Plasamentele în spaţii industriale, noile obligaţiuni ale investitorilor europeni

„Investitorii ar trebui să se orienteze din ce în ce mai mult spre activele industriale şi logistice în această perioadă. Cel mai mare avantaj al proprietăţilor industriale şi logistice îl constituie rata bună de venit, putând fi considerate mai mult ca o investiţie de tip obligaţiuni. Analiza demonstrează importanţa tot mai crescută, într-un mediu cu o rată scăzută a dobânzii, a componentelor de tip obligaţiuni în ceea ce priveşte beneficiile proprietăţilor din piaţa industrial-logistică”, a declarat James Heyworth Dunne, Head of Capital Markets and Valuation Department CBRE România.

Investiţii sigure

În mediul economic actual, investitorii instituţionali tind să-şi aloce activele şi deciziile de portofoliu spre active „defensive”, şi anume, acelea a căror performanţă viitoare este susţinută în principal de venituri contractate sau garantate şi nu de o creştere potenţială.

Investitorii orientaţi spre venituri, care acordă prioritate plăţilor regulate în numerar şi nu câştigurilor potenţiale de capital, ar trebui să ia în considerare proprietăţile industriale. Astfel de investitori (precum fondurile de pensii) ar putea avea nevoie de venituri pentru a-şi acoperi cheltuielile, pe când alţii pot avea o preferinţă pentru venituri ce acoperă total amortizarea investiţiei, bazându-se pe faptul că este mai puţin riscant decât amortizarea prin câştiguri de capital potenţiale.

Pe lângă venit, analiza a mai luat în considerare amortizarea ratei inflaţiei (inflation - related returns), adaptarea datoriei (liability matching) şi amortizarea totală a investiţiei (efficient total returns) în rândul investitorilor instituţionali.

Investitorii care vizează amortizarea ratei inflaţiei ar trebui să ia în considerare creşterea în portofoliile lor a proprietăţilor imobiliare şi să nu mai pună accent pe obligaţiunile nominale, spun autorii raportului. Este dificilă o generalizare în ceea ce priveşte procentajul proprietăţilor imobiliare pentru acest tip de investitori, însă cele industriale şi logistice sunt considerate un element esenţial. Ponderea în sectoarele retail şi de birouri poate fi apoi stabilită prin analiza sensibilităţii lor la inflaţie în funcţie de piaţa pe care activează.

În ceea ce priveşte adaptarea datoriei, investitorii care aleg proprietăţile imobiliare ca o completare a obligaţiunilor din portofoliu ar trebui, de asemenea, să pună accentul pe proprietăţile industriale şi logistice, la fel ca cei orientaţi spre venituri.

Cei care îşi doresc amortizarea totală a investiţiei urmăresc să obţină profit maxim pentru un anumit nivel de risc sau să micşoreze riscul pentru un anumit nivel de rentabilitate. Achiziţiile industriale şi logistice ocupă locul doi printre tipurile de proprietăţi în funcţie de amortizarea totală a investiţiei, primul loc fiind ocupat de sectorul retail. Poziţia a treia în acest top este ocupată în egală măsură de spaţiile de birouri şi numerar, urmate de obligaţiuni şi dividende.

Creşte atractivitatea

Într-un studiu recent al CBRE, segmentul industrial şi logistic a fost preferat de peste 20% dintre investitori pentru 2012, în creştere faţă de anul trecut când s-a înregistrat în preferinţele a mai puţin de 14% dintre aceştia. În ciuda acestui fapt, proprietăţile industriale şi logistice totalizează mai puţin de 10% din piaţa de investiţii europeană, dar chiar şi în acest caz, această cifră reprezintă o creştere.

Măsurată în termeni de venit, piaţa imobiliară ca un întreg se prezintă mult mai bine decât acţiunile şi obligaţiunile, unde randamentele se plasează între 3 şi 5%, în comparaţie cu 4 şi 5%. Analiza compară randamentul pieţei industriale şi logistice cu cel al sectoarelor retail şi de birouri, folosind calificative de Cel mai bun, Intermediar şi Cel mai prost. Pentru fiecare piaţă, sectorul industrial şi logistic a fost desemnat “Cel mai bun”.