BNR încearcă pentru prima dată să încurajeze creditarea în lei în detrimentul celei în valută la creditele ipotecare, dar dobânzile sunt duble.
Noile reglementări impuse de BNR pentru restricţionarea creditului în valută vor afecta
relansarea creditării, deoarece vor duce la diminuarea cererii şi chiar la creşterea pe termen scurt a dobânzilor, ceea ce va duce la scăderea cererii de locuinţe. Numai programul "Prima casă"
mai rămâne un obstacol major pentru scăderea preţurilor, cred specialiştii contactaţi de ZF.
BNR pregăteşte noi restricţii pentru creditul de retail, vizând limitarea împrumuturilor pentru consum la o perioadă de rambursare de cel mult 5 ani, dar şi cerinţe pentru un avans de minim 30% în cazul finanţărilor ipotecare în valută, în contextul în care creditarea abia dă primele semne timide de revenire după doi ani de îngheţ.
"Probabil, aceste măsuri vor afecta într-o anumită măsura «mult-aşteptata» relansare a creditării, ţinând cont de apetitul încă redus al clienţilor pentru credite noi, precum şi de numărul limitat al clienţilor eligibili, însă este adevărat că noile reglementări vor contribui la o activitate de creditare mai sănătoasa în viitor. Este prea devreme să estimăm exact efectul acestor măsuri, însă ne facem calculele în ceea ce priveşte impactul asupra bugetului de anul viitor", apreciază Adrian Chichiţă, director general adjunct retail la OTP Bank.
Proiectul de regulament a fost lansat în dezbatere publică în această săptămână şi va fi aplicat inclusiv sucursalelor băncilor străine.
Bancherii vor avea la dispoziţie două săptămâni pentru a negocia cu BNR noile reguli.
La creditele ipotecare în lei ar urma să fie stabilit un avans minim de 15%, ceea ce ar putea încuraja creditarea în moneda naţională, mai ales în contextul în care există aşteptări ca dobânzile să mai scadă începând de anul viitor, când este aşteptată o relaxare a politicii monetare.
"Piaţa nu prea are încotro şi vom vedea o migrare dinspre euro spre lei mai ales că există aşteptări ca dobânzile la lei să mai scadă începând de anul viitor. Concurenţa este destul de mare între bănci şi probabil de la anul vom vedea şi un alt nivel al dobânzii de politică monetară", consideră Anca Bidian, CEO al brokerului de credite Kiwi Finance.
Restricţionarea creditului ipotecar în valută de către BNR, care reprezintă mai mult de 95% din soldul finanţărilor pentru locuinţe, nu va avea însă un impact semnificativ asupra preţurilor din imobiliare, cred jucătorii din piaţă.
"Pe o piaţă în stagnare, cu condiţii deja limitative de accesare a creditelor, noile măsuri nu vor avea un impact semnificativ asupra achiziţiilor imobiliare. În plus, creditele pentru locuinţe cu valori mai mici nu vor fi afectate de directivă, deoarece acestea se află sub incidenţa programului «Prima casă», care nu este reglementat prin noile norme", a declarat Bogdan Sergentu, head of valuations and consulting la compania de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
Totodată, băncile vor fi nevoite să elaboreze scenarii de risc mai drastice pentru a se asigura că gradul de îndatorare a clientului nu va depăşi pe întreaga perioadă până la scadenţă nivelul maxim stabilit prin normele proprii de finanţare. Gradul maxim de îndatorare va fi stabilit luând în considerare riscul valutar, riscul de rată a dobânzii şi riscul de diminuare a veniturilor.
Noile reglementări limitează la o perioadă de maximum cinci ani şi creditul de nevoi personale cu ipotecă, un produs hibrid care seamănă cu un ipotecar, dar clientul poate folosi banii după propria voinţă. Acesta urmează să fie practic eliminat.
"Regulile devin mai dure pentru toate creditele. În cazul împrumuturilor în lei, regulile sunt ceva mai puţin restrictive. Creditele în valută vor deveni mai puţin atractive decât cele în lei. În mod normal, s-ar putea înregistra o diminuare a cererii de credite ipotecare. Băncile se vor orienta spre acordarea creditelor în lei", a comentat analistul financiar Dragoş Cabat. El recomandă bancherilor să negocieze bine cu BNR noile reguli, "cât mai pot". Bancherii au deja obiecţii la forma actuală a proiectului.
"Consider că actualul proiect ar trebui ajustat în sensul de a diferenţia tratamentul în funcţie de moneda în care se realizează veniturile. Actuala propunere tratează în aceleaşi condiţii un credit în valută contractat de o persoană care realizează veniturile în lei cu un credit în valută contractat de o persoană care câştigă în valuta creditului şi care practic este acoperit la riscul valutar", apreciază Iuliu Mureşan, vicepresedinte responsabil de managementul riscului la Bank Leumi.
De asemenea, creşterea avansului minim la creditele în valută este în disonanţă cu mesajele transmise de BNR în ultimele luni, când a aprobat mai multor bănci norme prin care acestea puteau acorda credite imobiliare cu avans de numai 10%, indiferent de valută.
Băncile au relaxat în prima parte a acestui an standardele de creditare la finanţările de consum pentru prima dată din 2008 încoace, devenind chiar mai puţin restrictive decât cele din zona euro. Guvernatorul BNR Mugur Isărescu recomanda la începutul verii bancherilor să acorde o importanţă mai mare creditării companiilor, având în vedere că nu mai există spaţiu de expansiune rapidă pentru creditarea populaţiei. La finele lunii iulie creditele în valută acordate de bănci însumau echivalentul a 137,7 miliarde de lei, cu 72% mai mult decât soldul împrumuturilor în lei, care se cifra la 80,1 miliarde de lei.
Istoria regulilor creditării
BNR a "liberalizat" creditul de retail în 2007, odată cu aderarea la Uniunea Europeană, când piaţa locală a devenit deschisă pentru băncile străine, care puteau presta direct servicii pentru clienţii locali. Atunci BNR a relaxat condiţiile privind gradul de îndatorare: rata lunară la un ipotecar nu putea depăşi 35% din venitul lunar, iar avansul minim era de 25%.
Ulterior, gradul de îndatorare a urcat până la 75% din venituri, iar unele bănci au obţinut permisiunea de a da finanţări ipotecare cu avans zero. Măsurile au fost parţial reversate în toamna lui 2008, când BNR a reacţionat la supraîncălzirea pieţei creditului. Normele mai dure, care prevedeau inclusiv derularea unor "teste de stres" în cazul clienţilor cu credite în valută, au intrat însă în vigoare abia în octombrie 2008, când băncile au sistat din proprie iniţiativă creditarea, după ce acţionarii lor din străinătate au închis robinetul finanţărilor ieftine.
Ce include proiectul de regulament
Pentru creditele imobiliare debitorul va deţine un avans de cel puţin 15% din valoarea imobilului la finanţările în lei, de 30% pentru creditele în euro şi de 40% în cazul finanţărilor în alte devize străine.
Creditele de consum vor avea o scadenţă de cel mult cinci ani faţă de 20 de ani, perioada maximă practicată în prezent pe piaţa bancară, pentru creditele de nevoi personale cu ipotecă;
În cazul creditelor de consum pentru cumpărarea de bunuri clientul trebuie să dispună de o garanţie reală sau personală de 133% din suma împrumutată;
În cazul creditelor de consum cu alte destinaţii debitorul persoană fizică va prezenta o garanţie reală sau personală de 133% din valoarea împrumutului.
Delimitarea ariei de definire a creditelor imobiliare, care va cuprinde finanţările pentru care se constituie garanţie imobiliară şi sunt destinate exclusiv cumpărării unui imobil (casă/teren), construirii unui imobil sau amenajării/extinderii unei locuinţe;
Creditele de consum cu ipotecă vor fi tratate la fel ca orice alt credit de consum;
La fundamentarea nivelurilor maxime admise pentru gradul total de îndatorare se vor utiliza următoarele valori: pentru şocul pe curs de schimb - 35,5% la euro, 52,6% la franc elveţian şi 40,9% la dolar; pentru şocul pe rata dobânzii - 0,6% pentru toate monedele; pentru şocul pe venit - 6%.
8 September 2011
