Piața spațiilor de birouri în Europa

Bucureştiul are un stoc de spații de birouri estimat la 1,4 milioane m2. Cererea de spaţii de birouri în oraş a crescut semnificativ în ultimii ani, 2008 neconstituind o excepţie.

În ciuda primelor semne de încetinire în activitatea ocupanţilor ce s-a produs în 2008Q4, gradul de ocupare per total în cursul anului a atins un record de 255.000 m².

Piaţa chiriașilor s-a redus în 2009H1, cu tocmai 30.000 m² ocupaţi în oraş.

În ciuda anticipării revenirii cererii în cea de-a doua jumătate a anului, este foarte puţin probabil ca gradul de ocupare să ajungă la nivelul obţinut anul trecut. 

Stocul de birouri in Bucureşti este încă foarte modest în comparaţie cu ţările învecinate şi multe construcţii noi au fost demarate în oraş. În ceea ce privește  proiectele în dezvoltare, 300.000m² sunt planificați a fi livrați pe piaţă în 2009, cu 134.000m² deja finalizați în H1.

Pe de altă parte, având în vedere că respectiva diminuare  la nivelul cererii ocupanților este, în prezent, resimţită puternic, este posibil ca mai multe proiecte să fie puse în aşteptare.

Procentul total de spaţii vacante în oraş a crescut semnificativ de la 4,0% la sfârşitul lui 2008 la un nivel actual de 10,0%, cu cele mai mari procente înregistrate în apropierea zonelor limitrofe ale oraşului, precum în zona Pipera.

Această creştere este alimentată de către migrarea societăţilor către spaţii de birouri mai mici şi mai ieftine şi de către creşterea stocului de spații finalizate. Se preconizează că procentul spaţiilor libere pentru oraş să crească la circa 10,0% până la sfârşitul anului 2009.

Condiţiile actuale de piaţă au cauzat scăderea nivelului chiriilor, având în vedere că proprietarii au fost forţaţi să agreeze chirii mai mici pentru a­-şi păstra chiriaşii. Chiriile pentru spații de prim rang, care anul trecut s-au ridicat la 300 €/m2/an, au scăzut anul acesta la 264 €/m2/an, nivel înregistrat în 2006. Mai mult, pe viitor se previzionează scăderi ale chiriilor pe termen scurt, cu o continuă creştere a stocului de spaţii vacante.

Prima jumătate a anului 2009  a avut parte de o stagnare a investiţiilor imobiliare şi totuşi rămâne o incertitudine în ceea ce priveşte perioada când tranzacţiile vor putea fi reluate. Fondurile germane, care au îngheţat activitatea în oraş, au început să urmărească tranzacţiile speculative.

Fără nicio activitate tranzacţională, un punct de referinţă pentru randamentul investițiilor este dificil de apreciat în prezent, dar se consideră a se afla în jur de 9,25% reflectând o corecţie negativă de 300 puncte de bază/BPT (3%), începând cu jumătatea anului 2008. Se asteaptă noi modificări ale prețurilor proprietățior în cealaltă parte a anului 2009.

II. Reglementări fiscale legate de proprietățile imobiliare în România

 Constituţia României nu permite persoanelor fizice şi juridice străine să deţină teren în proprietate în România. Cu toate acestea, după o perioadă de cinci ani până la şapte ani de la data aderării la UE (1 ianuarie 2007), persoanele fizice şi juridice rezidente într-un stat membru UE vor dobândi drepturi depline pentru a deţine proprietăţi imobiliare în România.

Dată fiind prescripţia menţionată mai sus privind deţinerea în proprietate de terenuri, cel mai obişnuit mod de structurare a investiţiilor străine în proprietăţile imobiliare din România este prin intermediul unei societăţi românești cu răspundere limitată  (“SRL”).

Veniturile obţinute din proprietăţi imobiliare de către un SRL sunt supuse unui impozit pe profit în procent de 16%. Un impozit reţinut la un procent de 16% se aplică majorităţii veniturilor impozabile achitate de către societăţile nerezidente, inclusiv câştigurilor de capital.

Veniturile impozabile rezultate din  închirierea şi vânzarea de proprietăţi sunt calculate în baza principiilor comune de contabilitate. În general, cheltuielile suportate în scopul producerii de venituri impozabile din închiriere sunt deductibile. Există norme speciale cu privire la deductibilitatea costurilor dobânzilor, amortizarea şi cheltuielile cu utilitățile.

Dobânda este în general deductibilă în scopul impozitului pe profit.

Datorie admisibilă: raportul capitalului propriu în ceea ce priveşte datoria părţii relaţionate este de 3:1. Aceasta nu se aplică în cazul în care împrumutul este acordat de bănci române sau majoritatea străine sau alte instituţii financiare.

Societăţile române sunt supuse impozitului pe profit asupra câştigurilor de capital la un procent de  16%.

Societăţile nerezidente sunt, în general, impozitate la un procent de 16% asupra câştigurilor din înstrăinarea proprietăţilor imobiliare din România sau părţilor sociale/ acţiunilor dintr-o societate română. Oricum, acestea sunt supuse prevederilor conventiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România ce pot oferi o scutire de la impozitare a câştigurilor de capital în România.

Ca o regulă generală, închirierea şi vânzarea de proprietăţi este scutită de TVA, exceptând noile construcţii şi terenurile pentru construcţii.

Cu toate acestea, este disponibilă o opţiune pentru intrarea în regimul de impunere.

O persoana fizică poate deveni  o persoană plătitoare de TVA dacă se angajează în oferirea de noi construcţii sau terenuri pentru construcţii. O persoană fizică  poate deveni o persoană impozabilă chiar şi pentru livrarea a unei singure noi construcţii dacă se dovedeşte că au început construcţia clădirii în scop comercial.

O parcelă de teren este considerată drept teren pentru construcţii dacă este descrisă ca atare în certificatul de urbanism (emis de către Primăria corespunzătoare) la data ofertării.

Autorităţile fiscale române au publicat recent un ghid privind aplicarea TVA pentru clădiri şi locaţie în sine.

Impozitul pe clădire este în general perceput persoanelor juridice de la  0,25% până la  1,50%  din valoarea contabilă brută a imobilului. Există, de asemenea, un impozit penalizator, stabilit de către autorităţile locale, între 8% până la 10% ce este impus pentru imobilele ce nu au fost reevaluate în ultimii trei ani.

Impozitul pe terenuri este perceput proprietarilor de propietăti funciare absolute la o valoare stabilită pe metru pătrat, în funcţie de locaţie şi de folosinţa terenului.

Taxa de timbru nu se mai achită la achiziţionarea de proprietăţi imobiliare. În schimb, taxele şi onorariile  de transfer (notariale) sunt achitate (de obicei de către vânzător) la tranzacţiile de proprietăţi imobiliare, deşi acestea nu reprezintă în general un cost semnificativ.

Nicio taxă pe capital nu este achitată în România la emisiunea de părţi sociale/ acţiuni.

• După aderarea la UE, România a implementat majoritatea Directivelor UE. Directiva privind filialele-societăţile mamă s-a aplicat de la data aderării, în timp ce Directiva privind dobânzile şi redevenţele oferă o perioadă de tranziţie până la 1 ianuarie 2011.