Piaţa imobiliară se zbate între ciocanul speculatorilor si nicovala vânzătorilor

Pentru unii investitori, afacerea BSGP-Fabian poate fi interpretată ca un semnal pentru start

Cea mai puţin riscantă investiţie imobiliară? După cum a evoluat piaţa, mai ales în ultima parte a anului trecut, este puţin probabil că se va încumeta cineva să facă predicţii cu titlu general pentru anul 2009. Totusi, recentele tranzacţii din zona corporativă sugerează ideea că, pe piaţa imobiliară, dracul nu este chiar atât de negru.

Riscul crescut va continua să planeze peste toate segmentele pieţei imobiliare si în 2009. Prima jumătate a anului va fi compromisă, este o părere aproape unanimă a specialistilor din domeniu. Cu siguranţă că, din punctul de vedere al tranzacţiilor la nivelul corporate, 2009 nu va repeta exuberanţa lui 2007, dar nici nu se va încăpăţâna în defetismul finalului de an 2008. O altă certitudine este că, indiferent de durata crizei financiare si a blocajului de pe piaţa creditului, vor exista investitori care nu pot sta deoparte.

Surse din piaţă susţin că miscarea spectaculoasă de preluare a afacerilor fondului de investiţii Fabian, întreprinsă de una dintre companiile controlate de omul de afaceri Dinu Patriciu, nu este un act singular. Pe piaţă sunt active în prezent mai multe companii care vor să speculeze dificultăţile economice ale unor operatori din real estate si se negociază preluări agresive ale unor întregi portofolii de proiecte. Este o perioadă în care investitorii se simt dezorientaţi de criza financiară glo-bală, un motiv suficient pentru alţi speculatori să profite. Acum, întrebarea aflată pe buzele multora dintre investitori este „care sunt cel mai puţin riscante investiţii imobiliare ale momentului?".

Start la tranzacţii
La sfârsitul lunii trecute, Black Sea Global Properties (BSGP), subsidiară a Rompetrol Holding, a început procedura de preluare a afacerii Fabian. În intervalul octombrie-noiembrie 2008, BSGP a reusit să cumpere 25,2% din acţiunile Fabian.
Oferta finală de preluare, 50,8 milioane de euro, reprezintă un preţ aproape dublu faţă de valoarea acţiunilor companiei cotate la Bursa de Valori londoneză (Alternative Investments Market), însă numai jumătate din valoarea activelor deţinute de fond în România.

Astfel, valoarea de piaţă a proiectelor si proprietăţilor deţinute de Fabian reprezintă peste 134 de milioane de euro (potrivit raportului financiar al companiei publicat pe 30 iunie 2008). Este vorba despre participaţii la 11 proiecte de pe segmentele birouri si rezidenţial, printre care cele mai importante sunt office building-urile Cascades, Cubic Centre, Băneasa Business Centre sau ansamblul rezidenţial New Town din Bucuresti.

Evident că pentru mulţi alţi speculatori, care încă asteaptă pe margine, afacerea BSGP-Fabian poate fi interpretată ca un semnal pentru start. Aparent, segmentele care asigură o relativă siguranţă pentru investitori sunt cele de office si de retail, finalizate sau în faze avansate de construire. Portofoliul Fabian cuprinde în mare parte clădiri de birouri deja funcţionale, cu chiriasi siguri cel puţin pentru următorii 4 ani. Totusi, calitatea portofoliului nu este o garanţie în sine a succesului. În cazul Fabian, a intervenit fericita împrejurare în care ambele părţi câstigă: vânzătorul a obţinut un preţ dublu faţă de cel oferit de bursă, iar cumpărătorul - un portofoliu care ar putea să-si dubleze valoarea în timp.

Suflul rece persistă
Desigur, nici în cazul centrelor comerciale, clădirilor de birouri si al spaţiilor comerciale, succesul nu este garantat, explică reprezentanţii EuroMetropola. Amplasamentul si calitatea chiriasilor contribuie la obţinerea unui yield satisfăcător, dar nu este suficient. Nu si pentru acţionarii fondului austriac Immoeast, care au cerut ajutor financiar de 110 milioane de euro.

Immoeast, unul dintre cei mai mari investitori de pe piaţa imobiliară românească, a amânat sau chiar anulat 54 de proiecte în România, cu o valoare de piaţă estimată la 2,4 miliarde de euro, potrivit raportului financiar trimestrial al fondului austriac.
Astfel, dacă la data de 31 iulie 2008 Immoeast deţinea 134 de proprietăţi, cu o valoare estimată la 3,44 miliarde de euro, la 31 octombrie fondul raporta doar 80 de proprietăţi, cu o suprafaţă închiriabilă de peste 2 milioane de metri pătraţi si o valoare estimată la puţin peste un miliard de euro.

Din cauza efectelor crizei financiare globale si turbulenţelor din pieţele de credit, care au generat o „criză masivă de lichiditate", în a doua parte a anului trecut Immoeast a înregistrat pierderi nete de 1,86 miliarde de euro.
Practic, asa cum recunoaste si conducerea Immoeast AG, o parte semnificativă a problemelor actuale sunt rezultatul deciziilor exuberante luate în 2007 de conducere, motiv pentru care responsabilii de politica investiţională, directorul financiar si directorul general au fost înlocuiţi.
Compania-mamă a Immoeast, Immofinanz, a anunţat, la finele anului trecut, pierderi de 2,65 miliarde de euro pentru prima jumătate a anului fiscal 2008-2009, atenţionând că se asteaptă la probleme severe în cazul în care nu va primi o finanţare de urgenţă, de 110 milioane de euro. În decembrie 2008, Immofinanz a reusit să obţină de la sase principale bănci creditoare aprobarea unui program de restructurare a grupului.