Printre membrele UE din regiunea central si est-europeana (CEE), Romania se afla in coada clasamentului din punctul de vedere al stocului si, se pare, al
ritmului de noi livrari pe piata spatiilor logistice. Totodata, trebuie spus ca aici chiriile sunt peste media regiunii, dar mai mici comparativ cu tarile CSI, iar prognozele, desi foarte
optimiste, nu ne indreptatesc sa afisam o atitudine superioara, decat poate in fata unor tari precum Bulgaria, Moldova sau chiar Ucraina, unde stocurile si livrarile de noi spatii sunt,
momentan, sub nivelurile atinse in Romania.
La nivel regional, piata spatiilor logistice moderne a crescut semnificativ in ultimii patru ani. Regiunea central si est-europeana a captat atentia majoritatii jucatorilor importanti de pe
piata europeana: investitori, dezvoltatori, operatori logistici si chiriasi. Expansiunea comertului strain se mentine foarte dinamica in regiune, mai ales in Polonia si Ungaria. In cele doua
tari, plus Cehia si Slovacia, sectorul industrial joaca un rol-cheie si are cea mai solida contributie la cresterea pietei de spatii logistice. Consumul de bunuri fiind in crestere in CEE,
sectorul de retail capteaza foarte multe din noile livrari de pe piata spatiilor industriale. In plus, asa cum prevad multe analize economice, regiunea CEE va continua sa fie zona preferata
pentru relocari industriale, care vor accentua si mai mult nevoia de noi spatii destinate depozitarii si operarii logistice.
Livrarile... fara numar
Stocul de spatii logistice moderne s-a triplat in ultimii patru ani in regiunea CEE. Potrivit unei analize DTZ, la sfarsitul anului 2006 volumul total de spatii logistice livrate se cifra la
aproximativ 8,75 milioane mp. Polonia si Rusia sunt principalii contribuabili, cele doua tari livrand aproape 60% din suprafata totala. Totodata, circa 2,92 milioane mp au fost livrati anul
trecut, ceea ce reprezinta 33% din stocul total existent la acea data.
De asemenea, s-a observat o crestere a activitatii pe pietele mai putin mature, Ucraina, dar in mod special Romania, unde stocul s-a dublat peste an (in 2006 comparativ cu 2005). Analistii
imobiliari apreciaza ca in acest an livrarile de noi spatii logistice ar putea fi undeva intre 200.000 mp (DTZ) si peste 400.000 mp (Colliers). In cazul in care se vor confirma prognozele
reprezentantilor Colliers, inseamna ca piata romaneasca va repeta „figura” de anul trecut, cand stocul de spatii moderne pentru depozitare si logistica s-au dublat in decurs de 12 luni.
In piete ceva mai dezvoltate, precum Cehia si Polonia, anul trecut s-a inregistrat un nou trend, respectiv regionalizarea dezvoltarilor logistice. Tot mai multe centre de acest tip se
relocheaza in zone secundare, plecand dinspre orasele-capitala catre provincie, urmand traseele autostrazilor existente sau viitoare. Conform planurilor de dezvoltare anuntate de operatori, in
2007 piata de profil va creste cu 20%, ajungand la un volum total de 12,24 milioane mp de spatii logistice, estimeaza DTZ. Rusia, Cehia si Polonia vor continua sa fie lideri necontestati in
regiune. Relocarile industriale si, in egala masura, cresterea outsourcingului vor ramane principalii factori in mentinerea unui ritm ridicat de dezvoltare a sectorului de spatii logistice in
CEE.
Hale pentru macaroane si automobile
Cererea de spatii logistice in zona CEE continua sa se mentina la o cota ridicata, mai ales din partea sectoarelor de retail, constructii auto si industrial. Anul trecut au fost tranzactionate
2,55 milioane mp de spatii logistice, de 1,5 ori mai mult comparativ cu anul precedent. Preinchirierea a fost caracteristica principala a pietei de profil din zona CEE, ceea ce a dus la o
subcapacitare a livrarilor noi. Cu cei 830.000 mp inchiriati anul trecut, Polonia este, fara indoiala, lider al regiunii (33% din totalul inchiriat in CEE). Aceasta tara, impreuna cu Cehia si
Rusia, contabilizeaza mai mult de 85,3% din volumul de spatii logistice absorbite anul trecut. De remarcat ca este in continua crestere cererea de spatii de dimensiuni mari, peste 20.000 mp. Nu
pot fi trecute cu vederea nici solicitarile constante de spatii de mici dimensiuni, de circa 5.000 mp. Printre cele mai mari tranzactii de inchiriere pot fi mentionate H&M, care a inchiriat
60.000 mp in Polonia (regiunea Poznan), Corning - 43.000 mp (Polonia Centrala) si Russian Logistic Services care a inchiriat 41.000 in Podolsk (Rusia). In Romania, cea mai mare tranzactie s-a
consumat in centrul logistic Bucharest West, unde Frans Maas (in prezent DSV) a inchiriat 29.000 mp de spatii logistice.
Analistii DTZ se asteapta ca pe parcursul acestui an cererea de spatii moderne sa se mentina la o cota ridicata. In particular, lanturile internationale de retail si operatorii logistici vor
avea in continuare mari solicitari de facilitati de depozitare si operare.
Rata de neocupare a spatiilor logistice pe teritoriul CEE a fluctuat pe parcursul anului trecut, ajungand la sfarsit de an la un nivel mediu de 5,25%. Cea mai mare din regiune este rata de
neocupare a spatiilor logistice moderne in Ungaria (10%), in timp ce in Ucraina este cea mai scazuta, aici neexistand spatii libere. In tara noastra, acest indicator se mentine la 2%, fiind cea
mai mica (dupa Ucraina) din regiunea CEE.
Pe parcursul anului 2006, chiriile de pe piata spatiilor logistice au fost relativ stabile in regiunea mentionata. Pe total, chiriile din majoritatea tarilor din Europa Centrala si de Est sunt
inca extrem de competitive fata de cele practicate in Occident, in special comparativ cu Marea Britanie, Olanda sau Germania. Cele mai mici scoruri sunt inregistrate in Polonia (exceptand
Varsovia) si la Bratislava, de 3,20 euro/mp/luna, respectiv 3,80 euro/mp/luna. Chiriile percepute in Rusia si Ucraina se mentin printre cele mai ridicate, cu mult peste media regionala,
ajungand si la 9,30 euro/mp/luna. In Romania, chiria perceputa este la acelasi nivel cu cele solicitate in tari precum Polonia, Cehia sau Ungaria, variind intre 4 si 5,5 euro/mp/luna.
Marile trenduri ale CEE
Cehia
- O puternica activitate pe piata, prestata mai ales de catre developeri.
- Record absolut in ceea ce priveste absorbtia
de noi spatii industriale si depozitare. Practic, volumul de spatii inchiriate in 2006 a fost dublu fata de anul precedent.
Ungaria
- Piata este concentrata in principal in jurul Budapestei.
- Absorbtia de noi spatii a crescut usor in comparatie cu anul anterior.
Rusia
- Un nivel inalt al cererii.
- Noile proiecte sunt putine, piata ramanand intr-un stadiu incipient de dezvoltare.
- Construirea la cerere reprezinta modalitatea curenta prin care se livreaza spatii noi pe piata.
Romania
- Prima mare tranzactie realizata in Bucuresti, o piata slab dezvoltata, operatorii prefera ca locatie partea de vest a Capitalei.
- Livrarile de noi spatii de depozitare au la baza in mare parte scheme de tipul built-to-suit.
Ucraina
- Oferta mica de spatii moderne, multe dintre depozitele ocupate in prezent reprezinta cladiri ale fostelor fabrici si intreprinderi sovietice.
Slovacia
- Piata este dominata de industria auto.
- Se observa o oarecare reducere a activitatii.
Polonia
- Cuvantul de ordine este regionalizare. Piata spatiilor de depozitare este in plina
dezvoltare in principalele regiuni industriale ale tarii.
24 July 2007
