Preţul corect în imobiliare: cel mult 1.000 euro/mp construit

Diferenţa până la 1.400 sau chiar 2.000 euro/mp construit este de fapt profitul dezvoltatorului de proiecte rezidenţiale

Unul dintre truismele pieţei imobiliare de pe la noi este că profitul dezvoltatorilor de ansambluri rezidenţiale este mult mai mare comparativ cu practicile de afaceri din Europa Occidentală. „Săptămâna Financiară" a încercat să evalueze o afacere cu apartamente si să afle preţul corect al locuinţelor noi din România .

Piaţa construcţiilor a făcut pasi foarte mari în direcţia alinierii la costurile occidentale. Totusi, în cursa preţurilor în care s-au aflat în ultimii ani, dezvoltatorii nu au mai ţinut cont de puterea de cumpărare a celor pentru care construiau locuinţe. Practic, preţul de vânzare al unui metru pătrat de locuinţă nouă în România, incluzând devizul antreprenorului, profitul dezvoltatorului si preţul terenului, a ajus să fie aproape egal cu cele practicate în Europa Occidentală. Această ofertă se adresează însă unei cereri care la nivel naţional obţine un venit mediu de circa 400 euro/lună, comparativ cu cea occidentală, care mizează pe un venit mediu de 2.000-2.500 euro/ lună.

Valoarea unui metru pătrat construit ar trebui să fie într-un raport cât mai apropiat cu venitul mediu pe economie, susţine Adrian Crivii, managing partner al Darian Rom Suisse (DRS) si fost presedinte ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).
Acesta este si unul dintre motivele blocajului financiar. Acum băncile sunt prea expuse si îsi exprimă acordul de finanţare doar pentru finalizarea unor proiecte avansate. „Cred că, pentru sistemul bancar, tranzacţiile dintre cumpărătorii cu venit mediu de 400 euro/lună si vânzătorii de apartamente care construiesc cu 1.000 euro/mp prezintă un risc scăzut. Prin urmare, cred că numai după ce piaţa ajunge la acest raport am putea discuta despre o relansare reală a finanţărilor bancare", susţine Adrian Crivii. În prezent, preţul mediu al unui metru pătrat de locuinţă nouă în Bucuresti este de peste 1.700 de euro.

Raportul între venitul mediu pe ţară si preţul pe metru pătrat al locuinţelor este foarte important pentru sănătatea unei pieţe, deoarece evoluţia de până acum ne-a demonstrat că o crestere bazată numai pe câstig speculativ, în sistem de joc piramidal, duce la sincope precum cele declansate pe pieţele imobiliare europeană si americană. „Cu cât este mai scumpă viaţa, cu atât este mai ieftină piaţa (imobiliară - n.r.)", crede directorul DRS. În România, scumpirea cosului de consum ar putea avea ca prim efect ieftinirea imobilelor, în sensul apropierii cât mai mari a acestora faţă de capacitatea financiară a populaţiei.

Preţul corect

Stabilirea preţului corect în rezidenţiale este o stiinţă empirică pentru că, de cele mai multe ori, calculele de pe hârtie nu se potrivesc cu acelea din teren. Asa cum spun si unii evaluatori, sunt prea multe variabilele care influenţează preţul final de execuţie.
SFin a solicitat unui evaluator să realizeze o proiecţie de costuri în cazul unei investiţii de dezvoltare a unui ansamblu cuprinzând 10.000 de mp construiţi. Este vorba despre un complex rezidenţial mono-funcţional, adică doar cu locuinţe, fără magazine, piscine sau orice altceva care să crească costul investiţiei.

Costul construcţiei si terenul

Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) construieste în prezent, prin antreprenori, apartamente pe care le vinde cu un preţ ce variază între 660 si 800 euro/mp arie construită desfăsurată. Locuinţele sunt la cheie, includ TVA, profitul antreprenorului si comisionul ANL. Costul nu conţine preţul terenului, care în cazul ANL este concesionat pe perioada existenţei construcţiei.
Dacă luăm ca bază de calcul preţul pe metru pătrat practicat de ANL, o agenţie care, desi este de stat, nu lucrează pe gratis (la fel si firmele de antrepriză contractate), un bloc poate fi construit cu maximum 800 euro/mp, preţul conţinând si profitul antreprenorului, si costurile spaţiilor comune (circa 10-15% din suprafaţa totală) ce nu se pot vinde ca atare, fiind absorbite de preţul pe metru pătrat al apartamentelor.
Defalcat pe principalele capitole de cheltuieli, costul ar arăta astfel: structura de rezistenţă - 280 euro/ mp, finisaje - 340 euro/mp, inclusiv manopera, instalaţii - 110 euro/mp (inclusiv manopera), exterioare - 25 euro/mp, utilităţi - 12 euro/mp, proiectare - 18 euro/mp, avize si taxe - 15 euro/mp.

Pentru a vedea un caz concret, am luat ca punct de plecare un teren din Prelungirea Ghencea, 3.500 mp (CUT 3), preţ de ofertă 180 euro/mp. Pe un teren cu indicatorul menţionat (CUT 3) se poate construi o suprafaţă desfăsurată de 10.000 mp. În urma negocierii cu vânzătorul terenului, a fost obţinut un preţ final de 160 euro/mp, valoarea tranzacţiei fiind de 560.000 de euro. Dacă luăm în considerare preţul de 800 euro/ mp, costul total al construcţiei este de 8.000.000 de euro. La această sumă pot fi adăugate si cheltuieli neprevăzute de circa 100.000 de euro, preţul fără teren si fără profitul dezvoltatorului urcând astfel la 8,1 milioane de euro.
Dacă se adaugă preţul plătit pe teren (0,560 milioane de euro), valoarea investiţiei creste la 8,66 milioane de euro, ceea ce reprezintă un cost pe metru pătrat de 866 de euro. Diferenţa de la 866 euro/mp construit inclusiv TVA la 1.400 sau chiar 2.000 euro/mp - plajă de preţuri practicată pe piaţă - este de fapt profitul dezvoltatorului de proiecte rezidenţiale.

Evident că estimarea de mai sus este doar cu titlu exemplificativ si de comparaţie, costurile putând fi mai mari sau mai mici în funcţie de calitatea managementului proiectului, puterea financiară a dezvoltatorului, sursa banilor pentru proiect. Atunci când vorbim despre un proiect mixt, rezidenţial-comercial-birouri sau variaţii pe aceeasi temă, costurile de construcţie cresc, la fel si profitul, precum si gradul de securitizare al investiţiei.
În plus, în ultimii ani - caracterizaţi de psihoza cumpărării si a permanentizării sintagmei „cererea care depăseste oferta" - care dintre dezvoltatori ar fi vândut un produs la un preţ cu 50-100% mai mic faţă de cel al pieţei?

Cash is the king

Dacă dumneavoastră aveţi un teren pe care aţi dat în urmă cu doi ani 200 euro/mp, iar acum acest teren valorează 800 euro/mp, orice evaluator vă va spune cash is the king, adică vindeţi, spune Adrian Crivii. Până la urmă, indiferent că terenul a fost cumpărat cu 10 sau 200 de euro/mp, orice investitor îsi evaluează terenul la preţul actual - adică 800 euro/mp. Opţiunea unei investiţii în construcţii pleacă, prin urmare, de la preţul terenului de 800 euro/mp, si se justifică numai dacă ţinta de profit este peste cea care ar fi fost obţinută prin simpla revânzare a terenului.

În anii trecuţi, foarte mulţi dezvoltatori au cumpărat terenuri supraspeculate pe care au început să construiască. Acum riscă să-si piardă afacerile deoarece nu prea au rezerve care să le permită să reducă marja de profit, motiv care explică de ce ţin cu dinţii de preţuri. Treaba se complică dacă finanţarea construcţiei se face cu credit bancar, ratele la bancă majorând simţitor factura. Dacă suma împrumutată e mai mică, atunci si costurile de finanţare scad corespunzător, dezvoltatorul dorind însă cel puţin acelasi randament si pentru sumele finanţate in house.

Situaţia ideală pentru un dezvoltator este cea în care nu este nevoit să apeleze la credite bancare, a plătit un preţ mic pentru teren si reuseste să semneze contracte de furnizare a materialelor de construcţii la preţ fix sau măcar să se asigure împotriva pericolului cresterii costurilor cu materialele de construcţii si instalaţii semnând cu furnizorii contracte cu plata integrală în avans (forward).

Regula pe piaţă este însă alta. Majoritatea proiectelor sunt dezvoltate cu finanţare bancară directă, iar proiectul rezidenţial primeste astfel niste costuri suplimentare ce se regăsesc în preţul de vânzare al dezvoltatorului. Totodată, relaţiile contractuale cu furnizorii se bazează pe contracte de tip spot, contractul futures fiind o raritate în sectorul construcţiilor. Dar, chiar dacă un dezvoltator utilizează contractele futures, câstigul realizat prin obţinerea unui preţ fix de la furnizori este transferat către profit, nu către client.

Adrian Crivii, senior consultant valuer: „Mulţi dezvoltatori au ales să astepte până trece criza si nu vor să scadă preţurile. Nimeni nu stie însă cât o să dureze această perioadă de declin economic. Dacă e vorba despre cinci ani? Câţi din aceia care au contractat împrumuturi pentru construirea de ansambluri îsi pot permite să ţină proprietăţile nevândute?"