Piata terenurilor, deblocata doar pentru retail. Constructia de case, amanata

Investitorii se vor axa pe achizitia de suprafete mari in zone dens populate Terenurile fostelor fabrici, secretul dezvoltatorilor de criza.

Daca 2009 a insemnat un blocaj total pentru piata de terenuri din Romania, 2010 a adus un mic reviriment. Un anu­mit numar de terenuri, in special des­ti­nate dezvoltarilor de centre comerciale, au fost tranzactionate in ultimul an. To­tusi, usoara reluare a activitatii de tran­zac­tionare pe piata terenurilor destinate dezvoltarilor comerciale nu a avut efect de antrenare pentru restul segmentelor, in special cel al loturilor pentru locuinte individuale.

Bancile se feresc sa crediteze achizitia de terenuri, avand deja un stoc impre­sio­nant de proprietati de acest fel cu care nu prea au ce sa faca. Radu Lucianu, Mana­ging Director CBRE, spune ca astazi ban­cile cer garantii viabile pe termen lung si nu mai accepta „colaterale care nu pot fi van­dabile, cum este cazul terenurilor care depind de parerea pietei la un moment dat si care au fost utilizate ca garantii de catre multi dezvoltatori".

Ce s-a dezmortit

Tranzactiile realizate anul trecut au avut o influenta clara asupra noului „mer­curial" de pe piata terenurilor. De regula, un deal semnat cu un mare investitor duce la realinierea preturilor la alte terenuri din zona respectiva in jurul cifrei la care s-a realizat tranzactia, sustine Lucianu. Totusi, chiar daca fata de 2009 am avut mai multa activitate pe seg­mentul terenurilor, in foarte multe zone nu s-a tranzactionat nimic. In aceasta situatie se afla mai ales vanzatorii de lo­turi construibile cu destinatie reziden­tiala, cu suprafete de 500-3.300 mp. Toto­data, vanzatorii din perioada de dinainte de criza aveau o practica prin care vindeau un teren cu tot cu indicatori urbanistici (PUZ, PUD etc.) sau chiar cu autorizatie de construire. In cel din urma caz, majoritatea proiectelor au fost stopate, autorizatiile de construire expirate, iar o parte au fost scoase la vanzare. „Putini dintre vanzatorii de terenuri ar putea astazi sa obtina indicatori urbanistici la fel de generosi ca inainte de criza", crede Radu Lu­cianu, Managing Director CBRE. Odata cu restrangerea permisivitatii urbanistice, trebuie mentionat si elementul de saturatie in ceea ce priveste oferta de terenuri. Singurii actori care mai joaca pe scena imobiliara sunt astazi dezvoltatorii din sectorul comercial (retail, spatii de biro­uri si logistica), iar ofertele potrivite pentru acestia continua sa fie rare. Asta explica de ce si anul trecut cele mai mari deal-uri cu terenuri au vizat suprafetele de pamant ocupate de fostele fabrici si uzine.

La cumparaturi de fabrici

Reprezentantul CBRE estimeaza ca volumul de tranzactii cu terenuri a cres­cut cu aproximativ 50% in 2010 fata de anul precedent, insa continua sa fie mult sub nivelul din 2008. „Am observat o revi­gorare a interesului pentru terenuri, mai ales din partea investitorilor in produse imobiliare din sectorul retail", declara Lucianu. In acest sens, cele mai multe tranzactii de peste 10 milioane de euro au vizat anul trecut terenuri care in trecut au apartinut unor fabrici. Companiile din retail, Cora sau Dedeman au realizat investitii in terenuri de peste 20 mil. euro. Totusi, tranzactia care a tinut anul trecut capul de afis a fost achizitia a 5,2 hectare ce au apartinut fabricii Timpuri Noi de catre Inter Prime (dezvoltator de cladiri de birouri al Ikea Group).

Trebuie remarcat ca in 2007 actionariatul Timpuri Noi a primit oferte ajungand la aproape 100 mil. euro, insa anul trecut s-a hotarat sa vanda terenul pentru numai 35 mil. euro fondului de investitii Inter Prime. Un alt dezvoltator specializat pe piata birourilor, Portland Trust, a reusit sa ajunga la un acord cu omul de afaceri George Becali de la care a cumparat aproximativ doua hectare de teren in zona Soseaua Pipera, pen­t­ru care a platit 10 mil. euro.

In retail, majoritatea operatorilor mul­ti­nationali au facut achizitii pe piata tere­nurilor in vederea securizarii viitoa­relor afaceri. In lista acestor retaileri figu­reaza Cora, care in 2010 a cumparat doua tere­nuri apartinand unor foste fabrici in Bra­sov si Bacau. Kaufland, dar si majo­rita­tea operatorilor de magazine cu preturi mici - Lidl/Plus Discount, Penny Market - au fost active mai ales pe segmentul terenurilor de 5.000 pana-n 8.000 mp. Dintre retailerii romani, reteaua de bricolaj Dedeman a facut cumparaturi de peste 25 mil. euro, punand stapanire pe doua terenuri, parti ale fostelor intre­prinderi Laromet Bucu­resti si Tehnofrig Cluj-Napoca. Comertul de terenuri cu desti­natie de retail va fi si in 2011 prin­cipala sursa de activitate pe piata tere­nurilor. Prognoza CBRE pentru acest an arata ca vanzarile in sector pentru dez­voltari comerciale de tip big box si pentru facilitati industriale sau de productie vor fi in crestere.

Cele mai mari achizitii de terenuri In 2010

Cora
* 13 mil. euro a platit Cora pentru 4 ha de sub fosta Hidromecanica din Brasov
* 13,6 mil. euro a dat pentru 3,5 ha apartinand fostei fabrici Asco din Bacau

Dedeman
* 3,7 ha din terenul fabricii Tehnofrig din Cluj-Napoca, pretul nu a fost comunicat
* 16 mil. euro pentru 3 ha din terenul Laromet Bucuresti

IntER Prime
* 35 mil. euro pentru 5,1 ha din terenul fabricii Timpuri Noi Bucuresti

Lufkin Industries
* 33 ha in cadrul parcului logistic Ploiesti West Park, valoarea achizitiei nu a fost divulgata

Portland Trust
* 10 mil. euro pentru aproximativ 2 ha teren pe Soseaua Pipera, Bucuresti