Preţurile apartamentelor au coborât pe palierele anului trecut

Preţurile apartamentelor au coborât pe palierele anului trecut

Preţurile locuinţelor au suferit puternice fluctuaţii în 2008, însă rezultatul înregistrat în octombrie 2008 continuă să ne arate o piaţă înţepenită, care într-un an a reusit să fie mai ieftină cu numai 1,5%. De fapt, dacă luăm în calcul actuala conjunctură financiară, cumpărarea unei locuinţe este un demers chiar mai costisitor faţă de acum un an.
Toate semnele si cifrele vehiculate pe piaţa rezidenţială din Capitală indică un fapt simplu: scăderea preţurilor s-a făcut într-un ritm similar celui în care acestea au crescut. Deci nu este vorba de o prăbusire, asa cum s-au grăbit să anunţe mulţi dintre analistii cu sau fără interese speculative pe această piaţă. Astfel, din punctul de vedere al evoluţiei preţurilor, piaţa rezidenţială secundară (sau a locuinţelor vechi) a reusit să anuleze în ultimele sase luni tot ceea ce s-a acumulat  în perioada octombrie 2007-aprilie 2008. În intervalul de timp menţionat, preţul mediu al unui metru pătrat de apartament vechi a crescut de la 1.599 la 1.892 de euro, pentru ca, începând cu luna mai si până în octombrie, să scadă din nou la 1.576 de euro/mp, potrivit datelor Colliers International.

Conform indicelui BREI-V, elaborat de această companie pentru măsurarea evoluţiei preţurilor la apartamentele vechi, segmentul în cauză suferă o depreciere până aproape de valoarea înregistrată în aceeasi perioadă a anului precedent. Astfel, cei 1.576 de euro/ mp, preţul mediu al unei locuinţe vechi din Bucuresti înregistrat în octombrie 2008, reprezintă o scădere cu 6% faţă de luna precedentă si cu 16% faţă de începutul acestui an. Totusi, în perspectivă anuală, diferenţa este foarte mică. Dacă în octombrie 2007 un apartament vechi din Capitală avea un preţ mediu de 1.599 de euro/ mp, un an mai târziu acesta putea fi cumpărat cu 1.576 de euro/mp, adică o scădere de doar 1,5%.

Trăgând linie pe ultimele 12 luni, se poate spune că, în pofida imaginii de cădere a preţurilor, 2008 a reusit doar să anuleze ultimul si cel mai important puseu de crestere înregistrat în perioada 2007-2008. Situaţia de pe piaţa financiară, dar mai ales restricţionarea fără precedent a finanţărilor bancare ne dau motive să credem că finalul anului în curs ar mai putea scădea din preţul locuinţelor. Pe de altă parte, efectul de diminuare a preţului ar putea fi compensat din cauza scumpirii creditelor imobiliare si ipotecare, în termeni reali, preţul de achiziţie prin credit al unei locuinţe crescând considerabil în ultimele luni.

Segregarea preţurilor

Asa cum pe bună dreptate observă si autorii BREI, există o segregare a ofertei pe segmentul apartamentelor vechi în cazul anumitor sectoare. Oferta nu se mai prezintă la fel de uniform, ci scindată în două segmente: proprietari care încearcă să păstreze preţurile la valorile lunilor trecute si proprietari care au scăzut pretenţiile în speranţa unei tranzacţii.

Cel mai afectat este sectorul 6 al Capitalei, unde s-a înregistrat o scădere de 13% faţă de luna precedentă si de 33% faţă de acum sase luni, ajungând în octombrie la 1.310 euro/mp. Practic, apartamentele din Drumul Taberei, Militari, Crângasi si o parte a cartierelor Ghencea si Giulesti sunt astăzi cele mai ieftine din Bucuresti. Sectorul 6 este cel mai dinamic din punctul de vedere al noilor proiecte rezidenţiale, mai mult de jumătate din noile ansambluri mari fiind localizate aici. Acesta este si motivul principal pentru care preţurile apartamentelor vechi au scăzut cel mai mult în acest sector. Totodată, în comparaţie cu sectorul 1, o altă zonă spre care tradiţional se îndreaptă dezvoltatorii rezidenţiali, noile proiecte construite în sectorul 6 se adresează segmentului mediu de clientelă, acelasi care cumpără si apartamentele vechi, în timp ce dezvoltările din sectorul 1 si din zonele din nordul Capitalei vizează segmentele medium-high si de lux.

 Asta explică de ce în sectorul 1 preţul mediu pe metru pătrat se  menţine la cel mai înalt nivel din Capitală. Conform datelor Colliers, în luna octombrie 2008, un apartament din acest sector se putea cumpăra cu 1.878 de euro/ mp, cu 302 euro mai mult decât media pe Capitală (de 1.576 de euro/mp). Totusi, trebuie remarcat că, desi mult mai târziu comparativ cu alte sectoare, si în cartierele din sectorul 1 (Aviaţiei, Băneasa sau Bucurestii Noi) preţurile au intrat pe o pantă descendentă. Astfel, cotaţiile din lunile septembrie-octombrie au scăzut cu 13%, respectiv 8%, semn că nici clienţii cu disponibilităţi financiare nu se mai înghesuie să facă achiziţii.

Totodată, mai trebuie menţionat că în luna octombrie, în premieră pentru acest an, apartamentele vechi din sectorul 1 au ajuns mai ieftine decât cele noi. Astfel, de-a lungul anului, preţul mediu al unui metru pătrat pentru apartamentele noi a crescut de la 1.735 de euro/mp în ianuarie 2008, până la 1.909 euro/mp în luna mai, pentru ca ulterior să îngheţe la acest nivel. În schimb, indicele BREI-V, desi a înregistrat scăderi, a reusit să se menţină peste cota BREI-N. Marea schimbare a intervenit în octombrie a.c., când BREI-V a căzut sub 1.900 de euro/mp (mai precis la 1.878 de euro/mp). În ceea ce priveste BREI-Nou, desi oficial acestea nu înregistrează nicio oscilaţie, o reducere reală a preţurilor va trebui luată în calcul, de vreme ce dezvoltatorii păstrează promoţiile din vară sau lansează altele noi în vederea stimulării vânzărilor.

În mod surprinzător, în topul celor mai scumpe sectoare bucurestene figurează si sectorul 4. Aici, în luna octombrie, preţul mediu al apartamentelor vechi era cu doar 116 euro mai mic comparativ cu cel practicat în sectorul 1. Trebuie remarcat că, la începutul anului 2008, diferenţa dintre preţul mediu în sectoarele 1 si 4 era de două ori mai mare, respectiv 263 de euro (2.297 de euro/mp în sectorul 1 faţă de 2.032 de euro/mp în sectorul 4). În lipsa unor argumente care să justifice acest nivel de preţ, este de asteptat ca în lunile următoare să asistăm la o scădere mai accentuată a indicelui BREI-V si în sectorul 4.
Al treilea în topul celor mai scumpe sectoare este sectorul 3. Aici preţul mediu este în prezent 1.612 euro/mp, în scădere cu 3% faţă de luna precedentă si cu 14% în ultimele sase luni. Astfel, de la începutul anului, preţul mediu al unui apartament vechi a pierdut aici 236 de euro.

În contrapondere cu evoluţia din celelalte sectoare, lunile septembrie-octombrie au adus stagnare în sectorul 2. Aici, preţul mediu al unei locuinţe vechi a scăzut în septembrie de la 1.521 de euro/mp la 1.501 euro/mp în octombrie.
Totusi, indiferent de aceste mici „aritmii", desincronizările menţionate nu anulează imaginea generală de scădere a preţurilor. Astfel, în toate cele sase sectoare ale Capitalei, în ultimele sase luni preţurile s-au redus cu 14% până la 33%.

K.O. de la segmentul chiriilor

Totusi, atâta timp cât proprietarul nu este presat să vândă, situaţia nu este chiar atât de disperată pentru piaţa rezidenţială. Proprietarii de locuinţe pot oricând să se transforme din speculatori în rentieri si invers, piaţa chiriilor traversând acum o perioadă de relativă relansare. Astfel, în timp ce pe piaţa imobiliară vânzările stagnează sub influenţa crizei internaţionale si a accesului din ce în ce mai greu la finanţare, închirierile pe segmentul rezidenţial urmează un trend ascendent, afirmă reprezentanţii firmei Coldwell Banker