Preţul corect al apartamentelor din Bucureşti

Daca inainte de criza speculatorii isi ingrosau conturile pe seama proprietatilor vandute pe loc, la sume exagerate, acum situaţia s-a schimbat. Preturile scad de la o zi la alta, iar putinii cumparatori nu se grabesc deloc. Stiu ca timpul trece in favoarea lor.

Cat este, dar si cat ar trebui sa fie, pretul pe metru patrat?

Irina Petrescu, manager partner la Esop Consulting, considera ca pretul locuintelor vechi ar trebui să se situeze in intervalul 550-800 de euro pe metrul patrat, in functie de facilitati, accesul la mijloacele de transport in comun si zona.

"Pretul unui apartament in bloc nou este format din costul terenului, al materialelor de contructie si al fortei de munca, costul cu autorizatiile si avizele, costuri cu creditarea, costuri de promovare si, bineinteles, profitul dezvoltatorului. In actualele conditii de piata (ingradirea accesului la creditare, iesirea de pe piata a fondurilor speculative), incepe sa se contureze un element foarte important in stabilirea pretului corect: puterea de cumparare a clientilor.

Pentru apartamentele in blocuri noi, pentru clasa medie, preturile ar trebuie sa se situeze in jurul a 700 de euro si 1.000 de euro pe metrul patrat plus TVA", a declarat, pentru Capital.ro, Irina Petrescu. George Ivan, senior consultant in cadrul departamentului rezidential la DTZ Echinox, considera ca pretul corect pentru un apartament vechi, de dupa 1980, in functie de cartier, este cuprins intre 700 de euro si 1.500 de euro pe metrul patrat util.

Cu toate acestea, reprezentantul DTZ Echinox sustine ca, in realitate, proprietarii de locuinte vechi solicita intre 1.000 de euro si 2.000 de euro pe metrul patrat. El spune ca majoritatea ofertelor cu pretul de 1.000 de euro pe metrul patrat util se regasesc in cartierele marginase, care nu beficiaza de toate facilitatile unei capitale, respectiv lipsa metroului, apropierea de un parc sau estetica zonei.

"Referitor la apartamentele in blocuri noi, putem vorbi de un minim de 800 de euro, mai nou plus TVA, dar acest nivel este puternic influentat de zona, de tipul proiectului, finisaje si facilitati. Daca la sfarsitul lui 2007 maximul era de 6.000 de euro, in prezent pragul psihologic este situat putin peste 3.000 euro, pret la care foarte putini cumparatori ar putea fi convinsi sa cumpere un apartament. In concluzie, cumparatorii sunt in cautarea super ofertelor si par mai dispusi ca niciodata sa astepte aparitia lor", a completat Ivan.

Laura Mocanu, coordonator departament rezidential EuroMetropola, spune ca in privinta aparamentelor din blocurile construite dupa 1980, pretul variaza intre 800 de euro si 1.500 de euro pe metrul patrat. "Este important sa facem precizarea ca apartament nou inseamna atat un apartament finalizat, cat si unul aflat in stadiu de executie.

Este evident faptul ca apartamentele finalizate vor avea preturi mai mari dacat cele care inca se construiesc. Preturile pentru aceasta categorie incep de la 800 de euro pe metrul patrat si pot ajunge pana la 5.000, chiar 6.000 de euro pe metrul patrat pentru zonele de top ale capitalei", sustine Laura Mocanu.

Presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI), Ruxandra Cleciu, este de parere ca preturile pentru apartamentele din ansamblurile rezidentiale noi ar trebui sa se situeze in jurul valorii de 1.100 - 1.200 de euro pe metrul patrat, in zone precum Titan, Drumul Taberei, Salajan sau Pantelimon. In acelasi perimetru, apartamentele vechi, construite dupa 1980, ar trebui sa se vanda, potrivit Ruxandrei Cleciu, cu 30%-40% mai putin decat cele noi.

Cum va evolua piata imobiliara autohtona in 2009?

Claudia Scarlat, market analyst la DTZ Echinox, spune ca, in 2008, conditiile economice nefavorabile, accesul limitat la finantare bancara, precum si scaderea cu 30% a nivelului de tranzactionare pe piata rezidentiala au franat evolutia acestui segment. Asfel, s-au finalizat doar 60% din cele 5.500 de locuinţe ce trebuiau livrate.

Irina Petrescu estimeaza ca 2009 va fi anul corectiilor de preturi la apartamentele noi: „Practica va fi in continuare neunitara, in functie de scopul dezvoltatorului: daca are presiune sa vanda sau nu. De asemenea, depinde si de ce s-a intamplat in prima parte a anului: cateva proiecte au coborat preturile la limita de jos, iar acestea vor scadea preturile foarte putin sau chiar deloc in a doua parte a anului.

Depinde mult si de ce se intampla cu graficul de vanzari. In functie de aceste elemente scaderile pot fi intre 10%-25%". Reprezentantul Esop Consulting preconizeaza scaderi mai mari, cuprinse intre 15% şi 30%, la apartamentele din blocurile vechi.