Pe termen lung, cererea de locuinte va scadea dramatic

In ultimii ani am tot auzit ca cererea pe piata imobiliara este uriasa, deficitul fiind de aproximativ un milion de locuinte. Avand in vedere ca aceasta cerere asa zis uriasa a fost unul dintre motivele pentru care preturile au crescut spectaculos in ultimii 10 ani, m-am gandit ca ar fi util sa vedem cum vor evolua lucrurile pe termen lung si privind cifrele, tare mi-e teama ca in urmatorii zeci de ani acest deficit se va transforma in excedent.

Cererea de locuinte variaza in functie de numarul celor care participa la piata, pe termen lung fiind imposibil ca cererea sa creasca daca numarul clientilor scade continuu.

Tocmai din acest motiv, cand discutam despre cerere pe piata imobiliara, nu putem sa nu luam in considerare evolutia demografica, evolutie care din punctul meu de vedere este mai importanta pe termen lung decat variatia indicatorilor macroeconomici.

1. Cum a evoluat populatia Romaniei in ultimii 50 de ani

In 1960, populatia era de 18.4 milioane iar in ceea ce priveste numarul nou nascutilor, in Romania se nasteau in jurul a 300.000 de copii pe an. In 1967 insa, Ceausescu a dat celebrul decret prin care a interzis avorturile astfel incat in acelasi an numarul nasterilor a explodat, depasind 500.000, dupa care a inceput sa scada, mentinandu-se insa la un nivel net superior perioadei de pana in 1960.

Drept urmare, intre 1967 si 1990 populatia a crescut cu 4.8 milioane (26%), dupa care a inceput sa scada. Intre 1960 si 1989 s-au nascut 11.4 milioane de copii, cu o medie de 380.000 de nasteri pe an.

Anul 1990 a reprezentat un punct de cotitura, populatia incepand sa scada pe masura ce numarul nasterilor a devenit din ce in ce mai mic. Intre 1990 si 2008 am pierdut 1.7 milioane de persoane insa acestea sunt cifrele oficiale, realitatea fiind si mai sumbra pentru ca alte milioane au plecat in Italia sau Spania, multi dintre romani ramanand acolo.

Tot intre 1990 si 2008 s-au nascut 4.5 milioane copii, spre deosebire de cei 7.3 milioane de copii nascuti in perioada 1960-1978 sau cei 7.4 milioane din perioada 1970-1988 (serii de 18 ani).

In acest moment piata imobiliara se afla sub presiunea milioanelor de copii nascuti dupa decretul lui Ceausescu cand in medie s-au nascut 404.000 de copii pe an (1967-1989) insa peste 10-15 ani, cererea va fi formata in principal de catre cei nascuti dupa Revolutie. Ori acestia sunt cu 40% mai putini, media fiind de doar 236.000.

2. Cum a evoluat populatia altor tari din Europa intre 1991 si 2006

Dupa 1990, tarile foste comuniste s-au confruntat cu o scadere a populatiei in timp ce in tarile dezvoltate populatia a crescut, in principal ca urmare a emigrantilor veniti din est. In topul scaderilor se afla Bulgaria urmata de Romania, in timp ce populatia SUA spre exemplu, a crescut cu peste 18%.

In acest context, pe termen lung cererea va creste pe pietele mature in timp ce pe pietele de tipul celei din Romania va scadea, fiind foarte probabil ca si preturile sa urmeze acelasi pattern. Deci, daca preturile vor creste in SUA, Spania, Italia sau Germania, acest lucru nu va insemna neaparat ca si in Romania se va intampla la fel.