Oficial, doar 312.000 de locuinte din tara sunt inchiriate cu acte in regula, iar proprietarii platesc impozitul pe venit cuvenit. Neoficial, numarul de resedinte inchiriate depaseste 1,2 milioane de unitati.
La nivel national, exista aproximativ 1,2-1,3 milioane de locuinte inchiriabile,
din care doar vreo 25% sunt declarate la Fisc (circa 312.000 de unitati), ceea ce inseamna chirii insumate de aproximativ 62,4 milioane de euro/luna sau 750 de milioane de euro anual.
Veniturile statului din chiriile impozitate cu 16% sunt estimate, astfel, la circa 110 milioane de euro, potrivit unor calcule „Financiarul". In prezent, chiriile la locuinte variaza de la 70
de euro la peste 10.000 de euro, insa grosul este reprezentat de segmentul locuintelor inchiriate la valori medii de 200 de euro pe luna. Autoritatile ar putea aduce la bugetul de stat
suplimentar inca vreo 340 de milioane de euro daca lupta cu evaziunea fiscala ar fi mai putin declarativa. Astfel, daca ne raportam la numarul posibil si mai aproape de realitate al locuintelor
aflate pe piata inchirierilor, aproximativ 1,2-1,3 milioane de unitati, rezulta o piata a chiriilor rezidentiale de 3,12 miliarde euro/an. Din aceasta suma, statul ar putea castiga anual, in
baza impozitului de 16% pe venitul din chirii, aproximativ 450 de milioane de euro, potrivit calculelor „Financiarul".
Din pacate, nicio institutie de stat nu este in stare sa ne spuna care este numarul de contracte de inchiriere inregistrate oficial la administratiile financiare de sector, estimarea fiind facuta analizandu-se diversele date publicate de ANCPI (agentia de cadastru) si Institutul National de Statistica (INS).
Datele oficiale
Totalul fondului locativ din Romania este de 8,4 milioane de unitati locative, din care aproximativ 3,7% sunt inchiriate. Evident ca procentul nu reprezinta intregul stoc locativ inchiriat. Mai ales in centrele urbane, numarul de locuinte inchiriate reprezinta cel putin 15%. Diferenta este data de proprietarii care nu declara situatia reala pentru a evita plata impozitului pe venit.
Astfel, potrivit datelor ultimului recensamant al locuintelor, din 2002, in Romania exista aproximativ 941.322 de locuinte declarate neocupate, cele mai multe in Bucuresti (70.000 de locuinte) si peste 312.000 de locuinte declarate ca fiind inchiriate. Totodata, potrivit datelor ANCPI, in ultimii ani, in tara noastra s-au incheiat in fata notarului intre 40.000 si 60.000 de tranzactii anual. Mare parte din aceste tranzactii, mai ales in perioada de crestere a pietei - 2004-2008 - au reprezentat-o transferurile de terenuri, asa ca este posibil ca ponderea locuintelor in aceste statistici sa reprezinte intre 40% si 80%. In intervalul 2003-2010 numarul estimat de locuinte tranzactionate se ridica la aproximativ 210.000 de unitati.
Totodata, anual se construiesc intre 40.000 si 50.000 de locuinte noi, ceea ce practic inseamna ca numarul de locuinte neocupate si cele inchiriate a ramas relativ constant in ultimii ani, in jur de 1,2-1,3 milioane de unitati. Nimeni nu stie cate din cele peste 1,2 milioane de locuinte sunt inchiriate si cate neocupate, care este ponderea rentierilor fiscalizati, iar din cei care declara contractele la Administratia financiara, cati dezvaluie suma reala a chiriei percepute.
Alexandru Pricop, Managing Partner Coldwell Banker Banu Manta, spune ca este greu de estimat in procente ponderea celor care declara contractele de inchiriere organelor fiscale. „Noi punem la dispozitia clientilor un tip de contract de inchiriere, uneori vin ei cu propriul format, insa noi doar intermediem procesul dintre cele doua parti. Si, indiferent de recomandarea noastra de a declara contractul, este strict responsabilitatea si alegerea celor doua parti", declara Pricop. In general, brokerii observa ca pe segmentul mediu (500-1.000 euro/luna) si cel de lux (peste 1.000 de euro pe luna) ponderea contractelor declarate catre organele fiscale este majoritara, mai ridicata decat cea a contractelor nedeclarate.
Explicatia sta in faptul ca acela care inchiriaza o face de multe ori ca persoana juridica sau ca angajat al unei companii si are astfel un buget de chirie, dorindu-si sa deduca anumite cheltuieli. Cu cat ne indreptam spre segmentul mediu sau de pret redus, adica al proprietatilor situate in cartiere unde nici pretentiile chiriasilor nu sunt atat de ridicate, urmarind in special o chirie cu un pret cat mai mic, cu atat procentul contractelor nedeclarate creste. „Estimam ca pe acest segment ponderea contractelor de inchiriere nedeclarate organelor fiscale este mai ridicata decat cea a contractelor declarate", spune reprezentantul Coldwel Banker.
Procentul de fiscalizare pare sa creasca
Totusi, agentii imobiliari au observat in ultimii doi ani o schimbare. Inainte, proprietarii - mai ales pe segmentul de pret redus sau mediu - erau sceptici in legatura cu declararea contractelor de inchiriere. In ultimii ani, in contextul scaderii generale a veniturilor salariale, a crescut numarul proprietarilor care vor declararea contractelor, multi dorind sa justifice cu respectivele venituri solicitarea unui credit bancar. Totodata, sunt chiriasi care cer in mod expres inregistrarea contractelor, spre deosebire de anii trecuti cand aceste cheltuieli (taxe) reveneau chiar chiriasilor care aveau „astfel de pretentii". Fenomenul se observa acum mai ales pe fondul cererii scazute si a disponibilitatii proprietarilor de a negocia pentru a nu sta cu apartamentele goale, acestia fiind dispusi sa inregistreze si sa suporte cheltuielile suplimentare.
Plata impozitelor, intre teorie si practica
Toti proprietarii sunt obligati sa plateasca impozit pe chiriile incasate, altfel risca un dosar de evaziune fiscala. Totusi, in Romania s-a incetatenit practica prin care rentierii „evazionisti" declara ca sunt rude cu chiriasul, fapt legal si care nu atrage sanctiuni din partea autoritatilor.
In tarile occidentale, evaziunea si frauda fiscala sunt infractiuni grave, pasibile de pedepse plecand de la amenzi considerabile pana la trimiterea la inchisoare. Asa cum au observat inspectorii temutului IRS (Fiscul SUA), majoritatea fraudelor fiscale sunt comise de persoanele care declara un venit mai mic comparativ cu cel real.
Cum se face la ei
In Italia, contractul de inchiriere a unei locuinte este un subiect complex, care a avut intotdeauna legi contradictorii si obscure. Aceasta stare de lucruri a incetat odata cu adoptarea Legii 431/98 care reglementeaza raporturile intre proprietari si chiriasi. In prezent exista doua tipuri de contracte de inchiriere: asa-zisele contracte de pe piata libera si conventiile. Ultimele se disting in conventii primare, contracte de leasing pe termen scurt (pentru studenti) si contractele tranzitorii. Contractele de pe piata libera sunt semnate intre chirias si proprietar pe patru ani cu clauza reinnoirii automate pentru alti patru ani, fara beneficii fiscale pentru proprietar. Conventiile primare prevad un termen de inchirere 3+2 ani, de la 1+18 luni pentru contractele tranzitorii si de la 6 la 36 de luni pentru contractele de leasing pe termen scurt, si care sunt semnate intre chirias si agentia imobiliara.
Absolut toate contractele trebuie inregistrare, inclusiv online , la Agenzia del Territorio (Agentia de cadastru).
27 January 2011
