În semestrul 1 din 2008 piaţa spaţiilor comerciale a întregistrat o evolutie pozitivă, noile proiecte livrate fiind reprezentate în exclusivitate de hipermarket-uri şi centre comerciale. Dezvoltatorii au fost încurajaţi de continua expansiune a comercianţilor internationali şi locali, tendinţa reflectată de volumul crescut al stocului de spaţii înregistrat în primele 6 luni din 2008. Nivelul în creştere al cheltuielilor de consum şi obiceiurile de cumpărare ale populaţiei au determinat creşterea numărului de companii internaţionale dornice să-şi deschidă spaţii comerciale în proiecte de calitate situate în zone atractive.

Oferta de spaţii comerciale moderne s-a mărit cu aproximativ 110.000 mp ajungându-se la un total de 805.000 mp. Structura stocului existent de spaţii comerciale reflectă noua tendinţă către spaţii de calitate de dimensiuni mai mari, situate în zone atractive. 35% din totalul stocului existent de spaţii moderne sunt amplasate în proiecte de tip mall, în timp ce hipermarketurile reprezintă 26%.

Cel mai mare proiect finalizat în sementrul 1 din 2008 a fost Băneasa Shopping City, parte a parcului comercial dezvoltat de Băneasa Investments. Cei 85.000 de mp de suprafaţă închiriabilă brută au fost în totalitate pre-închiriaţi, ceea ce demonstrează cererea crescută pentru acest tip de proiect. Băneasa Shopping City ofera spaţii comerciale de calitate pentru mărcile renumite de modă, accesorii şi încălţăminte care au intrat pe piaţa locală în cursul acestui an. Prezenţa acestor mărci va determina creşterea gradului de încredere în piaţa locală şi va încuraja alte firme să includă România în planurile lor de expansiune.

Centrele comerciale reprezintă încă singura opţiune a mărcilor care intră pe piaţa locală, datorita lipsei spaţiilor stradale de calitate şi a chiriilor solicitate excesiv de mari. Proprietarii încearcă să profite de lipsa ofertei şi au început modificarea unor spaţii centrale pentru mărcile de lux. În acest sens fostul magazin Cocor va fi renovat pentru a îndeplini cerinţele comercianţilor mărcilor de lux, care au în prezent opţiuni limitate pentru deschiderea de magazine în zonele centrale.

Finalizarea fazei a doua a Vitantis Shopping Center a contribuit cu 11.250 mp la stocul existent de spaţii comerciale moderne. Proiectul a fost închiriat de Praktiker, hipermarketul Carrefour cu o galerie comercială (operaţională din trimestrul al doilea al acestui an) şi primul magazin Tehnomarket din Bucureşti. Ultima fază a proiectului va fi finalizată în Septembrie 2008, odată cu terminarea lucrărilor la galeria comercială şi inaugurarea unui magazin de mobila Mobila Bontas. În afara proiectelor menţionate mai sus, pe piaţa locală a spaţiilor comerciale au fost livrate proiecte de dimensiuni mici şi medii, cum ar fi Profi Discount Store (536 mp) şi Real hipermarket în zona Berceni (aproximativ 7.320 mp de spaţiu de vânzare). Proiectele de mici dimensiuni sunt în general reprezentate de magazinele de tip discount şi sunt situate în zone dens populate, în apropierea proiectelor comerciale importante. Aceste proiecte concurează în principal cu spaţiile stradale care au fost afectate negativ din punct de vedere al vânzărilor de expansiunea altor tipuri de spaţii comerciale.

Concurenţa acerbă între comercianţi se reflectă nu numai în planurile continue de extindere, dar şi în achiziţiile strategice care au avut loc pe segmentul supermarket-urilor, aflate în prezent în proces de consolidare. Lanţul Mega Image, parte a grupului Delhaize Group, şi-a extins reţeaua cu 14 unităţi (totalizând aproximativ 6.200 mp) prin achiziţia lanţului local de supermarket-uri La Fourmi de la Global Finance, fond de investiţii din Grecia. În 2007 magazinul de tip discount Profi a intrat pe piaţa locală prin achiziţia lanţului de supermarketuri Albinuţa (aproximativ 3.000 mp) de la compania lituaniană Maxima LT.

Aceste tranzacţii au reprezentat ieşirea de pe piaţă a fondurilor de investiţii de pe segmentul supermarketurilor, determinând o competiţie acerbă între comercianţi ca urmare a concentrării pieţei. Companiile ce deţin supermarketuri au ales să achiziţioneze alte lanţuri de magazine, investiţiile de tip green-field fiind dificile datorită preţului mare al terenurilor şi lipsei acestora în zone populate, precum şi costurilor mari de construcţie.

Evoluţia pieţei spaţiilor comerciale este dovedită nu numai de creşterea volumului de vânzări, dar şi de încetarea activităţii unor comercianţi. După Anador Shopping Centre şi lanţul Univers’all, competiţia şi neadaptarea la condiţiile pieţei au determinat falimentul Teknosa, o companie nouă pe piaţa locală a aparatelor electrocasnice. Acest segment a fost afectat în mod special de noile reglementări ale BNR cu privire la condiţiile de creditare, care au avut ca scop descurajarea achiziţiei aparatelor electrocasnice prin intermediul creditelor.

CEREREA ŞI GRADUL DE OCUPARE

Activitatea de închiriere s-a menţinut la niveluri ridicate, numeroase companii internaţionale intrând pe piaţa locală, iar companiile deja prezente, atât cele locale cât şi cele internaţionale, şi-au continuat planurile de extindere.

Comercianţii au rămas activi pe parcursul primului semestru din 2008, în special cei din sectoarele de îmbrăcăminte şi încălţăminte, fast food şi furnizori de servicii GSM, care au închiriat spaţii în principal în centre comerciale. Totuşi, sectoarele de îmbrăcăminte şi cosmetice au înregistrat cea mai rapidă dezvoltare.

Nivelul ridicat al chiriilor solicitate şi lipsa de spaţii comerciale de calitate amplasate stradal i-au determinat chiar şi pe cei mai conservatori comercianţi să renunţe la prezenţa pe arterele principale ale oraşului şi să închirieze spaţii în proiectele recent finalizate. Prima jumătate a anului 2008 a marcat intrarea pe piaţa românească a unor noi nume internaţionale cum ar fi: Peek & Cloppenburg, Douglas, Manoush, Next, IKKS, Elle, Maria Rinaldi şi operatori fast food (Burger King, Nord See) care au închiriat spaţii în cadrul Băneasa Shopping City. Brandul de accesorii Louis Vuitton a ales Grand Avenue Marriott.

Comerciantii locali şi internaţionali îşi mentin strategia de extindere a activităţii, anticipând în continuare creşterea cheltuielilor de consum şi modificarea obiceiurilor cumpărătorilor, care încep să prefere zonele comerciale concentrate.

Competiţia între comercianţii importanţi de pe piaţă pentru cele mai bune spaţii comerciale a devenit acerbă. Centrele comerciale sunt vizate de companii mari precum lanţurile de supermarket-uri şi hipermarket-uri, care preferă să închirieze spaţii în locul dezvoltării de proiecte proprii. Această situaţie este demonstrată de activitatea susţinută de pre-închiriere înregistrată în proiectele propuse spre finalizare în semestrul 2 din 2008 şi semestrul 1 din 2009 (Liberty Centre, Sun Plaza, Grand Arena Mall).

Spaţiile comerciale situate pe arterele principale, în zone centrale şi secundare sunt foarte solicitate de către banci, institutii non-bancare şi operatori de jocuri. În acelaşi timp, numeroşi comercianţi au ales să se mute din spaţiile stradale consacrate care au chirii foarte ridicate, în centre comerciale.

Perioada standard de închiriere a spaţiilor situate în centrele comerciale rămâne de 5-7 ani, până la 10 ani pentru chiriaşii principali (cu peste 2.500 mp închiriaţi) care beneficiază de opţiuni de înnoire sau reziliere a contractului.

NIVELUL CHIRIILOR

Nivelul mediu al chiriilor pentru spaţiile comerciale stradale a crescut cu aproximativ 10-15% comparativ cu nivelurile înregistrate în semestrul 1 din 2007, ca urmare a cererii constante din partea ocupanţilor, în principal a mărcilor internationale de lux (îmbrăcăminte şi accesorii). Chiriile maxime au fluctuat între 120-140 Euro/mp/lună, pentru spaţii de până la 75 mp, în timp ce pentru spaţii mai mari chiriile se situează între 80-100 Euro/mp/lună. În prezent în zonele secundare chiriile sunt de 45-75 Euro/mp/lună, iar la periferie acestea variază între 15-25 Euro/mp/lună.

În galeriile comerciale chiriile s-au menţinut la un nivel stabil în semestrul 1 din 2008, variind între 90-120 Euro/mp/lună (pentru spaţii între 50-75 mp), respectiv 25-40 Euro/mp/lună pentru spaţii între 75-100 mp.

Costurile de întretinere au rămas la un nivel stabil în centrele comerciale, variind între 7-9 Euro/mp/lună, iar cheltuielile de marketing sunt de obicei de 1-1,5 Euro/mp/lună.

PREVIZIUNI

Piaţa spaţiilor comerciale şi-a continuat evoluţia ascendentă, fiind susţinută în principal de creşterea cererii interne, datorate creşterii veniturilor populaţiei şi încrederii crescute a comercianţilor în piaţa locală. În următoarele 12 luni piaţa locală a spaţiilor comerciale va cunoaşte o activitate intensă de dezvoltare, construcţia de mall-uri fiind cel mai important factor ce va determina extinderea pieţei. În semestrul 2 din 2008 şi primul semestru din 2009 sunt propuse pentru finalizare proiecte de mari dimensiuni, estimându-se că vor fi adăugaţi la stocul existent aproximativ 240.000 mp de spaţii comerciale. Printre cele mai importante proiecte se numără Grand Arena, (50.000 mp), Liberty Center (30.000 mp) şi hipermarket-ul Auchan.

Din punct de vedere al zonei, dezvoltatorii au ales în special cartierele dens populate din zonele de sud şi est ale Bucureştiului. Aceasta tendinţă a început cu finalizarea unor proiecte ca Vitantis Shopping Center, Real Berceni şi Auchan.

Sectorul magazinelor specializate are încă perspective de dezvoltare, creşterea accelerată a segmentului rezidenţial determinând o cerere crescută pentru materiale de construcţie, accesorii, mobilier şi bunuri de uz casnic. Pe acest segment vor fi finalizate trei proiecte importante: OBI în sud (11.000 mp), Hornbach (22.900 mp) şi KIKA (27.000 mp) în vest.

Pe piaţă apar noi formate de spaţii comerciale, precum parcurile comerciale şi centrele de tip outlet, uşor accesibile, acestea fiind atractive pentru clienţi în special datorită strategiilor de promovare a unor preţuri mai scăzute. Dezvoltatori precum Liebrecht & Wood, Mega Company şi American Outlets Overseas au ales ieşirea din partea de vest a Bucureştiului, de-a lungul autostrăzii A1, în timp ce BelRom intenţionează să construiască un parc comercial în estul oraşului.

4 November 2008