Preţurile apartamentelor: la galop în cartiere si la trap în centru

Apartamentele vechi din Bucuresti si antichităţile de prin muzee sau anticariate sunt, probabil, singurele „mărfuri“ a căror valoare creste proporţional cu vechimea. Desi pierd din ce în ce mai mulţi musterii, preţurile vechiturilor rezidenţiale din Capitală nu dau semne că ar încetini cresterea. Si, se stie, cu cât ceva urcă mai mult, cu atât cade mai de sus.
Tema încetinirii ritmului de crestere a valorii apartamentelor vechi este populară începând cu anul 2006. De atunci, la fiecare prognoză de început de an, analistii-vedetă din imobiliare prorocesc diminuarea preţurilor, iar noi, ceilalţi, trăgând linie la final de an, observăm că din nou s-au înselat.
„Săptămâna Financiară“ a studiat harta scumpirilor imobiliare din Capitală si prezintă detaliat zonele si preţurile la care au ajuns să se tranzacţioneze apartamentele.

Salturi spectaculoase
Din start trebuie menţionat că cifrele transmise în piaţă de reprezentanţii companiilor active în zona tranzacţiilor imobiliare, exprimând evoluţia preţurilor pentru anul 2007, sunt total depăsite dacă luăm ca punct de plecare în calcul luna aprilie 2007. Astfel, dacă în 2007 se vorbea despre o crestere a preţurilor la apartamentele vechi din Capitală în limitele a 30-50% faţă de anul precedent, în ultimele 12 luni (aprilie 2007-aprilie 2008), cresterile de preţuri încep de la 50%. Cu excepţia câtorva „cartiere“ centrale sau semicentrale gen Magheru, Cismigiu, Decebal sau Nerva Traian, unde preţurile au atins pragul psihologic al momentului, iar majorările s-au menţinut în intervalul 16-33%, în restul zonelor din oras saltul a fost de-a dreptul spectaculos.
Analiza preţurilor locuinţelor cu două camere din Bucuresti scoase la vânzare în ultimele 12 luni arată că în 50 din 56 de cartiere luate în calcul, preţurile rezidenţiale au luat-o la galop. Astfel, în cartiere precum Bucurestii Noi, Olteniţei, Văcăresti, Sebastian, Eroii Revoluţiei, Drumul Taberei, Rahova, Prelungirea Ghencea, Crângasi, Tineretului, Pantelimon, Gara de Nord, Metalurgiei sau Titan, cresterea este de 44-59% faţă de preţurile cerute cu un an în urmă. Trebuie remarcat că, în cursa preţurilor, zonele centrale sau cele de resedinţe individuale n-au rămas mai prejos. În perioada menţionată (aprilie 2007-aprilie 2008), în Băneasa preţurile medii au crescut cu 48%, în Domenii - 49%, la Universitate - 53%, iar în Dorobanţi si Floreasca cu 57%. În 13 Septembrie, Mosilor, Aviaţiei, Banul Manta, Titulescu sau Stefan cel Mare inflaţia rezidenţială a înregistrat valori anuale de 60-73%.

Inflaţia rezidenţială, la ea acasă
Totusi, chiar dacă mai toate cartierele scumpe au continuat să se scumpească, nu lor le aparţin recordurile în materie de inflaţie rezidenţială. În zone precum Baicului sau Niţu Vasile din Berceni preţurile solicitate de proprietari au crescut faţă de aprilie anul trecut cu aproximativ 80-84%. Majorarea vine să recupereze distanţa mare dintre preţurile de aici si din restul orasului. Însă chiar si asa rămân cele mai ieftine zone din Capitală (după Ferentari si Rahova). În urmă cu un an, pentru un apartament cu două camere din zona Baicului se cereau 50.000 de euro, iar la Niţu Vasile - 60.000 de euro. Acum, preţurile au ajuns la 88.000, respectiv 92.000 de euro.
Mai trebuie menţionat că falia dintre cartierele scumpe din zona centrală/semicentrală si cele de la periferie tinde să se reducă de la an la an, tocmai din cauza ritmului superior de crestere pe care îl demonstrează cartierele foste muncitoresti. Astfel, în top zece al celor mai dinamice zone din punctul de vedere al cresterii preţurilor, se regăseste doar un singur cartier din categoria celor scumpe - Stefan cel Mare (+73%), dar nici Titulescu sau Iancului nu sunt foarte departe (70%).

Adaos de vechime
Totusi, exprimările procentuale ale cresterilor de preţuri au valoare mai degrabă de orientare, nefiind un instrument util pentru cei care vor să stie cu cât exact au crescut preţurile. În decursul unui an, preţurile solicitate pentru apartamentele cu două camere au crescut cu 30.000 până la 50.000 de euro/apartament, dar acest asa-zis adaos de vechime practicat de proprietari poate ajunge si până la 60.000 de euro. Cel mai mult au crescut pretenţiile vânzătorilor din zonele de top ale Bucurestiului: Aviaţiei, Banu Manta, Titulescu, Stefan cel Mare, Mosilor, Universitate, Dorobanţi etc., unde „adaosul de vechime“ a fost de 49.000-56.000 de euro. De fapt, topul celor mai mari „adaosuri de vechime“ are - atât în frunte, cât si în coadă - cartiere reprezentând zonele centrale si semicentrale ale orasului. Astfel, cele mai mici adaosuri, până în 30.000 de euro, s-au înregistrat în cazul apartamentelor din zonele Magheru, Decebal, Iancului, Cismigiu sau Călărasi. Un singur cartier face notă discordantă - Unirii, unde în ultimele 12 luni, preţul solicitat pentru o locuinţă cu două camere a scăzut cu 5.000 de euro (de la 123.000 la 118.000 de euro).
În cartiere, „adaosul de vechime“ a variat între 31.000-36.000 de euro în zonele Giulesti, Rahova, Militari, Berceni, Bucurestii Noi, Pantelimon, Drumul Taberei etc. Însă regula anului, probabil impusă de niste agenţi imobiliari „vizionari“, a fost următoarea: „Cere 40.000 de euro în plus, că clientul are de unde să împrumute“.