Înainte de criză, Pipera era tărâmul făgăduinței. Orice om cu buzunarul mai mare decât media, avea, își construia sau își plănuia o casă în zonă. La fel și în cazul birourilor. Nu a contat faptul că nu exista infrastructura potrivită unei asemenea dezvoltări, toată lumea se baza pe planurile de dezvoltare. Nu contau nici măcar orele petrecute în blocaje de trafic. Liniștea că ai o casă în Pipera rezolva toate problemele.

PiperaSingurii care blestemau zona, dar fără nicio speranță că se poate schimba ceva, erau angajații care ajungeau la muncă prin noroaie, șanțuri, săpături și zgomot permanent de picamer. Acum birourile sunt goale și nici nu sunt șanse să se umple prea curând. Doar pe piața rezidențială se mai simt ceva mișcări.


Prețurile terenurilor au crescut  de 20 de ori în trei ani

În perioada 2005-2006, Pipera a căpătat un avânt anunțat de vizionarii pieței imobiliare. Zona a început să fie speculată intens de dezvoltatorii de orice fel, iar piața a reacționat imediat. Prețul pe metru pătrat de teren era la început de 50 euro. Apoi a urcat rapid la 100 euro/mp și a mers țintă către 300 euro/mp. Într-un singur an. Pe atunci, chiria în clădirile de birouri construite nu depășea 15 euro/mp. În 2008 însă, a fost apogeul. Prețul terenurilor a urcat mai întâi până la 600 euro/mp, apoi până la 1.000 euro/mp. Acesta a fost punctul terminus: prețul pământului era prea mare, clădirile de birouri erau deja prea multe, infrastructura era complet depășită de realitate. Lucrurile clocoteau oricum, dar a venit și criza, iar de atunci, a existat doar declinul. Companiile au așteptat puțin să observe direcția în care merge piața, apoi au reacționat firesc: cele mai multe și-au renegociat contractele ori s-au relocat. Cele care au rămas, au fost nevoite să găsească soluții pentru a-și ține angajații mulțumiți. Așa s-a ajuns ca nume precum Coca-Cola HBC sau Vodafone să asigure transport celor care lucrează la ei.

Pipera nu este zonă care să beneficieze de o infrastructură civilizată pentru a susține centre de business. Nu are mijloace de transport rapide gen metrou, tramvai... Investitorii nu au știut să facă deosebire într-o zonă reazidențială pentru clasa medie și mediu-superioară și o zona comercială sau de birouri, care nu are ce căuta în Pipera.", spune Dragos Dragoteanu, manager Euroest.


Nimeni nu mai vrea birouri în Pipera, nici la cele mai bune prețuri

Acum, pe segmentul clădirilor de birouri, se întâmplă un fenomen greu de crezut în urmă cu doar doi ani: prețurile din centru le concurează pe cele de la periferie. Așa se face că oricine preferă acum să ocolească Pipera. Chiar dacă uneori, ofertele din Pipera sunt absolut greu de refuzat. Chiriile au scăzut de la 25 la 19 euro/mp, dar asta pe piața oficială. Negocierile pot duce prețul mult mai jos. De asemenea, în speranța că vor prinde un client, proprietarii de clădiri de birouri oferă tot felul de pachete de beneficii și gratuități. Și totuși, gradul de neocupare în zonă ajunge și până la 70-80%, spun oficialii pieței.

Șocul suferit pe piață a fost uriaș, o mulțime de dezvoltatori au fost scoși din joc forțat, băncile au avut pierderi, dar este timpul pentru reconstrucție. Băncile vorbesc despre credite ipotecare pentru retail și, în unele cazuri, despre credite pentru construcție, dacă dezvoltatorii pot demonstra că au capacitatea de a vinde." spune Andrew Prelea, CEO Ozone Homes.  

 Cea mai mare problemă însă, este că nimeni nu anticipează un viitor roz pentru birourile din zonă. Cel puțin nu pentru viitorul apropiat.

Peste cinci ani își poate reveni piața. Atât timp cât nu e gata metroul, nu se poate pune problema unei noi dezvoltări sau a ocupării clădirilor care s-au construit în Pipera în ultimii doi-trei ani.", spune Dragoteanu.

Șansele de revenire sunt foarte mici, pe perioadă scurtă sau medie. Mă refer aici la un an, un an jumătate, doi, pentru că avem probleme de ocupare a spațiilor de birouri din oraș și atunci clientul alege să rămână în oraș decât să meargă în zonă respectivă.", completează Raluca Dima, oficial Neocasa.

„Dezvoltatorii vor fi forțați să se adapteze noilor condiții de piață, iar când acest lucru se va întâmpla, vom vedea piața crescând din nou. De data asta însă, va fi o creștere lentă și o piață foarte precaută.", adaugă Andrew Prelea.


Pe segmentul rezidențial, se simte însă dezmorțirea de după criză

Zona rezidențială din Pipera pare să fi rezonat mult mai bine cu criza. Prețurile terenurilor au scăzut la fel de rapid pe cât au crescut, dezvoltatorii au început imediat să construiască la nivelul actual al pieței și infrastructura chiar s-a dezvoltat de-a lungul timpului. Toate aceste motive combinate au dus la o echilibrare rapidă a segmentului.

În general, și pe rezidențial sunt aceleași probleme ca și la birouri, dar nivelul de preț a fost cel care a influențat în sens pozitiv tranzacțiile din zonă. Pornind de la faptul că prețurile au scăzut destul de mult, 40 poate chiar 50%, la terenuri discutăm de scăderi de 50-70% chiar. Și atunci zona a devenit interesantă pentru cumpărători.", spune Raluca Dima, Neocasa.


Clienții cumpără acum terenuri, cumpără case, dar mai ales, cumpără apartamente în Pipera.

Se cumpără apartamente, case, cu scopul investițional de genul proprietate închiriată unui  chiriaș bun. Vorbim de oameni care plasează sume de 4-5-6.000 euro. Randamentul așteptat de investitor este undeva între 8 și 9 procente. Specula însă este exclusă. Nu mai e cazul de cumpărat pentru a revinde.", adaugă Raluca Dima.


În Pipera, se fac tranzacții de tip pariu cu criza

Totuși, acești clienți sunt selectivi. Ei cunosc foarte bine zona, cu avantajele și minusurile ei, și aleg să investească doar acolo unde simt că poate să existe  plus-valoare pe termen mediu și lung.

Oamenii cu bani și-au permis și și-au dorit în continuare să cumpere în zona respectivă, dar pe anumite regiuni din Pipera unde există deja infrastructură și unde se poate numi cât de cât finalizată. Traficul de acolo s-a decongestionat după ce s-a dat în folosință Pasajul Băneasa, iar odată cu punerea în valoare a zonei Barbu Văcărescu prin terminarea pasajului care se construiește acum, cu siguranță va fi și mai bine.", conchide Dragos Dragoteanu.

Mulți dintre acești clienți joacă un fel de loterie imobiliară. Ei pariază pe faptul că piața a atins cel mai de jos punct sau măcar că mult mai jos de atât, nu are unde să meargă. Tocmai de aceea nu există investiții pe termen scurt. Profitul este așteptat doar pe o perioadă de câțiva ani.

Află şi cine sunt Magnaţii care deţin nordul Bucureştiului