Tower Center International, însă niciuna nu va depăşi pragul celor 100 de metri pe verticală.

Menţinerea marjelor ridicate de profit poate conduce însă într-un viitor nu foarte îndepărtat la construcţia unei clădiri care să depăşească această limită. Monica Marin subliniază legătura strânsă dintre preţul terenului şi regimul de înălţime al clădirilor. „Avem drept exemplu terenurile din zonele centrale ale Capitalei, care sunt disponibile într-un număr foarte mic şi al căror preţ a cunoscut o creştere importantă în ultimii ani. O reacţie absolut naturală a oricărui constructor care hotărăşte să dezvolte un proiect pe un astfel de teren este aceea de a amortiza investiţia într-un timp cât mai scurt, dar şi de a înregistra profit. Acolo unde parametrii zonei permit, dezvoltatorul va căuta să atingă maximum de suprafaţă construită", afirmă reprezentantul agenţiei imobiliare.

Luxul, un alt regim de înălţime

Un segment al pieţei rezidenţiale în care construcţia pe verticală nu este o opţiune agreată de clienţi este cel al locuinţelor de lux. În acest caz, preţurile, care variază între 1.500 şi 4.000 de euro pe metrul pătrat, reflectă (după cum spun cei care vând) în primul rând locaţia deosebită, dar şi intimitatea pe care o oferă acest gen de case. "Conform standardelor europene, pentru a putea fi încadrat în categoria lux, un apartament trebuie să fie localizat într-o zonă cu acces facil către centre comerciale, cluburi, restaurante, să aibă vecinătăţi armonioase din punct de vedere al designului şi sunt extrem de apreciate împrejurimile cu spaţii verzi", spune Roxana Repanovici, director de vânzări al complexului rezidenţial de apartamente Ibiza Sol.

În Bucureşti, cea mai mare parte a ofertei este concentrată în patru zone: Dorobanţi-Kiseleff-Primăverii, Băneasa-Pipera, Domenii-Floreasca-Şcoala Herăstrău şi Centru-Cotroceni. Conform analiştilor imobiliari, începând cu 2006 şi până la sfârşitul anului în curs, ar trebui să fie finalizate circa 1.500 de apartamente de lux, situate preponderent în partea de nord a Bucureştiului.

BNR, cu ochii pe piaţa imobiliară

Consilierul guvernatorului Băncii Naţionale a României (BNR), Adrian Vasilescu, a declarat, ieri, că banca centrală monitorizează, cu atenţie, evoluţiile de pe piaţa imobiliară românească. BNR încearcă, astfel, să preîntâmpine o criză similară cu cea din SUA. Oficialul BNT a precizat, în cadrul unei emisiuni a postului „The Money Channel", că şi în România preţurile locuinţelor sunt „umflate" artificial, creând un efect de tip „bubble", care la un moment dat se va sparge.

„Deocamdată, România nu riscă o criză, dar trebuie să fim atenţi", a spus consilierul BNR. El a mai declarat că băncile americane, din dorinţa de a da cât mai multe credite şi de a rula bani în piaţă, au scăpat din vedere orice restricţii prudenţiale. La polul opus, băncile europene au fost şi sunt în continuare foarte atente la supraîndatorare. În acest context, Vasilescu a amintit de efortul BNR de a preîntâmpina astfel de crize în România, instituţia lansând mai multe semnale de alarmă încă de anul trecut.